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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 农村土地经营权抵押-农村土地经营权抵押农村土地经营权抵押融资分析合作社等主体逐渐成为引 领现代农业的主力军，而融资难等问题 已成为限制其发展的障碍。如何有效盘 活土地资源，变土地为资本，已成为一 个重大课题。下文以山东省滨州市博兴 县为例，探讨土地经营权抵押融资问题。一、制度沿革与产权改革 历史沿革 家庭承包经营责任制作为农村基 本经营制度，也是随着政策变动而发展 的，可分 5 个阶段。1.获得经营权。十-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 一届三中全会后，逐步把土地经营权交 给农民。1982 年，博兴县普遍实行
2、了家 庭联产承包。2.合同固定。1984 年，对 土地承包进行完善，并签合同。3.法律 确认。1997 年，再延长 30 年，明确家 庭联产承包责任制长期不变。4.政策放 宽。xx 年，可依法流转。xx 年物权 法 ，土地承包经营权用益物权化。5. 经营权担保融资切点形成。2016 年一号 文，稳定农村土地承包关系并保持长久 不变 ，赋予农民对承包地占有、使用、 收益、流转及承包经营权抵押、担保权 能。至此，土地经营权抵押担保权能已 获得政策支持。应该说是个很大进步， 可是还有一个问题。承包经营权是家庭 所有，也就是几亩地，即使能够抵押， 融资也有限。而作为规模流转的农业主 体如何抵押融资，这
3、又需要进一步探讨。法律支持 激活土地权能，实质是提高担保 功能，让金融部门放心放贷。涉及法律-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 有土地承包法 、 物权法和担保 法 。从法律角度，唯一突破口是地上 附着物，即正在生长的农作物等可以作 为抵押物。这就为以农作物未来收益折 现为基础设定融资担保、激活土地权能 提供了可能。 二、条件成熟 产权明晰 产权明晰是解决土地抵押融资首 要因素。按照省一号文精神，已全面铺 开土地确权，预计 2016 年年底全面完 成。进行土地产权制度改革的顶层设计 时机已成熟。 客体形成 加快土地流转，推进适度规模化 是贯彻十八大精神具体体现。博兴县在
4、土地流转方面取得了一定成效。流转达 万亩，占全县耕地 26%。交易客体已形 成。 融资迫切 目前，农业企业主要以博华等为 代表，合作社 500 多家，家庭农场 78-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 家，总体呈现以现代农业企业为龙头， 多种农业经营主体为补充的结构态势。 各类经营主体对资金需求迫切。但徒有 土地使用权，无有效抵押物，难以转换 为资本。 三、突破探索 体系建设 土地经营权抵押贷款没有现成经 验可循，县农业局制定了农村土地经 营使用权证申办程序 。 金融配合 县农商行制定了土地承包经营 权抵押贷款管理办法 ，会同农业局制 定了抵押贷款流程。 找准突破口 按照
5、企业申请，街道审核，农业 局备案并申请，县政府发证流程，为国 丰农业公司颁发了土地经营使用权证， 2016 年 5 月 23 日，发放首笔 80 万元贷 款，为农业经营主体破解融资瓶颈趟出 了新路子，开创市农村土地经营权抵押 融资之先河。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 四、存在的问题 法律障碍 土地承包法第 49 条和第 50 条：“通过招标、拍卖、公平协商等方 式承包农村土地，经依法登记取得土地 承包经营权证的，可以依法采取转让、 出租、入股、抵押或其他方式流转”。 物权法第 180 条，以招标、拍卖、 公开协商等方式取得的荒地等土地承包 经营权可以抵押，其他土
6、地附着物也可 以抵押。第 184 条，土地所有权，耕地、 宅基地、自留地、自留山等集体所有的 土地使用权不能抵押。 担保法第 37 条，不允许在 耕地、自留地、自留山等集体所有的土 地使用权上设定抵押。综上所述，家庭 承包经营权是没有抵押权能。 物权法 缩小了土地承包经营权的可抵押范围， 将家庭承包的土地承包经营权排除在外， 而只允许以招标、拍卖、公开协商等方 式取得的“四荒”等土地承包经营权作为 抵押财产。其他方式承包的情形，三部-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 法律是统一了口径的，其特点共同体现 了“公平、公正、公开”原则，能达到这 些条件的情况，在博兴县几乎没有
7、。此 外，根据国家工商总局 xx 年动产抵 押登记办法第二条第一款规定的浮动 担保的动产抵押问题：企业、个体工商 户、农业生产经营者可以现有的以及将 有的生产设备、原材料、半成品、产品 进行抵押。所以，唯一突破口是其他地 上附着物，即正在生长的农作物等可以 作为抵押物。但又存在地上抵押物的价 值评估，金融部门的认可等问题。 2016 年一号文件提出“允许承包 土地的经营权向金融机构抵押融资”， 为土地经营权抵押指明了方向。但从法 律角度，土地承包经营权抵押仍存在障 碍，更别说各类主体流转后的使用权抵 押融资了。 基础不完善 土地经营权抵押融资有几个前提， 首先是权证发放，其次是规范流转合同，
8、再次是小证换大证的政府确认，最后是-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 金融部门认可放款，而且程序是单向不 可逆的。一是土地确权滞后。二是流转 不规范。三是地方政府确认的合法性。 金融创新滞后 经过历史取舍，现存的农村金融 主体，除了经济发达镇还有国有商业银 行影子外，其他只剩下农村信用社了。 基于盈利目的，大多也起到 “抽水机” 作用，加剧了农村资金供给不足。金融 部门各自为政，条件、办法、流程不一， 不便于统一完善融资资料。 评估问题 有法可依的只有地上农作物等可 以作为抵押物。至于评估价值确定依据 无疑是财务现值理论，笔者以为价值评 估的难题不是评估方法选择，而是参
9、数 确定、运用问题。比如抵押率、期限、 折现率等，还有低价基准确定和评估机 构信誉问题等。 五、建议 抓紧土地确权 土地确权是规范土地流转，进而-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 规范土地经营权抵押融资的基础，也为 以后的流转评估、政策奖励、纠纷调解 提供依据。 规范流转 严守基本原则。坚持家庭承包为 基础；以改革为动力，充分发挥农民首 创精神；坚持依法、自愿、有偿；坚持 规模适度。 建立市场 按照政府主导，市场运作思路， 建立县、镇、村三级土地产权交易网络， 县建立综合产权交易中心，镇建产权交 易所，村设信息站。扩大交易范围，完 善市场配套建设，为土地产权融资担保 提
10、供良好市场环境。 建立政府性担保基金或担保公司。 由政府牵头，各级财政注资，组建国有 非盈利企业法人担保融资公司。慎重选 择经营管理人员、确定服务对象范围、 完善业务流程与制度，引导农村加快信 用担保体系建设。慎重选择担保服务对 象，监管工商资本运营。找准突破口，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 加强事前、事中监管，防患于未然。 成立评估事务所 土地流转价格定价是个复杂问题， 跨年度收益不确定性，传统与现实因素 交织，都给土地产权交易定价带来难度。 可以设立专家库，聘请各类农业专家、 专业评估师组成评估专家组，运用现值 等可行理论确定流转基价。 创新农村金融体制 十七届三中全会提出，要创新农 村金
