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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 社会团体登记管理条例-公司登记管理条例实施细则不动产登记暂行条例实施细则对公 证的规定某市登记机构询问： 不动产登记暂行条例实施细则第十 二条第三款规定：“自然人处分不动产， 委托代理人申请登记的，应当与代理人 共同到不动产登记机构现场签订授权委 托书，但授权委托书经公证的除外”。 那么，既然委托人和代理人共同到了不 动产登记机构，委托人就可以自己直接 申请登记，为何还要委托代理人？ 金绍达：按物权法和不动 产登记暂行条例的规定，我国不动产-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 登记并不要求进行实质审查， 不动产
2、登记暂行条例只是要求申请人应当对 “申请材料的真实性负责”。因此，这种 审查方式给不动产物权变动带来了一定 的风险。如果能把公证作为不动产登记 的前置，就能弥补这种审查方式的缺陷。 在物权法立法时，司法部并许多学 者都建议按大陆法系国家的通例，把公 证作为不动产登记的前置，以保障登记 的公信力，从而切实保障权利人的权利， 后因对此存在争议而未能写入物权法 。 以往，我国的房屋和土地使用权 登记制度并未将公证作为登记的前置条 件，司法部、建设部在 1991 年联合发 的司公通字1991117 号文把哪些登 记申请需要公证限制在一个很小的范围， 住建部在 2016 年发的房地产登记技 术规程还把赠
3、与剔出了这一范围。应 该说已经把公证限制在一个很小并且 “必须”的范围。 由于物权法和不动产登记-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 暂行条例都未规定在不动产登记中需 要公证，而公证法规定了强制公证 应当由法律、行政法规规定，因此不 动产登记暂行条例实施细则作为行政 规章无法规定哪些需要公证。 对所有的登记申请都不要公证， 表面上为申请人省下了公证的费用，实 际上削弱了登记的公信力、增加了民事 纠纷、浪费了司法资源，最终损害的是 社会公众的利益，也加大了不动产登记 机构的风险。因此，规定对少量的登记 申请以公证作为前置可以弥补不动产登 记制度缺陷，也是完全可行的，这一规
4、定没有写入不动产登记暂行条例应 该说是一种缺憾。 处分不动产并委托代理人申请登 记，是极容易被社会上一些不法分子所 利用的区域。在实践中，伪造委托书将 他人的不动产进行转让和抵押的案件屡 屡发生。仅规定申请人应当对“申请材 料的真实性负责”无法解决这一问题。 因此， 不动产登记暂行条例实施细则-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 第十二条第三款作出了这样的规定，既 避免了以行政规章来规定强制公证，又 可以杜绝这类纠纷的发生。当然，这一 规定也有其缺陷：既然当事人可以委托 他人代为申请，那只要委托书符合法定 形式，登记机构就应当受理，而不宜要 求委托人与代理人共同到不动产登
5、记机 构现场签订授权委托书，但这或许也是 立法者的无奈之举。我们还是期望今后 的法律、行政法规能彻底解决这一问题， 以切实保障社会公众的合法权益。 陈品禄/责任编辑 不动产登记暂 行条例实施细则-自己整理版不动产登记暂行条例实施细则第一章 总 则第一条 【立法依据】为保证不动产统一登记制度的有 效实施，根据中华人民共和国物权法 、 不动产登记暂行条例 ，制定本细则。第二条 【不动产范围】依照本细则登记的不动产包括：-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 耕地、林地、草地、荒地、水域、 滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工 填海、填湖形成的土地等；定着于地表、地上或者地下的房
6、屋等建筑物、构筑物以及特定空间；海域及海上建筑物、构筑物；定着于土地的森林和林木；法律、行政法规规定可以登记的 其他不动产。第三条 【连续登记】未办理不动产首次登记的，不得 办理不动产其他类型登记，法律、行政 法规另有规定的除外。第四条 【一体登记】房屋等建筑物、构筑物和森林、 林木等定着物应当以土地、海域为基础 一体登记。第五条 【跨区域不动产的登记 管辖】依照条例第七条第二款的规 定，接受指定办理跨县级行政区域不动 产登记的登记机构，在登记完毕后应当-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 将不动产登记簿记载的有关事项告知不 动产所跨区域的其他不动产登记机构。第六条 【国
7、家级不动产的登记 管辖】国务院确定重点国有林区的森林、 林木和林地，以及国务院批准项目用海、 用岛的登记由国土资源部统一受理，并 会同有关部门办理，依法向权利人颁发 证书。在京中央国家机关使用的国有土 地等不动产登记依照在京中央国家机 关用地土地登记办法等有关规定办理。第二章 不动产登记簿第七条 【不动产单元】不动产单元由权属界线固定封闭 且具有独立使用价值的空间构成。不动 产单元编码规则由国土资源部制定。无房屋等建筑物、构筑物以及森 林、林木定着物的土地、海域，以土地、 海域权属界限封闭的范围为不动产单元。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 有房屋等建筑物、构筑物以及
8、森 林、林木定着物的土地、海域，以该房 屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、 海域权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成栋、 有固定界限的封闭空间，以及区分幢、 层、套、间等可以独立使用、有固定界 限的封闭空间。第八条 【不动产登记簿的编制】不动产登记簿以宗地、宗海为单 位编成，同一宗地、宗海范围内的所有 不动产编入同一不动产登记簿。前款所称宗地是指土地权属界线 封闭的地块或者空间；宗海是指权属界 线封闭的用海单元。第九条【不动产登记簿的保存】不动产登记簿及权籍图由不动产 登记机构永久保存。不动产登记机构应当建立符合防 火、防盗、防渍、防有害生物等安全保-精选财经经济类资料-
9、 -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 护要求的专门场所，存放不动产登记簿 和权籍图等，并保证电子数据安全。除 法律、行政法规另有规定或者为避免遭 受损害外，不得将不动产登记簿携出不 动产登记机构。不动产权籍图包括宗地图、宗海 图和房屋平面图等。第十条 【不动产登记工作人员】承担不动产登记审核、登簿的不 动产登记工作人员应当熟悉相关法律法 规，具备与其岗位相适应的不动产等方 面的专业知识。承担不动产登记审核、登簿的不 动产登记工作人员应当通过国土资源部 组织的考核培训。 第十一条 【不动产 登记工作人员职责】不动产登记工作人员的职责包括：对受理的不动产登记申请依法进 行审核；采取询问当事人、实地调查等审-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 核手段；对登记申请进行依法审核后，提 出是否将有关事项记载于不动产登记簿 的审核意见；将有关事项记载于不动产登记簿；法律、行政法规或者国土资源部 规章规定的其他职责。第三章 登记程序第十二条 【一般规定】不动产登记，应当按照下列程序 进行，法律、行政法规另有规定的除外：申请；受理；审核；登簿。不动产登记机构完成登记后，应 当依据法律、行政法规的规定向申请人 发放不动产权属证书或者登记证明。第十三条 【登记申请材料的要 求】-
