曲阜房地产市场调研

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1、曲阜房地产市场调研报告,曲阜概况,曲阜概况,曲阜位于山东省西南部，位居北京至上海中心，北距省会济南135公里。北依泰山，南瞻凫峄，东连泗水，西抵兖州。南北最大纵距35.8公里，东西最大横距25公里，总面积895.93平方公里。 曲阜是世界著名的历史文化名城和旅游圣地，孔子、孟子、颜子、鲁班等历史名人的故乡，黄帝诞生地，儒家文化的发源地，被誉为“东方耶路撒冷”，是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一。 截至2010年7月17日，曲阜市辖4个街道、6个镇、2个乡：鲁城街道、书院街道、时庄街道、小雪街道、吴村镇、姚村镇、陵城镇、南辛镇、息陬镇、王庄镇、董庄乡、防山乡。 共41个居委会、355个村

2、委会，483个自然村。总面积896平方千米。 曲阜总人口为64万，其中孔姓人口为总人口的1/5，约为15万人。,曲阜经济及区位优势, 曲阜地处中国华北、华东两大最具活力经济区域的中心，是东西经济交流的桥梁，南连长江三角洲，北接京津塘经济区，与深受儒家文化思想影响的日韩等国一衣带水具有内陆和沿海城市的双重优势。 曲阜地处京沪经济带和新亚欧大陆桥的交汇点上，位列山东省综合实力30强。 曲阜是山东省“一体两翼”发展战略之南翼鲁南经济带的中心城市。 曲阜是山东省重点规划建设的三大都市圈之一济宁都市圈的核心。, 曲阜鲁西南最具发展优势的地区，连接华东与华北、沿海与内陆的重要通道。 曲阜周边地区拥有国内最

3、广阔的市场。以曲阜为半径的500公里范围内包括了京津环渤海经济圈、山东半岛经济区、长三角经济区等中国经济最有潜力的区域。 曲阜所在的山东省为国内经济强省和人口大省，列国内各省人口数第二和GDP第三位，周边的江苏省人口列第五位和GDP第二位，河南省列人口第一位和GDP第五位，消费市场巨大。,曲阜的交通优势,【公路】中国南北大动脉104国道（北京福州）、京福（北京福州）高速公路和东西大动脉327国道（山东菏泽江苏连云港）、日菏高速公路（日照菏泽东明）在曲阜境内纵横交叉，连接成网。日荷高速西与连霍高速公路相接。 【铁路】西距中国经济大动脉京沪电气化铁路兖州站15公里；途经曲阜火车站列车五条：北京日照

4、、济南日照、日照新乡、日照郑州、烟台菏泽。 【高速公路】正在建设的京沪高铁在境内穿过并设中心站。2010年高速铁路建成通车后，从曲阜乘高速列车2小时可达北京，2.5小时达上海。高峰期每3分钟一列，年输送旅客单方向可达8000余万人次，是目前京沪线年运力的两倍以上，届时曲阜必将成为高铁沿线最具活力和开发潜力的城市之一。 【轻轨】济南泰安曲阜轻轨交通正在规划建设。 【航空】济宁曲阜机场已于2008年底通航，目前开通航线三条：曲阜至北京、曲阜至上海、曲阜至广州。曲阜到济南遥墙国际机场1.5小时，到徐州观音机场2小时。 【港口】曲阜距日照港240公里，距青岛港360公里，距京杭大运河济宁港40公里。,

5、曲阜产业结构及特色,曲阜市政设施相对完善，建有海关、保税库，为企业进出口货物、设备提供了方便，形成优势突出的六大产业：食品加工业；机械制造、汽车及配件产业；生物技术产业；纺织服装产业；电子工程产业；建筑建材产业。是国家级生物技术产业基地，国家级工程机械产业基地，国家级纺织新材料产业基地，国家汽车零部件出口基地，省级机械汽车工业聚集区。,目前40公里经济圈内规模以上企业达到6500多家，孔府家酒、菱花味精、燕京啤酒、华龙方便面、小松山推、裕隆生物、如意毛纺集团等已发展成为各行业的龙头。 但由于硬件条件的限制，以及对环境、文化保护的要求，曲阜的支柱产业仍为文化旅游产业。,曲阜20032020年城市

6、总体规划,根据山东省人民政府批准的曲阜市20032020年城市总体规划。曲阜市城市性质定位于世界著名的历史文化名城。城市规模为近期到2010年，城市人口30万，用地35平方公里；远期到2020年，城市人口50万左右，用地控制在58平方公里以内。曲阜市城市规划布局以向南发展为主，呈“南展、北控、东进、西扩”态势。城市总体布局为“一城、两区、四组团”。一城为曲阜城；两区为北城区、南城区；四组团为东北组团、高铁组团、时庄组团、陵城组团。,规划体现“四个突出”：突出对“三孔”、“两城”、“四山”的保护；突出对城市生态环境及历史文化环境的保护；突出对城市景观特色的塑造；突出对旅游资源的开发利用。强化六个

7、方面的内容：区域与城乡协调发展的研究；历史文化名城保护规划；城市公共政策和发展策略的研究；对生态景观资源的保护与利用；市政基础设施规划；建设管理与规划控制。,曲阜主要经济技术指标,曲阜主要经济技术指标消费品市场,从总量上看，2010年曲阜市累计实现社会消费品零售总额922265万元，比上年同期增长18.60%。全年最低增幅出现在6月份，为16.46%，最高增幅出现在7月份，为29.06%；从月度总量看，每月实现的零售额总量均衡，在5.5-8.8亿元区间，最低为55338.5 万元，最高为87738.0 万元。 分区域看，城乡市场稳定协调发展。2010年曲阜农村市场实现零售额259260万元，比

8、上年同期增长18.16%。2010年城镇市场实现社会消费品零售总额663004.7万元，比上年同期增长18.77%。城镇市场的增速高于农村市场0.6个百分点，与2009年相比缩小了3个百分点，农村市场与城镇市场逐渐呈现出共同繁荣发展的格局。 分行业看，四大行业稳步发展，住宿业增长最快。曲阜市旅游业体系的进一步完善有力的拉动了住宿餐饮业的发展。2010年住宿业实现零售额25971.5万元，比上年同期增长39.41%，同比提高了2.81个百分点，为增长最快的行业，其中几家星级宾馆的消费拉动作用比较明显；餐饮业实现零售额138368.5万元，比上年同期增长10.6%，绝对量虽然较高，但曲阜市餐饮企业

9、数量多、规模小的现状使得餐饮业上涨空间相对偏小。批发业和零售业作为消费品市场快速增长的主导力量，占社会消费品零售总额的比重已达到82.18%。批发业实现零售额71450.8万元，比上年同期增长33.81%；零售业实现686473.9万元，比上年同期增长18.26%。,从规模看，限额以上单位增势强劲。限额以上单位规模不断扩大，对消费品市场发展的支撑作用也不断增强。2010年限额以上贸易企业及限额以上个体户共实现零售额415964.2万元，比上年同期增长51.63%，高出社会消费品零售总额增幅33个百分点，占零售总额的比重达45.1%。其中，限额以上批发和零售业实现零售额366154.1万元，比上

10、年同期增长45.09%；限额以上住宿和餐饮业实现零售额54410.1万元，比上年同期增长27.38%。 亿元商品交易市场交易活跃。曲阜市现已基本形成以专业市场为主,综合市场和其他市场为辅的商品市场体系。到2010年底共有成交额过亿元的商品交易市场2个：孔子商品交易城和圣府商城。其中：孔子商品交易城年末营业面积达到99041平方米，出租摊位971个，年成交额16807万元；圣府商城年末营业面积达到3000平方米，出租摊位155个，年成交额16732万元。孔子商品交易市场主要以装饰材料、五金电料等商品为主，其41.30%的摊位经营装饰材料，仅装饰材料、汽车、机电产品等商品的成交额就达到14996万

11、元；圣府商城交易范围主要以生活必需的粮油果菜、针纺织品、家电、日用品类为主，其90.32%的摊位经营粮油食品，年成交额3537万元，而家电类商品虽然只有3个摊位，但年成交额达到8476万元。,曲阜主要经济技术指标消费品市场,曲阜主要经济技术指标曲阜居民收入情况,2011年前三季度曲阜城镇居民人均可支配收入为11573.8元，同比增长13.3%，消费支出7726.4元，同比增长13.3%。另据济宁城镇住户调查资料显示：前三季度，曲阜市人均可支配收入在12个县市区中排名第10位，增幅第8位，与周边县市区相比，差距悬殊。 工薪收入总体偏低。前三季度，城镇居民人均工薪收入11924.5元，同比增长9.

12、4%。城镇居民工薪收入占城镇居民家庭总收入的90.6%，是城镇居民家庭收入的主体，是拉动居民收入增长的主动力。目前，按照济宁市公布的2010年各县区在岗职工人均工资排名，曲阜24529.0元，在济宁12个县市区中排名第9位， 经营净收入快速上升。前三季度曲阜城镇居民人均经营性收入为36.5元,同比增长35.2%。 财产性收入增长较快。前三季度，城镇居民人均财产性收入374.6元，同比增长62.2%。随着市场渠道的不断拓宽，居民投资意识有所增强，再加上银行存款利率不高，居民家庭投资性收入增多，财产性收入已成为居民家庭收入来源的一部分，一些效益较好的企业或公司的职工今年也得到较为丰厚的股息收入和分

13、红收入。财产性收入目前占总收入的比重还较小，但是增长迅猛，有很大潜力，是值得今后较长一段时期内去开拓的增加居民收入的一个重要收入来源，如利息收入、股息收入、其他投资收入、房屋出租收入等。 转移性收入增长明显。城镇居民人均转移性收入达827.0元，占城镇居民家庭总收入的6.3%，增长16.8%。,曲阜主要经济技术指标居民消费支出情况,曲阜市城镇居民消费正逐步趋于理性化，消费水平缓慢提高。居民将传统的食品、衣着消费比重逐步下调，注重了家庭设备、交通、通信、教育、文化娱乐方面的投入，提升了个人生活舒适程度，提供了个人智能发展的物质基础，开阔了眼界、加强了沟通，曲阜市城镇居民的整体素质得到了提高。 食

14、品消费支出明显增加。前三季度，城镇居民人均食品消费达2694.5元，同比增长5.3%。恩格尔系数(食品支出占消费支出的比重)34.9%，同比上涨1.9个百分点，由于今年来食品价格快速上涨，拉动了居民消费支出的大幅增加，加重了居民的经济负担。但消费数额的增长并不完全是消费数量增加产生的,其中一些主要品种的消费数额增长是因价格上涨带来的。 衣着消费水平逐步提高。前三季度，城镇居民人均衣着消费支出1019.5元，同比增长12.8%。 居住支出增幅较大。前三季度，人均居住消费支出603.3元，同比增长19.9%。 前三季度，城镇居民人均家庭设备用品及服务支出712.4元，同比增长18.2%。 医疗保健

15、支出有所下降。前三季度，人均医疗保健支出259.0元，同比下降11.8%。 城镇居民交通和通信支出较快增长。前三季度，城镇居民人均交通和通信支出为1284.1元，同比增长40.2%，显示出快速增长的势头。 教育文化娱乐服务不断上升。今年上半年，教育文化娱乐服务支出为945.5元，同比增长14.8%。 其它商品和服务消费支出成为消费热点。曲阜市城镇居民尤其是女性居民在金银珠宝饰品和高档化妆品等杂项商品消费的支出越来越大，成为居民家庭消费新的热点。上半年，城镇居民人均其他商品和服务支出208.1元，同比增长15.5%。,曲阜主要经济技术指标投资情况,2010年曲阜固定资产投资完成107.24亿元，

16、同比增长31.0%，从运行情况看，第一产业完成投资0.93亿元，下降43.3%。第二产业投资60.43亿元，增长28.1亿元，其中工业性投资增长较快，完成投资57.41亿元，占投资比重53.5%。工业投资中，制造业完成投资53.17亿元，增长20.0%，占工业投资的92.6%。第三产业完成投资45.88亿元，增长38.9%。其中房地产投资完成8.15亿元，增长38.8%。 投资总量持续、较快增长。2010年曲阜市投资步伐逐季加快，一季度、上半年、三季度和全年的增长幅度分别为24.9%、27.5%、29.8%和31.0%。其中四个季度规模以上工业的投资增幅分别为1.2%、15.5%、21.1%和25.0%。 投资结构日趋优化。2010年第三产业投资占比达38.9%，同比提高5.9个百分点。 民营投资活力充沛。2010年民营投资完成67.22亿元，增长29.9%，同比提高1.0个百分点，占全部投资的62.7%。民营资本的强力注入是拉动曲阜投资增长的重要因素。 房地产投资较快增长，商品房屋销售下降。2010年曲阜房地产业完成投资8.15亿元，同比增长38.8%，高于全部投资增幅7.8个百分点。商品房施工面积8.77万平米，同比下降21.4%。其中：住宅商品房施工面积8.24万平米，同比下降14.6%；商品房销售面积2.05万平米，销售额5.69亿元。,