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1、,上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析,（下）,【商业研究顺序】 老城区商圈 项目周边商业 北部商圈 新城商圈 其他商圈简介,商业市场分析,项目周边商业,本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的竞争为新城悠活城商业体。,周边典型商业项目,合景叠翠峰底商,万科金色领域底商,新城悠活城,底商型代表案例,商业中心型代表案例,万科金色领域,合景叠翠峰,新城悠活城,南侧规划商业体,物业类别：公寓、商铺 所属区县：嘉定主城区 所属环线：外郊环 占地面积 : 7.7万方 建筑面积：21万方 开 发 商 ：合景泰富集团 项目地址： 嘉定秋竹路618弄,项目基本信息,项目规划与特点,
2、紧邻地铁11号线嘉定西站，步行8分钟即到，整个项目占地近8万方，以小户型为主，精装修交付。 合景叠翠峰周边配套完善，自身就有一个近6000方的社区商业，已经可以满足日常的生活所需，另外嘉定西站边有一个1.5万方的商业配套，未来大卖场、金融机构等生活配套一应俱全，而像老城区欧尚、乐购超市、罗宾森广场、东方商厦等车程5分钟左右。 合景叠翠峰二期馨园于2012年6月开工，占地面积42027平方米，建筑面积115001平方米，总户数902户，二期主力户型为90平3房。,【合景叠翠峰】,周边典型商业项目,合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺。 面积从50-110，其中，主力面积段
3、为52、54、58。 层高4.5米，开间约4.2米，进深约12米，不通煤气，以基础配套为主。 合景叠翠峰商铺2013年8月开盘，至今成交21套，总成交面积1204，成交均价3.3万/平方米。 商铺租金约4.7元/天，50左右商铺租金7000元/月，转角商铺可以租到15000元/月。（租金水平较高是因为老业主认可其稀缺性）,商业介绍,在售商铺平面图,【合景叠翠峰】,周边典型商业项目,物业类别：公寓、商铺 所属区县：嘉定主城区 所属环线：郊外环 占地面积 : 4万方 建筑面积：8万方（二期） 开 发 商 ：万科 项目地址： 嘉定秋竹路801弄,项目基本信息,项目规划与特点,万科悦城是万科幸福系产品
4、金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋1014层的小高层和2栋28层组成。 在户型方面，项目主推90精装3房和创意90复式产品。90精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。,【万科悦城】,周边典型商业项目,万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共20套。 面积从74-120，其中，最大单套面积在243。 层高4.8米，最小开间约5.
5、5米，最大开间约7.8米，最小进深约11米，最大进深约22米，以餐饮业态为主。 万科悦城商铺至今无成交，目前报价185-290万之间，根据总价以及邻近项目合景叠翠峰3.3万的成交均价，预计万科悦城均价2.5-3.6万/平方米。,商业介绍,二期商铺实景,周边典型商业项目,【万科悦城】,1幢,4幢,3幢,2幢,1幢分2层，共五种户型，分别是120.23、120.04、96.03、96.29、234.67。,2幢分2层，共四种户型，分别是97.34、97.15、74.65、108.94。,3幢分2层，共四种户型，分别是140.52、123.29、74.03、80.36。,4幢分2层，共四种户型，分别
6、是81.84、81.29、73.82、101.54。,周边典型商业项目,【万科悦城】,总用地面积：78391 总建筑面积（地上）：178729.58 其中住宅面积：141634.71 商业面积：35525（含住宅区底商） 容积率：2.28 建筑密度：22.81% 绿地率：39%,新城悠活城3.5万平米商业区域，分为主题商业（自持）和沿街商业（销售）两部分。 新城悠活城位于轨道交通11号线嘉定西站旁（胜辛路静宁路交汇处），快速连接城市东西区域，跨越嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦东新区等，小区与嘉定新客站隔街相望，可换乘城市高速专线。小区内亦有4条公交线路始发站，便捷抵达嘉定老城与新城。,项目概况：,
7、经济技术指标：,周边典型商业项目,【新城悠活城】,主题商业总建筑面积约2万，规划楼层2层（局部5层）； 商铺4.5m层高，面宽8m，埋深比1：2，商铺可自由组合，任意分割； 物业费15元/月，且仅为安保、保洁等基础服务，不含能耗等费用； 配置手扶梯6部，货梯2部，分布于项目各个方位； 地下停车位502辆，其中P+R车位100辆； 双首层设计，开放式商业街区。,自持商业介绍,周边典型商业项目,【新城悠活城】,业态以生活配套、餐饮、休闲娱乐为主,销售部分商业体量约1.5万方； 销售部分面积段28-314，其中 30-140为绝对主力； 销售部分一层、二层层高3.8m左右；面宽一般在8m左右； 20
8、10年沿街底商开盘至今已去化67套，共5920，成交均价23294元/（地上一层2.8万元/，地上二层1.5万元/）。,销售商业介绍,自持部分,销售部分,周边典型商业项目,【新城悠活城】,项目实景图,周边典型商业项目,【新城悠活城】,南侧规划商业体,本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型商办类项目，是距本案最近、影响最大的项目，未来将可能打造成集办公、Shoppingmall、商住为一体的综合体。 本案应与之进行差异化竞争，借其势，互利互生，形成一种不同形式、不同业态的搭配模式，达到汇聚人气，互利共赢的目的。本案争取与其共同打造成菊园西片区的商圈核心。,极有可能打造成综合体,规划项目介
9、绍：,其他潜在竞争,本案,合景叠翠峰,万科金色领域,宝菊新家园,嘉宝 梦之湾,梧桐坊,睿尊农民动迁房,盛蔷坊,绿洲 蔷薇苑,同盛项目,绿地项目,绿地项目,中星城北 保障房项目,嘉肖置业（区属）农民动迁安置房,小学,高中,初中,幼,幼,商业用地,嘉定客运西站,小学,初中,幼,幼,新城悠活城及11号线嘉定西站,本案周边未来大量的安置房项目，或多或少均有部分配套商业的存在，其中梧桐坊规划有2万方集中商业，中星城北保障房也有较大体量的集中商业配套裙房。 此类安置房项目由于住宅和商业混合一起，并非纯粹的商业项目，未来主要以满足自身住宅客户的消费需求为主，部分辐射周边住户。本案与之会有部分客户重叠，但本案
10、的性质更纯粹，且定位更明晰，即打造成区域型邻里中心型商业。,周边未来项目介绍：,周边商业总结 住宅底商类项目：周边底商项目基本以餐饮及日常生活配套业态为主，且体量小，对本案基本无影响。另外，大部分安置房项目也均有商业配套（部分体量较大），但基本以自身项目商业功能配套为主，虽和本案客户群体有重叠，但从纯粹性及定位上均没有本案优势大。 综合商业项目：南面的规划综合体体量大，且基本为确定的规划，未来将会以其业态齐全度及规模优势而成为北片区主要商业项目，本案应与其差异化，与其共生。新城悠活城体量及功能定位与本案均极为类似，且为地铁口商业，地段优势及人流导入优于本案，目前来看招商不顺利，区域氛围仍待提升
11、。,本案周边商业主要为住宅底商，以中低端餐饮及生活配套类为主；南面的规划商业综合体及新城悠活城（和本案业态较为类似）未来是本案主要竞争项目。,周边商业小结,【商业研究顺序】 老城区商圈 项目周边商业 北部商圈 新城商圈 其他商圈简介,商业市场分析,北部商圈,城北路站北部核心，亦居亦商 城北路站区域位于嘉定新城北部城区的核心区域，与嘉定老城紧密相连，是一座集休闲、娱乐、工作、居住、购物等诸多功能于一体的复合社区。 以大体量的商住办项目而将形成菊园的新核心。,北部商圈,一期沿街底商已在售，报价5万元/，暂无商业成交备案。综合商业体尚未开盘，预计2015年底开业。,北水湾项目为嘉定老城区板块北部最大
12、体量的综合体项目 也是整个嘉定范围内最具规模的商业综合体项目 辐射嘉定整个老城区板块 以其商业能级及体量，未来必将成为嘉定零售品牌最为集中的购物中心，并且将具备大型娱乐功能，如影院、KTV等。,北部商圈,【日月光伯爵天地】,【商业研究顺序】 老城区商圈 项目周边商业 北部商圈 新城商圈 其他商圈简介,商业市场分析,新城商圈,项目周边未来竞争栺局商业项目,新城商圈商业、综合体项目目前多数处于待建或在建状态，总商业规模超过100万方，市场存量相对饱和，未来将成为嘉定新城真正意义上的核心区。,新城商圈,社区配套商业、区域商业广场、集中购物中心等各种类型均有涉及，但绝大部分商业设施影响范围有限，并且缺
13、少差异化特征，未来区域内部竞争激烈。,新城商圈,【商业研究顺序】 老城区商圈 项目周边商业 北部商圈 新城商圈 其他商圈简介,商业市场分析,安亭商圈,南翔商圈,马陆商圈,全长270米的人民街路面将翻修成弹格路，沿街商铺按照江南古镇的格式进行立面装修，保留老街特色，并汇聚包括“大昌成”、“宝康酱园”、“协记绸布店”等数十家百年老字号。,其他商圈南翔商圈,主要项目&特色商业街,南翔古名槎溪，梁天监四年（公元505年）在此建白鹤南翔寺，因寺成镇，距今有1500多年历史和悠久的文化底蕴。明代园林古漪园、五代砖塔、古刹云翔寺等一批旅游景点及东方巴黎高尔夫乡村俱乐部等现代休闲娱乐场所均汇集于南翔。 南翔以
14、工业、旅游带动整体发展，商业发展已较为成熟，南翔镇的商业以解放街为核心向两边扩散，综合商场以银华商厦和百华商厦为主，并有以旅游商业衍生的人民路购物街，主要在留云禅寺以及双塔的周围。 作为南翔的旅游特色街，人民路的消费者主要是外地来此的旅游者，汇集了各类旅游商品，从手工艺品、食品、古玩到绸布、服饰品种齐全。 其它街道的商业主要服务南翔镇上周边的本地居民，包括超市、家电卖场、服饰专卖、KTV等；同时也有很多既服务于本地居民又服务于外地旅游者的餐饮商家，如连锁快餐、本地特色食品店（南翔小笼）。,南翔老城区商圈较为成熟，目前租金在3.5-7元左右,曹安路,吉昌路,1,墨玉路,新源路,安亭老街,和静路,
15、汽车俱乐部一条街,2,3,4,5,6,其他商圈安亭商圈,安亭商业集中在新源路及墨玉路沿线，新源路及老街以餐饮娱乐为主，墨玉路为金融一条街，租金水平在3.5-6元/天,主要项目&商业街,随着安亭汽车工业的发展，汽车相关产业企业纷纷入驻，随后带来了一批高消费需求的人群，带动了当地商业的发展。 安亭镇目前共有四条商业街，分别是新源路现代商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街。 新源路现代商业街全长2600米，临街商业用房达到7.8万平方米。目前，从昌吉路至和静路一段，已开出餐饮店、美容院、各种精品屋40多家。 安亭老街以旅游休闲项目经营为主，建设商业用房1.6万平方米，整条老街有着浓厚
16、的古色古香、江南水乡风韵，集旅游、休闲、购物等功能于一体。 墨玉路是安亭的主干道，因路两侧林立着农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等11家金融服务机构，故称金融一条街。周边同时分布较多住宅小区，大量的商务和家庭的消费带动了路两侧的商业发展，多家超市、餐饮、专业卖场在此聚集。 汽车俱乐部一条街规划位于曹安路北侧、墨玉路东侧，全长约1.5公里，东西走向，一期占地199亩，将建有零配件采购中心、汽车用品中心及生活广场等配套设施。,依靠交通的便捷，项目所处的马陆镇其商业主要分布于沪宜公路、宝安公路两侧，以及育英街上。 从经营业态来看，主要为超市、餐饮、娱乐、服装饰品零售；同时有很多建材、汽配、五金等专业商店分散在马路两侧。在商圈的西侧还有两个超大型的专业批发市场上海包装城和马陆华洲水产批发市场。 从消费者构成上看，马陆镇商业主要服务于镇上居民、工业园企业的商务消费。,
