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1、学习情境十 收取催缴物业管理费,家住北苑家园的张女士日前收到了北京城承物业管理有限责任公司（下称“城承物业”）的起诉书，要求她缴纳2002年6月至2003年11月的物业费。张女士认为没签合同可以不交物业费。城承物业从2002年6月起就一直没有和她签订物业管理合同，因此她有权拒交物业费。张女士告诉记者，她于2002年6月3日入住北苑家园，当日和“城承物业”签订了一份为期一年的物业管理合同，对其中的某些条款不满，但不签就拿不到入住钥匙。张女士当时认为反正就一年的合同，到续签的时候再更正过来就行了，没想到会出现这种事情。张女士告诉记者，在这期间，她多次要求修改合同中的不合理部分，出具相关收费依据，明
2、确双方的权利和义务，但至今也没有得到答复。她认为城承物业的这种行为实际上终止了双方的物业管理委托关系，收取202年6月后的物业费没有法律和合同依据。没签合同，凭什么交钱啊？那么，业主没签合同就可以不交物业费吗？,【开篇案例】,【学习目标】 了解物业管理费的构成、计费方式 了解专业维修基金的筹集和管理方法 掌握物业服务纠纷产生的原因及解决对策【技能目标】 会制定物业管理费的收取和催缴程序 能正确处理物业管理费纠纷,任务一 ： 收取催缴物业管理费,房子没住，交不交管理费？ 赵女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单
3、上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，赵女士回国发现，有关的质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。赵女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？,【任务引入】,从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后至产权办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权书证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节
4、作为验收房屋是否符合法和约定交付条件的一个重要程序。,【任务分析】,具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物业管理费仍应交付。在实际工作中，物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了物业管理条例中的有关规定，说明她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。,【知识链接】,物业管理费是物业管理公司为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管理的全部活动所
5、需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业管理公司交纳的费用。,一、物业管理费概述,（一）物业管理费的性质与作用1.物业管理费的性质 物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理公司提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费的监督权归物业所有人，管理权归物业管理公司。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的
6、特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。,2.物业管理费的作用,（1）物业管理费是维持物业管理公司正常运营的基本经济保障。（2）物业管理费是维持并保证物业管理项目共有部位、共有设备设施各项使用功能正常发挥的必要费用，是开展保洁、绿化、秩序维护等业务的资金来源。（3）物业管理费是影响购房的因素之一。物业管理费对购房人来说，将成为一笔长期的开支，并且还与物业服务质量有直接联系，因此，购房人能否承受，物业管理费是否质价相符，都对购房人的购房心理产生影响。,（二）制定物业管理费的原则,根据物业管理条例、物业管理费管理办法的有关规定，物业管理费应当遵循合理、公开以及费用
7、与服务水平相适应的原则。 1.合理原则 2.公开原则 3.服务费用与服务水平相适应原则 4.专款专用原则,（一）物业管理费的构成要素,物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。其中特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含的物业等级权重，活劳动成本部分是以管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重，其权重系数由政府主管部门发布参考值。物化成本和活劳动成本部分一般可以由以下项目构成。,二、物业管理费的构成,人工费。 办公费。 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。 清洁、绿化、秩序维护费。 不可预见费。 公共水费、电费。 固定资产折旧费
8、。,8.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。 9.管理费分摊。 10.税前利润。 11.税收。 12.部分特殊服务和设备费。 13.其它费用。,管理费构成：,（二）物业管理费测算的要点和方法,确定物业管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。（3）测算依
9、据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值。,收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价。,物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：式中 P所得的物业管理费用标准（元月米）；单项费用（元月）；S参加测算的物业总面积（米）。为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按专项和专用设备归类分别核算
10、，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、物业管理公司利润、税费等。,（三）物业管理费的测算,（1）电梯运行电费 式中 n电梯数； W每部电梯功率（千瓦）； 24一天24小时； a电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频 率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.30.6之间； 30每月天数；电费单价（元度）。 （2）电梯维修费，包括材料和专门人工费。 （3）不可预见费，按以上（1）、（2）项的10计。,1.行政办公费 2.一般公共设施维护费 3.电梯费,4.空调费。 5.环卫清洁费 6.绿
11、化费 7.保安费 8.电视系统费（非有线电视公司提供）。,9.保险费 10.更新储备金 11.物业管理公司利润一般服务性行业的利润率在815之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以利润率即可。 12.税费。,三、物业管理费的定价方式和约定方式,1.政府指导价 政府指导价是指有定价权限的人民政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布定价方法。2.市场调节价 市场调节价是指物业管理服务收费标准由供求双方，即业主和物业管理公司进行协商确定，在物业服务合同中约定的定价方法。实行市场调节价的物业管理费，随着人们生活水平的提高以
12、及物业管理市场的完善，将逐渐成为主要的物业管理费定价方式。,（一）定价方式,（二）物业管理费用的约定形式,根据物业管理费管理办法规定，业主与物业管理公司可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管理费用。1包干制。 2酬金制。这种方式的做法与特点是： （1）代管。 （2）定期公布。 （3）有权审计。,在物业服务合同法律关系中，提供物业服务和支付物业管理服务费用是物业管理公司和业主的主要义务。 （一）物业管理费用缴纳的对象第一种是由业主缴纳；第二种是由使用人缴纳；第三种是由建设单位缴纳。 （二）物业管理费的收取依据和办法收取依据：国家发改委和建设部颁布，2004年1月1日起实施的物业管理费管理办法。
13、 （三）逾期不缴纳物业管理费的法律责任物业管理条例规定：业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。,四、物业管理费的缴纳,五、收取催缴物业管理费的程序 （一）一般的收取催缴物业管理费的程序 （二）催缴的技巧在催缴物业管理费时，要根据不同的情况采取不同的催缴技巧。1.一般性催缴2.针对性催缴,任务二: 收取与管理专项 维修基金,河南南阳市朝山小区的274户业主购买商品房时，向开发商交纳了百万元的房屋维修基金，朝山小区业主委员会为要回这笔专项资金将开发商告上法庭。朝山小区是南阳市广厦实业开发有限公司（以下简称广
14、厦公司）开发建设的商品房住宅区，建筑面积4.6万平方米，2004年10月交付使用。交付时274户业主大部分已经入住。这些业主在购买广厦公司房产时，都随购房款一起缴纳了购房款2的房屋维修基金，共计约有100万元。业主们入住后，物业管理服务一直由广厦公司代管。2006年8月12日，朝山小区的业主们召开了首次业主大会，成立了小区业主委员会。2006年9月4日，朝山小区业主委员会在南阳市房产管理局登记备案。 业主委员会成立后，向广厦公司讨要房屋维修基金的管理权，要求广厦公司“接到公函7日内将专项维修资金及产生的利息汇入指定账户”，而广厦公司却以法律没有规定维修基金直接由业主委员会管理为由拒绝。2006
15、年10月16日，业主委员会将广厦公司诉至南阳市宛城区人民法院。,第二步就看该小区的业主委员是否具有合法性。交付时274户业主大部分已经入住。2006年8月12日，朝山小区的业主们召开了首次业主大会，成立了小区业主委员会。2006年9月4日，业主委员会在南阳市房产管理局登记备案。 从业主大会的召开和业主委员会的成立来看，是符合法定程序的。,【任务分析】,宛城区人民法院于2007年1月4日一审支持了业主委员会的诉讼请求，判决开发商7日内将房屋维修基金及利息和维修基金明细表交付朝山小区业主委员会管理。广厦公司不服提起上诉。南阳市中级人民法院二审审理认为，被上诉人南阳市朝山小区业主委员会成立后，并在南
16、阳市房地产管理局登记备案，亦经南阳市房产管理局同意。故南阳市朝山小区业主委员会的成立符合法定程序。上诉人南阳市广厦实业开发有限公司应将代管的专项维修资金及产生的利息交付于被上诉人南阳市朝山小区业主委员会管理，上诉人南阳市广厦实业开发有限公司不予交付是无法律依据的。故上诉人南阳市广厦实业开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。判决驳回上诉，维持原判。,【知识链接】,一、住宅专项维修资金的概念根据物业管理条例第54条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。,物业专项维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金。专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。,
