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1、铜陵商业市场调研与一期定位策划 2012年3月,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期产品定位及创新建议,四、消费市场调研及投资客户调研,宏观分析地区GDP总值,2011年地区GDP总值,一、2011年地产GDP总值579.4亿元，同期增长12.6% 二、按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。,铜陵市已接近中等富裕国家水平,宏观分析城市固定资产投资,主要特点： 一、投资总量、增幅在全省的位次双双提升
2、二、投资项目增加，建设后劲较足 三、投资效果居全省前位。 四、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张的重要支撑,铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资 增幅尤其明显,宏观分析消费品零售总额,主要特点： 一、限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品市场快速发展 二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。 三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地位。,消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点,宏观分析人均收入支出情况,城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上升。,主要特点： 一、铜陵的人均消费支出与可支配收入之比维持在7075
3、%，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。 二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较快增长。 三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回落，2012年汽车销售能否持续增长将直接影响2012年消费市场,宏观分析小结,1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。4、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。5、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中 只位于第十二位 。,西湖片区规划概况,一、规划范围 西湖新区位于铜陵市“一城三区，一主两副”格局中主
4、城区的东北部,东至东湖，南临芜铜路，西以泰山大道和天山大道为界，北到钟仓河，总用地面积约24.7平方公里。 二、功能定位 铜陵市文化体育中心，集居住、旅游休闲等多功能于一体的现代化、高品质的综合性滨水新城区。 三、发展规模西湖新区人口按2528万人控制，城市建设用地除西湖公园外按19平方公里控制。,本案商圈辐射范围经济开发区 和西湖片区,西湖片区规划规划结构,一心、四带、四片,一心： 为西湖公园和公园内设置的大型市级文化设施共同组成的规划区的核心。 四带： 为由西湖公园向外发散的结合现状水系形成的四条宽窄不等的滨水景观绿带，分别是西湖公园与天井湖公园、东湖湿地公园、钟仓河之间的视线通廊以及七坝
5、沟滨水绿带。 四片： 为规划区的功能片区。分别为湖东片区、湖西湖北片区、湖南文教片区、湖南居住片区。,西湖片区规划建设进度,五年内出形象,1、3月6日，项目建设专题会议，市第一中学西湖新区校区、市人民医院西湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进，进入项目总体规划设计等阶段。2、西湖新区项目建设重点是：环西湖项目建设、民生工程项目建设、市政道路等基础设施项目建设和商业金融项目建设；建设总目标为“69320”，即全年完成固定资产投资60亿元以上、在建工程项目达到90个以上、确保年内竣工项目30个以上、西湖新区范围内建设工地塔吊总数达200个以上，并实现规划区内“零违章”建设。,西湖片区规
6、划小结,1、随着西湖片区的启动和建设，带动区域发展升级、人口及人均收入的增加，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。 2、西湖新区的建设，带动城市重心发展的转移，本案位于西湖新区的前沿地段，将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽，将为本案商业带来广阔的发展机遇。4、西湖公园的建设，为本案带来众多的旅游度假类客群的消费潜力。,宏观房地产市场研究土地市场,2010年拍卖土地42块地，总出让面积339万平方米2011年2012年3月份共拍卖土地85块地，总出让面积515万平方米，据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在6080万方。,巨大供应量与有限去化量的矛盾,宏观房地产市场研究住宅市场研究,1
7、、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市2012年第一个销售高峰期。2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价3、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因，,宏观房地产市场研究商业市场研究,1、从目前统计来看，从2011年第35周开始到现在，总共成交商铺618套，成交均价范围650015650元。2、目前商铺存量： 铜官山区609套 狮子山区509套 郊区183套，共1301套
8、,宏观房地产市场研究小结,1、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较有限。市场供过于求的局面已经形成。2、铜陵的65%以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场的快速发展。3、铜陵在近两年内的大量批地，势必造成未来供应量的急速增加，特别是商业供应量的快速增加，将对本项目造成很大的影响，因此抢先开发，快速销售将是本项目运作的基本思路。,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期产品定位及创新建议,四、消费市场调研及投资客户调研,城市商业整体版图,老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地
9、，尤其长江中路，人气很旺； 其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。,商业总体特征分析,铜陵商业网点布局 根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六个社区级商业中心”。一市级：主城区中心区市级商业中心；五区域级：东部城区商业中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新区商业中心、车站新区商业中心；十六个社区级商业中心：结合城市居住区中心规划布置； 12条特色商业街，加快城市中心区的形成和城市新区的建设。,铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构，铜陵将发展成为皖中南区域性商贸中心城市,
10、商业总体特征分析,整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。 主城区道路边界 东向：铜都大道；南向：金山路 西向：铜官大道；北向：北京路 注： 随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。,城市主要道路商业分析,商业总体特征分析,商业总体特征分析小结,1、铜陵城区基础设施建设相对欠发达，分布欠合理，城市中心区商业太集中，周边区域乃至城市边缘地区网点缺乏。2、商业特色不明显，商业结构有待优化，不明显，经营档次参差不齐，经营品种档次较低，难以体现城市整体商业形象及商业品味，具有特色的商业经营不突出，难以创造城区商业的品牌力和吸引力。3、购物环境不理想，道路通达性差，可停留在购物场所休
11、憩、观赏的时间较短。4、社区商业网点配套不够、标准不高，尤其是远离城市中心的新建区域，缺少必要的商业配套设施。5、部分市场设计不合理，人流不集中，市场设施不完善，场内经营者素质不高，市场交易水平和组织化程度底，规模层次不分明。,百货商场过于集中，大多处于转型期 铜陵市百货商场主要集中在长江中路; 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变; 但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，,商业现状分析-百货,百货商场经营档次多元化,主题商场较少 铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强
12、; 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变;,市区商业特征分析-百货,市区商业特征分析-百货,合百商厦 位于主城区，长江中路中段 1F：珠宝首饰、化妆品、烟酒茶、箱包、鞋类 2F：女装 3F：男装 4F：休息服饰、内衣 5F：儿童服饰、床上用品 6F：家用电器 经营状态概述：其黄金珠宝、化妆品销售状况甚好；服装类，多为知名品牌，售价较高，销量平平。,市区商业特征分析-百货,铜冠世纪广场位于主城区，淮河大道中段 -1F：国美电器 1F：肯德基、摩登经典简餐、川味园火锅城、体彩、箱包、鞋类 2F-3F：女装、世纪联华、锦鑫电玩城 4F：男装 5F：后宫KT
13、V、康泓俱乐部、福临门酒店、天上人间西餐厅 经营状态概述：综合型商业广场，其商业性质以娱乐和餐饮占主导地位。,市区商业特征分析-百货,铜陵商城 1、位于主城区，城市大型综合体项目，开发周期较长。 2、目前已开发13万方，除大型主力店外 招商主要以品牌服饰类为主。 3、目前进驻的品牌商家和项目有：家得利超市、新人民市场（菜场）、宏图三胞、华东家俱城、华亭四季大酒店、合百大合家福购物广场、巴黎新天地服饰广场、翡冷翠咖啡厅、乐都尚街、徽皇健身会馆、平安保险、人民电影院、玉麟阁大酒店等。,超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内； 超市经营面积在2000平方米以上共
14、计5家,10000平米以上的2家; 从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向扩张趋势明显; 迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市。,市区商业供应特征分析-中大型超市,铜陵中大型超市基本情况,超市运营状况参差不齐 家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市; 合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市； 超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定。 至2008年12月中大型超市营业面积在3.78万平方米;,市区商业特征分析-中大型超市,目前乐购和大润发分别签约进驻在财富广场和
15、华源“嘉华国际”广场项目,铜陵中大型超市基本情况,市区商业特征分析-中大型超市,苏果超市 位于主城区，位于淮河大道北段 -1F：地下停车场1F： 黄金珠宝、手机、电脑、数码、皮具、化妆品、烟酒茶、服装（内铺租金140元/平米）2F-3F：苏果超市4F：办公5F：糖果KTV、爵士堡健身会所 经营状态概述：主要以日用品、食品位置，部分办公和娱乐。,专业市场分布图,铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市”过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽车销售市场铜都大道南段 花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场铜都大道北段 绿源农产品大市场铜都大道北段
16、茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等） 环球家居金桥工业园 国际汽车城狮子山区铜芜大道与芜湖方向高速出口处,铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市场, 是 自发形成,因此需要较长周期引导与布局,市区商业供应特征分析-专业市场,次中心或边缘区域对专业市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计5-10个, 专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域; 租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素; 城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。,市区商业特征分析-专业市场,目前未开盘的专业市场有： 1、丰泽家居市场 1800亩 2、国际汽车城 60万方,市区商业特征分析-专业市场,租金及经营状况调查,餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计 , 铜陵市现有大小餐饮企业 1400 余家 , 茶楼170 余家； 羊家山沿线已形成餐饮聚集气候, 但主要以100平米左右的小面积餐饮为主; 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上; 尚无国内外特色餐饮品牌,以淮扬菜及特色小吃等居多。 随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求 , 新的市场需求空间日益扩大 , 有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。,
