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1、锦绣中方新都汇商业操作思路,2013年4月,商业项目财源何来？, 开发商赚取投资者 投资者赚取经营者 经营者赚取消费者 l 结论：财源最终是由消费者提供,商业 项目需要通过消费者来定业态！,1、中方居住人群分析,中方消费人群薄弱，零售商业需要长时间的等待与培养！,2011年全县户籍人口28.13万人，户籍户数84053户。全年出生人口3730人，出生率为13.3；自然增长率为7.43。常住人口23.71万人。其中，城镇人口5.71万人，乡村人口18.00万人。全县城市化率24.08%。,一、中方现状分析,2011年房地产开发投资51463万元，比上年增长79.6%，其中商品住宅投资37947万
2、元，增长61.0%。完成开发土地面积56.34万平方米，增长17.1%。,一、中方现状分析,2、中方县投资分析,中方县固定投资特别是房地产投资增速较快！,一、中方现状分析,3、中方县房地产现状,中方县的房地产在快速发展之中！,二、中方商业发展机遇分析,本县去化，承上启下的必须性消费是中方现阶段商业发展的核心, 人少5万城镇人口 住宅多在售及售罄项目多达三十来个l 结论：围绕购房入住做中方的商业有较大的可行性,三、新都汇商业分析,项目3#栋一层临街商铺售完，剩余2层大空间，约931.24； 项目2#栋商业开盘，现剩余16个临街商铺（一、二层）和3层大空间；其中临街商铺可售面积为987.84（首层
3、面积），2、3层大空间可售面积为1945.68； 东头大空间1、2层商业目前仅销售4个临街铺位；可售面积为6534.4； 西头大空间商业还未正式销售，1、2层可售面积为6524.26,3、4层可售面积为6000多平米。 整体商业（除西头3、4层车库）可售面积约为14000多平米。,1、剩余商业面积统计,新都汇商业以两个大空间整体商业为主,三、新都汇商业分析,2、建筑结构分析,前期规划阻碍了部分业态的发展空间, 进深大项目大空间的进深在30米以上 柱网密大空间的柱网在三七米之间 配套差项目的商业缺少排烟道、扶梯、进货通道等硬件配套,四、新都汇商业定位,1、中方成功商业,客户借势中方房地产快速开发
4、来经商,四、新都汇商业定位,2、商业思考,以消费需求来确定业态、跟随商业发展是项目操作的核心思路,5万居住人口的新城 如何发展1.4万存在缺陷的商业？,四、新都汇商业定位,2、商业思考,家俬、家饰、家电有较大较快的发展空间,房地产的快速发展 建材市场的成活 入住所造成的必须性消费是未来几年中方商业发展的核心,四、新都汇商业定位,3、商业定位,围绕居家来打造项目的商业,中方首席“家”广场,四、新都汇商业定位,4、业态定位,一条龙解决居家需求,西头,单击添加,家电,家饰,家俬,中间,东头,四、新都汇商业定位,5、商业存活之道,有消费者的商业才有价值,承上启下巩固中方 拓展商业消费人群,五、商业操作
5、策略,快在住宅大批量交房前让商业成熟准加大招商力度找准核心商家稳在保障开发商利益的前提下稳步推进,总思路：明暗结合，整租整售，稳步推进,五、商业操作策略,明暗结合：销售蓄客走“明”，租售走“暗”,把握客户占便宜的心理需求，以“面子”做饵，大卖大租“人情铺”满足客户的虚荣心与成就感,五、商业操作策略,整租整售：第一步：品牌商家租售,五、商业操作策略,整租整售：第二步：私营大商家租售,五、商业操作策略,整租整售：第三步：大客户数据库营销,寻找领头羊共同投资合作经营湖南各城市家居、家饰、家电行业协会黔东南核心城市家居、家饰、家电行业协会邵阳商会、长沙商会等,通过购买相关协会、商会名录电话联系后上门一
6、对一洽谈。,六、招商策略,总策略：以难促易、以大促小、虚实结合,以难促易：前期招商以西头为主，预约客户洽谈西头商业的租赁或是销售，在客户有一定意向后按照西头的条转推东头商业，促进成交。以大促小：通过洽谈大客户，落实小客户签约入住，迅速建立商业氛围、促进商家信心。虚实结合：不断释放商业大客户进驻进度信息，促进商家进驻信心，确定部分铺位为内部关系铺，“面子营销”结合“饥饿营销”促进招商推进。,通过大、难促进易、小签约，通过签约及入住促进剩余物业落定。,七、销售策略,总策略：大空间整售+经营权销售并举，中间物业带租约销售与销售后协助招租并举,大空间：经验权销售走虚在项目进场后，针对零散投资客采用经营
7、权销售蓄客，根据蓄客情况确定销售方案；整售走实，通过招商、外拓谈定大客户促进成交。2、3栋物业：带租约销售与销售后协助招租并举。实招物业带租约销售，未招物业以即将签租约促进销售，销售后可协助招租。,八、商业景观建议,九、团队组建思路,项目总负责：徐泓 （兼项目策划）,项目经理：周玺,销售主管,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,九、团队组建思路,周玺简历,管理专业毕业，从事过营销管理、商业地产营销管理及运营管理等工作；地产行业从业经验8年，拥有独特的人脉建立能力及商业地产营销管理经验，先后担任过招商经理、销售部经理、营销总监等职。主要服务的项目有： （长沙） 新世纪家园、东郡 漾
8、福居、和庄、共和世家商业体、万科西街花园商业体、万象新天-旺街； （岳阳县） 东方圣世； （湘阴县）东湖商业中心； （安化县）锦苑鑫城；,九、团队组建思路,周玺曾参与的部分项目介绍,长沙万科西街花园西街花园位于长沙市芙蓉区新建中心区，人民路与高岭路交界处，东面与南面毗邻浏阳河风光带、圭塘河风光带。建筑规划：一二期项目总建筑面积约9万，三期万科西街庭院，总建筑面积6.3万。由南都房地产开发有限公司开发，2006年南都公司被万科集团整体收购，该项目亦由万科接受管理，改名为万科西街花园，万科聘请中原地产对该项目执行销售管理工作。历经两年时间，直到2008年住宅基本售罄，但商业未见起色。万科一改以往惯
9、例，聘请长沙当地知名代理商-兴鼎置业顾问有限公司执行商业部分销售及招商工作，三个月内，商业销售达90%。当时本人就职与兴鼎置业顾问有限公司，职位为该项目销售经理。,九、团队组建思路,周玺曾参与的部分项目介绍,湘阴东湖商业中心湘阴东湖商业中心位于湘阴县商业中心城关位置，东湖路与江东路交界处，。项目总建筑面积约13万,商业部分占总建面60%。由东湖房地产开发有限公司开发，2006年2009年，住宅销售50%，商业仅销售20%，招商未有任何起色。2009年底东湖方聘请本人所在公司长沙先驰投资顾问有限公司执行该项目营销管理及招商管理工作。直至2010年元月，住宅销售达80%，商业销售达70%，招商工作完成126家商家开业试营业。2011年7月，本人受东湖房地产开发有限公司转聘，担任该项目营销总监，执行该项目营销、广告、招商及部分运营工作的管理。,汇报完毕 谢谢聆听,
