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1、成都城西区域投资分析报告 金沙百仁公园板块,土地一级开发中权利主体与权属关系,政府,一级开发主体,二级开发单位,土地所有权,土地一级开发权 （受限土地使用权）,土地使用权,熟地出让,生地出让,协助,服务,收回,权利主体,权属,目 录,第一部分 政策规划环境分析,政策规划环境分析,一、政策层面,二、规划层面,一、政策层面,成都城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据,成都城市规划纲要,城市总体规划,控制性详细规划,修建性详细规划,土地利用总体规划,分区规划,协调,土地利用年度计划,成都城市经济和社会发展规划,宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用,微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模
2、、质量和开发内容,成都市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用,城市总体规划,控制性详细规划,修建性详细规划,土地利用总体规划,土地利用性质及强度等控制要求； 道路交通设施； 工程管线； 管理规定。,用于指导各项建筑和工程设施的设计和施工，包括区域空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通、绿地系统、工程管线、竖向等规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价,协调,年度土地供应计划,城市性质、发展目标与策略；规模；空间布局与城乡协调发展；新城发展；中心城调整优化；各专项规划；近期发展与建设；规划实施,年度土地储备开发计划,先由区县政府、部门或单位提出申请，上报国土局,成都市土地储备机构和政府土
3、地行政主管部门授权委托的土地一级开发公司，共同开展土地一级开发，将土地开发为熟地后，以公开方式向社会供应（2002年1月以后）。 模式一：土地储备机构成立之初，储备机构不仅作为开发主体，而且要负责筹资和具体实施。 模式二：储备机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主开展一级开发。 除了政府储备机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其余土地一级开发的主体必须通过招标方式获取土地一级开发项目的开发权。 无论土地一级开发主体是谁，都要按照政府主导、统一规划、市场化运作的方式，开展一级开发工作，完成一级开发后的土地交由政府进入市场公开交易。,城中村改造,城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益
4、，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。具体到改造项目来说，政府不再是笼统、抽象的，而是具体为市政府、区政府、街道办（当然也包括相应的各级业务主管部门），相互之间有各自的利益；具体到城中村来说，业主包括城中村集体经济组织和村民个体，而且集体经济组织还是个体村民的群体利益代表，这一点与普通居住区分散的小业主大不相同；改造单位是指取得改造权的权利主体，一般情况下应为房地产开发商，在特殊情况下政府和业主也可以充当改造单位。,成都市建委针对成都市中心城区城中村改造总体实施方案已编制完成，市政府已审批通过，包括：龙潭寺、青龙场、赖家店、
5、黄田坝、百仁、琉璃场、天回、洞子口、机投、金花、簇桥等12个城中村的改造工作。这些城中村将按城市规划进行建设，全面融入城市。12个城中村改造是一村一策，针对不同情况有不同方案。改造工程将按规划对城中村的土地进行拆迁、整理等。而整理出来的土地，如属于市政公共用地的，按规划建设，如属于开发地块，则将进入土地拍卖市场进行交易，由开发商开发建设。,二、规划层面,根据我们对青羊区总体规划的了解，目前政府已经明确百仁公园区域被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积范围，主要用于修建安置房屋以安置市中心区拆迁居民和适当建设定量的商品房开发以满足新的购房需求。,198百仁区域总体规划图,政府希望是用8至10
6、年时间，使得百仁项目成为青羊区苏坡组团的龙头项目，即以生态品质住宅为核心发展目标，来支撑房地产业和商贸服务业的兴旺发达，建立都市型生态型经济圈，在保持项目综合环境优美、配套设施齐全的基础上融入进成都市金沙片区融为一体的现代化、生态化、花园式宜居综合性社区。,板块基础条件分析,一、区域概况,二、功能分区,三、交通条件分析,四、配套条件分析,五、景观条件分析,一、区域概况,百仁公园项目位于三环路西侧、摸底河北侧，总面积约2700亩，我市本轮城市总体规划修编中定位为中心城区西北方向清水河生态保护区的城市公园。市政府于2007年10月将该公园确定为我市12个“城中村”改造项目之一。 我区拟在年内启动百
7、仁片区“城中村”改造工程项目的拆迁建设，按计划将于2012年完成公园生态绿地、基础设施和公共设施建设。该公园建成后，我市城西片区的生态环境、城市形象将得到明显提升，城市功能将得到优化和完善。,百仁公园项目包含公园在内，位于成都市青羊区苏坡街道办事处，西三环外侧，距离金沙遗址仅400米远，摸底河以北，金牛青羊相交以东、以南，总面积2732.4亩。板块距离金沙遗址公园片区直线距离仅仅400米左右，与三环路隔路相望。,二、功能分区,根据目前的资料显示，潜在板块项目的功能分区经成都市规划委员会批准的如下（距资料）：公园面积1882.4亩；二类居住用地 701.85亩；公共设施商业用地100亩；规划局原
8、则同意改地块居住指标用地配置于整体公园内，以形成高品质、高尚居住氛围，这种未来的合理布局形式我们称为棋盘式空间布局，将提高土地使用的附加价值。规划定位也就非常清楚，未来的土地项目开发面对的市场为中高收入家庭住房需求，当然我们也将考虑未来组团新增就业人口的居住、当地拆迁安置的消费需求。,三、交通条件分析,路网发达，又处于地铁沿线辐射圈。地块周围形成“四路”格局，即羊西线、成灌路、沙西线与IT大道共同构成了该区域地面交通格局。东西走向的地铁二号线将穿越城市CBD区域，是成都地铁线网的骨干线，将经过成都的四大客运枢纽新成都站、天府广场地铁枢纽、成都中医药大学地铁站以及成灌客运站。地铁2号线对进出市中
9、心提供了极大的便利。,四、景观及其配套分析,生态长廊托起新居住价值：摸底河从郫县蜿蜒而来，由大量绿地、公园托起的“外羊西”板块，正在改变和引导着人们对环境、对区域的认知；银行、医院、餐饮、休闲、运动配套极其成熟；教育资源丰富；商业网点成熟:,城市向西发展战略的加快，使新城西生活圈气候成熟。本区域即将进入新的城市改造和新区建设的时期，给项目开发带来顺势启动的再一个机会点。大规模居住区建设必将促进政府市政配套、公共交通系统等公共设施的跟进；成都商品房整体销售态势处于回暖阶段，并时逢宏观政策鼓励中小户型的开发建设，对本项目的开发有良好的促进作用。成都其他同类型板块土地市场已经进入价格上升通道，经过一
10、系列拉动内需的再次启动以及保值增值的利益驱动，刺激持币观望者、投资型买家信心正在增强，地产开发投资额在未来2年内会得到比较大的释放。,小结,土地市场研究分析,一、土地市场研究,目前羊西线板块内可开发的土地已殆尽，在方圆约2公里区域内可开发的剩余土地已几乎没有，通过拆迁或置换腾出的土地寥寥可数，土地资源非常稀缺。但是，将羊西线片区的楼盘供应现状和购房需求对比，可以看出，一环至二环之间几乎没有新楼盘在售，因此，购房者对羊西线二环到三环附近的房屋需求已经到了很迫切的程度。,周边一级土地市场挂牌取得的市场价格为 (2006年2008年期间),中小地产企业面临着更严峻形势 土地价格预计已出现深度调整 地
11、根紧缩，发展商赖以生存的空间面临考验目前的所挂牌的土地在百仁板块区域范围内都有一个明显的特点： 土地规模不大，容积率大、建筑密度大建筑产品未来规划均为中级住宅 产品为主，这与目前我们所关注的百仁板块有明显的差异性。百仁项目 土地规划拥有明显优势！,区域市场总结,一、板块现状结论,二、板块楼市分析,一、板块现状结论,项目核心竞争片区10个楼盘，总开发量为347.86万平米，容积率以3-5为主；绿化率以25%-35%为主。整个板块结构中未来对百仁项目冲击最大的是华侨城项目。不过，百仁项目自身也有比较强的优势特征。 百仁项目比起目前的项目来说还是有一定的前瞻优势：包括涉及到的与政府的土地整理合作，土
12、地本身的区位优势以及整体容积率低，能形成较为满意的搞品质项目的终极规划基础。,二、板块楼市分析,该板块二级市场目前的销售特征表现在：,成都六城区的政府公务员、企业白领、 专业人士及私营企业主,成都周边县区及省内渴望改善居住环境 而选择在羊西线定居的客户,核心客户 60-80%,重要客户20-30%,游离客户10-20%,看好区域未来发展前景的本地、异地投资客,客户定位,界定：区内现有项目的主流购买客户群； 来源：主要来自成都六城区，部分来自外地； 职业：中高层管理者、私企业主、白领、公务员等； 年龄：2545岁； 收入：家庭年收入在10万左右。 置业特征：注重居住环境的高性价比产品为主。（首次
13、或二次置业）,来源：其他省内人群及省外人群； 职业：私企业主、公务员等； 年龄： 3555岁； 收入：家庭年收入在15万以上。 置业特征：注重居住环境的高品质产品。（多次置业）,客户来源,满足该区域主流土地开发需求 为二级实力开发企业量身打造,区域投资开发建议,一、支持因素,二、需解决因素,三、投资浅析,一、支持因素,成都市城市城西发展战略以羊犀立交为界“向西发展，适度向南”，全面向西发展，形成多功能组团的块状发展模式；目前城中村项目一系列旧城改造项目的实施,对成都具有“脱胎换骨”的深刻意义。更多资本涌入成都,城市范围以更快的速度向郊区延伸,新的“城中村”在二环路周边及外围出现了。成都决定启动
14、新一轮“城中村”改造工作,计划用5年时间完成。毫无疑问,在12个“城中村”旧貌换新颜之后,迎来的将是成都居住文明的进一步提升。高档住宅抗跌性强，中低档住宅价格微挫。高档住宅将是2009年的另一个亮点，特别是独栋别墅，因为其稀缺性，以及2008年市场不景气导致开工量减少，独栋别墅市场新增供应量处于平稳状态或者略有下降，依旧是销售较好的产品，价格回调压力较小。百仁公园项目具备了极好的土地资源价值，未来中高级住宅产品的核心打造区。,二、需解决因素,本项目由于规模大，我们预计在三到四年左右的时间整理完毕，为了实现利润最大化，但是为了整个资本金的快速回笼，需要集中一切财力集中整理其中的一块，并且力争在第
15、一年末内进行出让，在第二年初实现土地挂牌销售，这一系列工作需要细致而紧密的思考与分析，并且巧妙运用金融杠杆资源才能发挥更大的经济效益。整个市场需求面正在回归理性，主要表现为房地产开发投资增速减缓，需求同比锐减，新房及二手房价格增幅回落，部分项目深度调整，房租价格回落，土地市场依然冷清，开发商土地购置热情明显下降。这些也需要我们更加重视现金流，节约成本，提高土地前期整理的性价比，我们也处于利用市场调整的大好机会面前，通过百仁项目扩大我们的市场份额。,三、投资浅析,通过成本法对未来几年成都市土地价格进行评估，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合成本，进行经济收益测算。前提条件是估
16、算未来几年的房价、未来几年的土地价格、土地整理的面积、土地整理成本等。 从所获得资料我们初步可以判断，项目净成本在200220万/亩左右（目前该区域地块最低平均价为280万/亩,于2006年龙湖所拿地块），项目平均容积率为3，楼面单价为1000元/m2左右，按照现在市场的土地走向及目前周边区域在售楼盘的价格走势来说，百仁的土地成本还是相对较低的，投资回报率相对较高。,土地一级开发盈利模式,盈利模式,通过严格控制各阶段成本费用获利,通过控制成本和开发创新获利,通过持有优质物业、提供公共服务而获利,通过二级房产开发而获利,土地一级开发的风险与规避,土地一级开发要面对三大类客户：政府、原使用者、二级开发商 土地一级开发涉及到征地、拆迁、转居、安置、市政基础设施建设等工作，非市场因素很多 资金需求量大 各环节间的接口多,资金短缺风险 成本失控风险 进度失控风险 土地难以出让风险 政府换届风险,周密计划、系统安排，整合好各个步骤； 协调政府给予贷款担保，或者给予暂时土地使用权； 按法规办事，与当地城市规划和土地储备计划相吻合，手续齐全； 建立职业化的征地、拆迁团队。,
