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1、,北京三里屯VILLAGE 案例分析报告,基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结,目录,基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结,目录,2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正式命名为“三里屯 Village”，定位为首都的国际时尚中心。该项目太古投资80%；基汇资本占20%，产权40年。,一、基本情况,地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处 三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街。,一、基本情况,区位： 毗临第2
2、使馆区 北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心” 周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓 四至及交通： 东侧为三里屯酒吧一条街 南侧为工体北路 交通较为便利，临近地铁2、10号线,区位交通,三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区，南区2008 年7月开业，北区2009年10月开业。,一、基本情况,项目概况,商铺分割面积：80-10700平方米 装修状况：公共部分精装修 限高：18米 容积率：3.2 层数：B1-F4 层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.
3、6-5.1米；F43.6米 设施：60部扶梯、垂直电梯900个停车位,N,一、基本情况,技术参数,基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结,目录,三里屯village人文风尚汇,这里什么都是 这里什么都不是,二、商业定位,集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新商业空间,潮,知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚,首都国际时尚中心,二、商业定位,项目定位,南区针对年轻客群， 北区针对高端人士借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国
4、内白领阶层,消费者策略,二、商业定位,二、商业定位,以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% 服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益 艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色,业态组合,打造 最潮流的“屯” 最时尚的“村”,吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、 酒吧等的时尚文化休闲消费中心 包括“尊贵品位区”、“艺术文化 酒吧区“、“潮流区”、文化广场 和时尚大道,瞄准一线品牌和设计师品牌打造国际奢侈品聚焦地东座定位际一线品牌西座定位国际时尚品牌北座东国际知名设计师品牌地下一层定位国内先锋知名设计师品牌,定位：年轻、时
5、尚、前卫,定位：高端、先锋,南区,北区,二、商业定位,南北区实行差异化,项目定位,二、商业定位,品牌策略,新,定位:潮,品牌新,概念新,设计新,感觉新,新首次引进品牌太古凭借在香港积累的丰富的商业运营经验、庞大的品牌资源和招商实力，充分利用三里屯独特的建筑优势，围绕“潮”的定位，尽量不选择常见品牌，精选香港、日韩、欧洲二、三线潮牌，其招商理念得到业内和消费者的广泛认同，带动区域商业升级换代。其中最引人注目的是引进了大量国际知名的新品牌。开业初期进入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入北京甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Ma
6、dden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等。,二、商业定位,品牌策略,除引进新品牌外，三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。,品牌策略,新规模之首品牌,二、商业定位,品牌策略,新前卫装修品牌,二、商业定位,为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励
7、品牌做出前卫的设计概念。我们看到的it品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质。,体验式购物&高科技运用,阿迪达斯店内进行的miCoach Core Skills 测试,仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫,APPLE尽情体验自己想购买的数码产品,品牌策略,二、商业定位,新突出体验品牌,鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。,基本情况商业定位商业规划亮点分析案例
8、总结,目录,三、商业规划,由11栋2-4层低密度独栋和复式建筑构成定位：年轻时尚、潮流前卫档次：中高档定位客群：针对年轻时尚客户群体组合业态主营业态：以服饰为主业态规划：无明显业态分区品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰店等,Fashion/Accessories Beauty House and Home Electronics Books Restaurants Cinema Art,南区：吃喝玩乐文化休闲区,S1: 白领、米籣站、 QGGLE、FISHEVE
9、CAFE,S3: 江南布衣、seven days、 CK JEANS,S5: IZZUE、QUIKSILVER、播、 澳门味道、VILLAROOGE,S9: 古老海西餐、酷石、宝姿、STEVEMADDEN、PUMA,S11: 周生生、CASIO、 esprit、ADIDAS,S2: moiselle、北京品、REISS CHANG&BIORCK、lee cooper、 Teenplus、,S4: 贝纳通、天梭、FOSSIL、2% 、 swatch、亮视点、 G2000、ARTINI、Birkenstock,S6: APPLE STORE、orchiry、 voremoda、Folli Foll
10、ie、 bread n butter、b+ab,S8: nike 、lasporsic、 novo melacostec、columbia、north face、 azona、nautica,S10: uniqlo、mango、 levis、星巴克,S1,S2,S3,S5,橙色大厅,S4,S6,S8,S10,S9,S11,南区一层,三、商业规划,S1: 白领（1+2）、 QGGLE（1+2）,S3: 速写、seven days（1+2）、CK JEANS（1+2）,S5: IZZUE（1+2）,橙色大厅,S9: 酷石（1+2）、 宝姿（1+2）、 STEVEMADDEN（1+2）、PUMA （
11、1+2）,S11: 周生生（1+2）、 esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）,南区二层,S2: 慕诗（1+2）、顺电,S4: 贝纳通（1+2）、 che che、home&spa、G2000（1+2）,S6: APPLE STORE（1+2）、 Jack&Jones、欧时力（1+2）、 b+ab（1+2）,S8: Nike （1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、 north face（1+2）、nautica(1+2),S10: uniqlo(1+2)、 mango(1+2)、levis(1+2),三、商业规划,S3: 木叶炭火烧肉酒家斯达堡酒吧,S9：
12、佰草集spa、恒河印度餐厅西龙传香饭团、 皇后饭店,S11: 周生生（1+2+3）、 esprit （1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）,S2: 麻辣诱惑、锦炉香豆捞、大渔铁板烧、粟库泰,S4: 蓝蛙、小城知味、 越时代、FLAMME,S6:APPLE STORE（1+2+3）、优年美式餐厅、潮点、泰和草本工坊,S8: 隐泉日本料理、新元素、TONI&GUY,S10: uniqlo(1+2+3)、辣屋、MODO,南区三层,三、商业规划,S11: ADIDAS（1+2+3+4）,南区四层,三、商业规划,BHG,顺电,屈臣氏,创意集市,卡通天地,气味图书馆,麦当劳,CK UNDERWEAR、
13、moussy、the thing、havanas、express、paul franc,美嘉欢乐影城,生活本色,sasa,光合作用,testtube,sanrio,三轩 茶屋,Tough、Jecci Five、cabbeen、Bla Bla Bra、DHC、Rebecca、Jacki o,I brown、Aussino、yellow earth、Another、MELISSA、JASONWOOD,三、商业规划,南区B1层,三、商业规划,北区以四合院围合形式形成3栋联排，中间4个钻石型独栋建筑构成。定位：高贵优雅、奢华品质档次：高档定位客群：针对高端客户群体和艺术群体组合业态主营业态：以服饰、艺
14、术为主 业态规划：无明显业态区分品牌规划：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服 装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主代表品牌： ARMANI、ROLEX、VERSACE巴黎世家,北区：高端消费体验区,巴黎世家（1+2）,Alexander McQueen,Maison Martin,Marqiela（1+2）,BALMAIN (1+2),Versace（1+4）,Marni,Alexander Wang（1+2）,theory（1+2）,DSQUARED2,Serqio Rossi(1+2),Juicy Couture,北区一层,三、商业规划,Alexander Wang
15、（1+2）,theory（1+2）,DSQUARED2,Serqio Rossi(1+2),Juicy Couture,Marqiela（1+2）,BALMAIN (1+2),Marni,Alexander McQueen,巴黎世家（1+2）,北区二层,东座以国际一线品牌为主 西座国际时尚品牌为主 北座以国际知名设计师品牌为主,三、商业规划,渡金湖,尚水长廊铁板烧,东田造型,百搭音响,东田摄影,东田化妆,Linqli,Versace（1-4）,北区三层,以高档商务餐和艺术工作室为主,三、商业规划,babu泛视觉空间,杨画廊,升空间,以太空间,Y+,莼萃画廊,阿一鲍鱼,东田造型,北区四层,以艺术
16、工作室和高端商务餐为主,三、商业规划,北区地下一层,BNC 薄荷糯米葱,Wo2,zuczug,Kartell,菊香人文空间 Ju Song,emo+,气味图书馆 Scripture,Hastens 海丝腾,安逸猿 BAPE,LU LU CHEUNG,45R,Mercibeaucoup,Sonia by Sonia Rykiel,Woo 嫵,谢瑞麟TSL,OTT,上海组合,CHRISS DELLA MODA,DAZZLE,Nisiss 怡夕,派PYE,以设计师品牌为主,三、商业规划,三、商业规划,潮,奢,潮流先锋国际范儿,“购物、娱乐、文化、艺术为一体的时尚社区”,“时尚、美食、艺术、娱乐、旅游为一体的国际之都”,基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结,目录,四、亮点分析,建筑特色：先锋前卫，独具匠心主题街区：特色鲜明，优势显著商业定位：因地制宜，精准定位品牌组合：做精做强，追求特色商户管理：眼光长远，灵活细致文化内涵：实用风格，艺术情调,
