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1、贺州市项目地块考察分析,营销策划中心 2012年4月18日,前 序,本次考察历时两天，实地考察地块共有两块：贺江地块和黄姚镇地块。 与市长秘书长（罗秘书）接洽，了解当前贺州市土地开发情况，其中，提及了贺州市太白湖公园区域5月份有块94亩商住用地进行挂牌，起步价130万/亩。,目录,贺州市概况及规划,贺州市楼市情况,项目地块分析,项目投资概况分析,贺州市城市概况,贺州面积11855平方公里，总人口223.19万;市区面积25平方公里，人口39.5万. 辖八步区、平桂管理区、昭平县、钟山县、富川瑶族自治县。 有较为丰富的区域性旅游资源。,贺州市城市区位,贺州市位于广西壮族自治区东部，北与湖南永州市
2、相连，东与广东清远市、肇庆市接壤，西北与桂林市交界、西部和南部与梧州市毗邻。,贺州市交通规划,贺州市桂粤湘边界交通枢纽有三省通衢之称，综合性交通枢纽城市； 其中：广贺高速（距广州约2个多小时路程）；贵广高铁（50多分钟即可达到广州）,贺州市中心城区规划,当前贺州中心城区重点发展片区有：城东、江南、火车站新区及平贵新区。其中重点发展城东新区。,平贵新区,市政府,贺州市经济发展状况,贺州当前市政配套在建或建成项目公示，所有重点项目基本处于环市路以内。,贺州市经济发展状况,2011年，GDP首次突破300亿大关。 当前贺州三次产业结构由2005年的36.3:34.4:29.3调整到2010年的21.
3、5:47:31.5，第一产业减弱，第二产业强势发展。,目录,贺州市概况及规划,贺州市楼市情况,项目地块分析,项目投资概况分析,2011年贺州中心城区，规模性开发的土地楼面地价约640元左右，容积率不高于2。,广西各市县楼市均价情况,在广西各市县楼市均价排行中，贺州楼市均价相对较低，排行倒数第二。,贺州市一手楼市情况,贺州目前房地产开发主要集中在中心城区八步区。 洋房销售均价约2900元/左右，别墅价格约4150元/ 。,贺州市二手楼市情况,贺州二手住宅交易价格主要集中在2000-3000元/之间，最高5822元/。,贺州市二手楼市情况,目录,贺州市概况及规划,贺州市楼市情况,项目地块分析,项目
4、投资概况分析,项目地块区位,贺江地块位于环市路以外，区域偏僻，市政配套缺乏，土地性质尚属集体用地。 太白湖地块位于太白湖公园区域，是当前正重点发展的城东新区范畴。,环市路,市政府,贺州学院,火车站,平贵新区,贺江,汽车站,太白湖地块经济技术指标分析,太白湖地块： 地块位于太白湖公园区域，太白湖公园是贺州当前重点发展区域之一。 地块占地94亩，土地拍卖起步价130万/亩。 地块容积率设2.0，总建筑面积约为125396，即楼面地价约974.51元/起价。,太白湖地块SWOT分析,此地块为当地优质地块，但规模小，拿地竞争激烈，竞拍后成本必然拉升。 产品开发市场需求有限，房价较低，因此，投资开发必然
5、面临较长的开发周期。,小结：此地块虽然区域较好，但面临风险更大，因此，考虑需慎重。,贺江地块经济技术指标分析,贺江地块： 项目总用地168856.8（253.285亩）；净用地159569.9（约239.355亩）。 由于地块尚未征下，政府没有收编，因此，项目土地没有相关经济技术指标。 地块以开发建设“民田园林文化艺术新村”的名义进行开发，据了解，容积率不高，预计在1.0以下。 红线图内的38m规划路将有开发商建设。 土地约50万/亩。,贺江地块现状分析,项目现状为连绵的丘陵山头，位于山头的南边。,项目位于山头位置，约253亩,离贺江岸边约有70m,贺江,项目至江边70m间的农田,贺州中心市区
6、通向黄姚镇道路,项目位于山头位置，约253亩,项目离路边约300-400米,38米宽规划路将由乡镇公路引致项目地,贺江地块现状分析,规模路将从现有乡镇道路引至项目地。,贺江地块SWOT分析,据整体分析，项目投资风险大，过程复杂。,地块约60亩,地块约175亩,地块位于沿道路两侧，下图左侧175亩，右侧60亩。 地块相关手续尚未办下。,黄姚镇地块概况,黄姚镇地块区位,黄姚镇古建筑群,通向镇区中心,乡村道路,乡村道路,镇区方向,地块现场位置,地块位于沿道路两侧，下图左侧175亩，右侧60亩。,地块现状,由于： 地块没有任何手续当前尚未办理。 下面镇级地产，市场本来就十分有限。 位置偏僻，没有配套。
7、 地块开发没有价值。,黄姚镇地块分析小结,因此，此地块不宜做任何考虑。,目录,贺州市概况及规划,贺州市楼市情况,项目地块分析,项目投资概况分析,贺江地块投资概算分析,地块相关手续完全办理完善，由乙方转给我司手中约50万/亩。 建设别墅，设定地块容积率最高计算0.8。,备注：另，38米宽规划路建设成本未计入。,地块偏僻，市政配套缺乏，因此，项目不宜开发洋房，应以别墅类产品为主。 根据综合评估，别墅售价约为3800元/。,贺江地块收益概算分析,分析： 保守估算，项目投资税后回报率约为15%。 以贺州市场特点，预计需要3-5年时间方能开发完毕。,由于： 地块开发收益约为15%，收益率低，且开发周期长。 市场处于初级发展阶段，产品价值较低。 地块所在区域偏僻，市政配套缺乏，且项目规模过小，市场难以开发。 地块国土未进行收编，土地性质为集体用地，项目开发面临极大风险。,贺江地块分析结论,因此，建议公司领导决策层慎重考虑拿地计划。,谢谢观赏 THANKS,
