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1、二十五、 意向性贷款承诺函/贷款承诺函审查要点,有条件贷款承诺函和贷款意向书指银行承诺在未来一定时期内向客户提供一定意向性信用额度贷款，在客户信贷需求符合国家产业政策、银行信贷管理规章制度等贷款条件的前提下，给予一定信贷支持的书面文件。有条件贷款承诺函和贷款意向书是银行表示与客户有共同合作意愿的书面文件，若客户没有达到银行要求，银行可以撤销该项承诺或意向。有条件贷款承诺函或贷款意向书的有效期为从出具之日起最长不超过2 年。 办理流程（一）客户提出申请；（二）提供生产经营、财务报表等客户基本资料以及项目相关立项文件、技术及效益评价等基本资料。,【文本】 中国xx银行贷款承诺函哈尔滨xx发动机（集
2、团）有限公司：你公司关于小型燃气轮机发电机组生产线技术改造的贷款项目，银行将依据商业银行法、贷款通则等法律以及银行的授信管理规定对项目进行详细的调查评估，在落实以下条件的情况下，银行可提供小型燃气轮机发电机组生产线技术改造项目固定资产贷款9625万元（人民币）。1. 项目总投资20973.68万元，其中新增固定资产投资17500万元，资本金27%，约5734.5万元；2. 该项目的可行性研究报告须经国家有权部门批准；3. 该项目经过银行贷款审批程序后，符合银行发放贷款的各项条件；4. 该笔贷款的有权批准机构为银行总行。本承诺函只有正本有效，并不得用于向其他金融机构融资或作为信用证件用于他途。中
3、国xx银行年月日,二十六、法人客户商业用房按揭贷款审查要点,法人客户商业用房按揭贷款：“法人商业用房按揭贷款”是指银行向法人客户发放的用于购置商业用房（现房）的贷款。 贷款对象：必须是经工商行政管理机关或主管机关核准登记和年审的企（事）业法人、其它经济组织，并应当具备产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用等条件。,贷款条件：,（一）具有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件，经营管理制度健全，财务状况良好。 （二）具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 （三）信用良好，法人客户信用等级在AA级以上或小型企业乙级以上，具有按期偿还贷款本息的能力，资产负债率在70%以下。
4、（四）开发商同意为借款人提供连带责任保证。 （五）具有购买商业用房的合同和协议。 （六）所购商业用房的价格基本符合银行或房地产估价机构评估的价格。 （七）首付款不得低于所需资金的40%。 （八）银行规定的其他条件。,【案例】,北京市京盾服装百货市场中心(法人客户商业用房按揭贷款)（一）企业基本概况 京盾服装市场，位于现在的京盾东升大厦位置，设有400个摊位，主要经营服装百货，经营面积3000平米，当时营业执照只能办成股份合作制，股东由温晓明、刘如兰、白广鑫、郭广华、孟颖组成。,（二）银行切入点分析 1. 京盾服装市场中心保持了很高的社会信誉，面向的社会群体非常广泛。市场位于学院路与学清路交汇处
5、，其地理位置在京城具有极大的优越性，周边有中国农业大学、北京林业大学、中国矿业大学、中国石油大学、北京语言大学，中国地质大学、北京科技大学等众多著名学府，广大的师生群体已经构成了庞大的购买群体，知名度早已传遍北京及周边地区，加之周边还有一些高品质居住小区，更加丰富了本市场的客源。 2. 还款来源比较稳定。项目本身通过自行出租的经营模式来收取租金，其每年的租金收入就达2000万余元，加之法人郭广华旗下的北京京裕宾馆有限公司、北京光华之家国际酒店有限公司的经营收入，合计也在1500万元左右。另外郭广华个人名下还有多套房产，在他行还有数额较大的个人存款，其配偶孟颖在银行的各项资产合计也有1200万余
6、元。综上所述，借款人北京市七道口服装百货市场中心尚无较大还款压力。,（三）企业劣势： 由于借款人主体为民营企业，企业主体主要由个体股东组成，无大型国企或政府机构参股。背景比较单一，主要靠自有资金投资经营，自身实力较弱，融资途径少，资金周转成本比较高。（四）需要分析或说明的其他问题。1. 房屋买卖合同。06年11月7日卖方：北京城建投资发展股份有限公司买方：北京市七道口服装百货市场中心房产地址：海淀区学清路38号B座A1、B及2、3、4层房产建筑面积：13711.63平米土地使用年限：50年，从2005年10月17日-2046年3月21日。房屋所有权证书：京房权证海股更字第22220046974
7、号单价：每平米1.5万元购房价款：20567.445万元分期付款利息和购房总价款：21196.81万元。逾期付款责任：逾期付款超过60个工作日，卖方有权解除合同。买方如继续履行合同，支付逾期60个工作日内违约金，每日万分之四；超出60个工作日，每日万分之八。买方选择解除合同的，买方支付每日每平米3.8元的房屋使用费。 2. 已支付购房凭证：提供北京城建投资发展股份有限公司开具的6张购房款发票，总计金额16365万元。尚未支付款项包括：09年1月1222万、10年1月3637.7万。,（三）银行授信方案 申请人北京市七道口服装百货市场中心,首次向银行申请5000万元的贷款资金，授信用途为支付购买
8、北京城建投资发展有限公司旗下商业用房项目的剩余房款（项目简要说明：卖方为北京城建投资发展有限公司，项目名称是北京市海淀区学清路38号金码大厦（B座）1层A1、B及2、3、4层，建筑面积为13711.63平米，经营使用面积为13000平米，双方已于2006年11月7日签订了房屋买卖合同，付款方式为按协定的要求分期支付，购房总价为211968088.17元（其中房价为205674450.00元，分期付款利息为6293638.17元），买方北京市七道口服装百货市场中心已付了163652190.42元的合同房款，剩余5000万元的房款通过在银行申请按揭贷款一次性付清）。授信品种为法人商业用房按揭贷款，
9、贷款期限为5年，利率按银行规定要求执行,担保方式为:1. 北京首创投资担保有限责任公司在抵押登记完成前承担阶段性连带责任担保。2. 申请人北京市七道口服装百货市场中心获得贷款资金后办理产权过户，并将产权证抵押给银行(通过购房总价及申请的贷款金额测算出抵押率为23.56)3. 法人郭广华承担个人无限连带责任保证4.抵押登记完成后解除北京首创投资担保有限责任公司的阶段性连带责任担保。还款来源： 综合收入 ：（1）商铺租金。新成立的北京市七道口服装百货市场中心，商铺个数共计1054户，每月租金收入约为160万元，老的七道口服装百货市场，每月租金收入约为75万元；（2）法人郭华旗下的北京京裕宾馆有限公
10、司已经营七年之久，年收入在450万元左右；（3）法人旗下的另一家北京光华之家国际酒店有限公司刚经营两年，公司年均收入就已经突破1000万的业绩。,关于本房产项目的抵押变现保证。所处地理位置在京城具有极大的优 越性，周边拥有众多著名学府，广大的师生群体已经构成了庞大的购买群体，知名度早已传遍北京及周边地区，市场价值早已超过当初借款人签订房屋买卖合同的购买总价。还款方式： 按季等额还款，贷款利率为基准并上浮10，贷款期限为5年，因此每季度还款约为330万元贷后管理: 监管还款收入，要求借款人北京市七道口服装百货市场中心每月至少存入监管账户120万元，并且法人郭广华旗下的北京京裕宾馆有限公司及北京光
11、华之家国际酒店有限公司需在银行开立结算户，全部经营收入必须在银行进行结算处理,【点评】本授信方案设计非常精巧，借款人准备购进大型商业地产，本身缺乏资金，卖方北京城建投资发展有限公司并不愿意提供阶段性担保，银行引入担保公司提供阶段性担保（在抵押登记完成前承担阶段性连带责任担保），银行合理的向借款人提供了按揭贷款。,二十七、 股东授信审查要点,股东授信，商业银行向自己的股东方提供的一种授信业务，股东方指持有本行一定比例股份的出资人，通常需要扣除在二级市场上零星购入股票的小型股东。,二十八、重组、展期和借新还旧授信审查要点,借新还旧作为商业银行在贷款的发放和收回过程中经常采用的操作方式，是指贷款到期
12、(含展期后到期)后不能按时收回，又重新发放贷款用于归还部分或全部原贷款的行为。 借新还旧有利于商业银行盘活、收贷任务的完成，克服了诉讼时效的法律限制，进一步明确了债权债务关系，并有可能要求借款人完善或加强担保，弱化即期贷款风险。但借新还旧在一定程度上对社会信用产生负面影响，企业“有借有还”的信用观念进一步弱化;在某种程度上掩盖了信贷资产质量的真实状况，推迟了信贷风险的暴露时间，沉淀并累积了信贷风险;在办理新贷款的手续上，隐含着相当的法律风险。重组贷款（全称为重组后的贷款）是指银行由于借款人财务状况恶化，或无力还款而对借款合同还款条款做出调整的贷款。 银行通常对问题贷款采取的重组措施包括以下内容
13、：贷款展期、借新还旧、还旧借新、减免或全减利息罚息、减免部分本金、债转股、以物抵贷、追加担保品、重新规定还款方式及每次还款金额等。据中国人民银行2001年12月正式颁布的贷款风险分类指导原则第七条规定：需要重组的贷款应至少归为次级类；重组后的贷款假如仍然逾期，或借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。,贷款展期是指借款人在向贷款银行申请并获得批准的情况下，延期偿还贷款的行为。贷款是否展期由贷款人决定。申请保证贷款有抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意书面证明。已有约定的，按照约定执行。 短期贷款（期限在一年以内，含一年）展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款（一年以上，五年以下，含五年）展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款（五年以上）展期期限累计不得超过三年。国家另有规定者除外。借款人未申请展期或申请未获批准的，其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款帐户。,
