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1、房地产基础知识一、 房地产基本概念1、房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。2、房地产的类型按用途划分：1)居住房地产（买卖：大产权、小产权；）2)商业房地产3)旅游房地产（旅游+居住+商业）4)工业房地产（工业园）5)农业房地产（农业生态区）房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层多层住宅为 4-6 层小高层住宅为 7-11
2、层中高层住宅为 12-16 层16 层以上为高层住宅房地产土地的使用年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。二、房屋建筑结构分类标准1、钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。最大的特点可移动，建筑工程分部完成。比如大桥，建好各部分，然后对接。2、钢筋混凝土（框架结构） 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。这种房屋的墙壁只起维护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加砖间强，否则会减轻抗震能力。3、
3、砌体结构（混合结构） 用砖砌起，由钢筋混凝土楼板构成的，墙壁承重，不可移动。4、剪力墙结构 用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。5、短肢剪力墙 采用宽度较小的剪力墙，住户可以一定范围内改造室内布局，增加了灵活性。三、房地产专业名词1、五证：（按顺序记）a. 建设用地规划许可证；b. 国有土地使用证；c. 建设工程规划许可证；d. 建设工程施工许可证；e. 商品房预售许可证；2、两书：a、 住宅质量保证书 b、 住宅使用说明书 ；3、一证：竣工备案表4、三通一平：是指水通、电通、路
4、通及场地平整；5、七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、燃气通及场地平整；6、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场： 是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场： 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场： 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；7、房地产产权：
5、指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和处分的权利；8、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。四、房地产建筑类概念1、商品房的销售面积：俗称建筑面积，指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和；包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。建筑面积= （套内使用面积+ 墙体面积+阳台面积）即套内建筑面积
6、+公摊面积2、建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在 10 万平方米的土地上，建筑用地净面积为 8 万平方米，其建筑覆盖率为 0.8建筑密度为 80% ）3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （如：在 10 万平方米的土地上，有 20 万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）4、套内建筑面积：包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；（套内建筑面积=建筑面积-公摊面积）5、套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温
7、、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。套（元）内使用面积系数=套（单元）内使用面积/（套（单元）内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积）6、公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50
8、。7、公摊系数一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。 （公摊系数=公摊面积/套内建筑面积）8、得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。高层的得房率：60%70%，小高层得房率：70%80%，多层得房率：80%90%9、绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在 10 万平方米的土地上有 3 万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%）10、公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套
9、（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。11、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 12、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；13、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 住宅进深是指住宅的实际长度
10、。14、开间：住宅的实际宽度；15、玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地” ，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。16、期房：开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花” ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建
11、造之中的房地产项目。17、现房：开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 （准现房：已封顶）18、毛坯房：是指没有装修的房，房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。19、商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。20、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。五、房地产相关税收1、契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，向产权承受人征收的一种财产税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。应
12、缴税范围包括：（1） 土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（2） 房屋买卖；（3） 房屋赠予；（4） 房屋交换。缴费标准：对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税,90 平方米-144 平契税 1.5%，144平方米及以上 3%。外地在西安买房，提供不了无房证明的契税收 3%。2、维修基金：维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金” “专项维修基金” ，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同
13、筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。西安市房屋维修资金全面实行按面积收取标准。多层住宅（7 层以下，不配备电梯的）：60 元/ ；多层住宅（配备电梯的）90 元平方米，小高层、高层住宅（7 层以上，含 7层）145 元平方米宅。3、印花税：房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。房地产印花税的税率有两种：
14、第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为 005%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为 003%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率 为每件 5元。六、房屋的种类1、安居房：指实施国家安居（或康居）工程 而建设的住房（属于经济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。2、经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。3、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司
15、（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。4、城中村改造房：用于安置村民（居民）的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售5、集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及
16、相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。其他：1、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。2、不
