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1、 和君创业研究咨询有限公司 H&J O.,机密 三浦威特园区发展有限公司 固安园区经营模式研究报告 （ 2002年 9月 9日 北京） 2 和 君 创 业 H&J 价资源理论 资源的价值体现在与企业（实体）赖以竞争的的环境在以下三个方面交互作用的结果： 能满足顾客 需求 ; 资源 稀缺性， 包括不可模仿性（ 可获得性： 可获得该资源的利润。 3 和 君 创 业 H&J 安的两大优势与两大机遇回顾 优势： - 区位优势：不具备稀缺性及不可复制性。 - 土地：同样稀缺性较弱，需求力不强。 机遇： - 世界工业向中国的转移 - 大北京经济区的形成，中国及世界需求及生产要素流动：但固安地区对此机遇的可
2、获得性上不明显。 可获得性的要求同时也使经营模式与盈利性成为重要研究对象。 4 和 君 创 业 H&J 安的四大劣势回顾 经济低谷 ，相对周边地区一穷二白，产业进入先决条件严重匮乏 政府给与优惠能力有限 ，政策能力在市场大趋势下趋于软弱。 资金不到位 ，先筑巢再引凤难；可能导致凤掠过而不落地。 现有产业空缺 ，本地产业环境尚未形成，而周边地区竞争力度巨大。 5 和 君 创 业 H&J 劣势为优势 根据 . 资源支撑持续竞争优势”。 固安的发展必然依托资源导入以实现固安劣势向优势的转化。 6 和 君 创 业 H&J 劣势为优势 经济低谷，一穷二白，产业进入先决条件严重匮乏 固安的对策： 当同一大
3、经济区内的经济分布不均，区域性资源优势，如土地价格 /人工等很可能进入再调整阶段。从曼哈顿，硅谷，香港的辐射，可以看到经济部分从高估向低谷流动的特征。 固安必须有可能利用其经济低谷之低成本特征，在大北京及河北省的夹缝中，从大北京工业辐射转移，产业向大北京转移的机会，引入企业的驻扎。 利用本身的招商及外在招商队伍，用咨询式招商方式，引起南方以及包括河北在内的华北产业及一部分企业向固安迁移。 7 和 君 创 业 H&J 劣势为优势 政府给与优惠能力有限，政策能力在市场大趋势下趋于软弱 固安的对策： 机制高于一切。在中国招商引资进入市场化竞争的局面下，固安当地的企业服务体系，企业与政府的沟通体系，及
4、政府的开放性和灵活性将表现的尤为重要。 固安必须在政策上引起河北省政府的重视，在招商上引入如浙江同安徽两省间的地区性分工政策等方式，积极倒入政府的功能资源。 在同政府的沟通上，可利用地方政府及专家游说团等方式。 8 和 君 创 业 H&J 劣势为优势 资金不到位，筑巢引凤难；可能导致凤掠过而不落地 固安的对策： 充分利用投资银行资金调动优势，同河北及其他地区的资金充裕的上市 /大型企业进行资金对接。 开发金融创新产品，如信托，租赁，担保，基金公司设立，可转债， 在产业选择上，有顺序地导入，以导入休闲超市等概念以带动固安地区的尽早启动，在产业驻扎环境逐步形成的过程中，逐步引入其他产业。 9 和
5、君 创 业 H&J 劣势为优势 现有产业空缺，本地产业环境尚未形成，而周边地区竞争力度巨大 固安的对策： 以牺牲利益，提供有巨大吸引力的软环境倾斜，带动一批龙头企业的进入，在进入过程中，逐步同本地的职业培训机构融合，在固安地区形成产业链的能力积累，知识积累和人力积累，营造固安地区产业环境。 可能以行政指令 +政策优势 +市场运作方式带动廊坊及河北地区慰产生集群的产业向固安地区集群。 10 和 君 创 业 H&J 业战略步骤 第一步：避开竞争，避开弱势，形成雏形 进入第三产业，如整队北京地区的文化，消费，休闲等产业。 形成局部地区率先盈利，支持对固安企业进入环境的打造。 同时推进固安地区水，电，
6、热，排污，交通等项目的建设。 带动对固安地区的初步认识，逐步在大北京，华北以至全国范围内造势。 11 和 君 创 业 H&J 业战略步骤 第二步：软 /硬件环境升级 在软 /硬件环境形成后，固安在大北京经济区的区位优势初显，成本等优势也从无形成为资本化。 人，物，资金等流动因素在固安沉淀。 汽车零部件等产业逐步进入。 12 和 君 创 业 H&J 业战略步骤 第三步：扩展期 第三产业带动其他产业进入。（见后文解释） 其他集群产业，如建材，新材料，汽车零部件有关的模具，机床等行业逐步落户。 面向的经济逐步形成。 固安品牌注意力，类似昆山 /东莞地区，全面建立。 13 和 君 创 业 H&J 业战
7、略步骤 第四部：固安建城 14 和 君 创 业 H&J 集群概念 和君创业认为，产业链的集散的产业及群的表现，如浙江服装，昆山微电子，广东家电等；而相关产业链只见亦存在着集群可能。此称之为大集群（ 大集群充分利用里产业互动特征，为地区经济的凝聚及扩散的可行模式。 15 和 君 创 业 H&J 集群概念 休闲大集群 休闲 +购物及消费： 消费经济 特色旅游： 旅游经济 /体验经济 休闲 +运动 休闲 +房地产： 区域房地产经济 休闲 +会展： 会展经济 休闲 +康复疗养保健： 保健经济 休闲 +其他产业 16 和 君 创 业 H&J 闲核心大集群图示 休闲娱乐 高尔夫 马术等运动 度假村 服装
8、体育用品 基础设施 生态环境 会展 旅游 房地产 康复疗养 17 和 君 创 业 H&J 结：固安发展的四大方针 资本激活 创新性资本运作，带动海内外包括东亚，海湾地区的资金流转移。 市场培育 咨询式招商，以大战略带动企业及产业链向固安地区移动；品牌上积极作出正面推广。 政策飞地 开放式 /市场化政策，在京津地区形成合法突破。 休闲先行 集中休闲娱乐核心大集群 18 和 君 创 业 H&J 利模式：巴拿马运河经济区 巴拿马 地处大西洋经济区与当初新兴的太平洋经济区之间，但自身经济条件落后。运河的开发，使巴拿马不但在战略地位上得以大幅提升，巴拿马运河这块人工建设的区域，也成为利益相关方的持续的重
9、要收入来源。 固安 ，作为从大华北到达北京地区的新成长区域，从人工造园到人工造城，其盈利甚至开发模式与运河的模式可以类比以启示。 19 和 君 创 业 H&J 比：几种盈利模式 圈地： 将土地低价购入或无偿转入后，将部分土地出售给产业龙头企业，以获得土地增值回收。 建运河： 自建并收取全部收入（休闲，如高尔夫，度假村等） 管运河： 税（政府），企业分红，管理服务费 卖河道使用权： 服装 /体育用品产业在固安租零售店等。 运河配套服务业： 基础设施，房地产，餐饮等服务业。尤其是房地产在基础设施，生态环境初步形成后即可达到较快的升值效应。 卖运河： 在条件成熟后，以固安园区或部分产业，如房地产，进
10、行整合上市。 20 和 君 创 业 H&J 业进入阶段及生态环境要素演变 土地开发 初期产业 后期产业 建城 产业 基础设施 休闲超市（高尔夫，度假村，马场等） 汽车零部件 体育用品 /休闲用品户外商城 部分建材，教育 部分机械，如模具，机床 零星产业：食品加工，其他新材料，部分物流等 产业集群进一步扩大，面向当地的第三产业形成 要素 低价土地 资本引入 人流吸引 优惠政策 人力资源积累 产业要素形成 竞争要素建立 资本再注入 经营建议 资本引入 品牌 /优势推广 政策形成 针对性，发散型招商 产业政策出台 大规模招商 服务系统化 政治地位的建立 21 和 君 创 业 H&J 利模式的阶段性示图 土地开发 初期产业 后期产业 建城 圈地 建运河 管运河 分红模式 决定什么船的进入 卖河道使用权 运河基建 政府出资，基建贷款 运河配套产业（地产为主） 面向大北京为切入点 卖运河 * 色彩深浅表示盈利规模。 22 和 君 创 业 H&J 报周期简略图 总投入 总收入 退出 在产业进入初期阶段中期达到现金流平衡
