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1、,淄川区城三村 项目前期定位和营销建议,新润置业的期望: 1、优质的现金流和回款速度 2、高品质的项目档次和品质，公司品牌的再次宣扬,写在前面在这里我们要做的不是做死板生硬的建议案也不是罗列纷繁复杂的数据堆我们将力求用优美亲和的语言为您讲述一个个关于项目的故事一本关于项目发展的故事书,故事一：知彼知势,困,宏观调控不放松，终结房地产暴利时代 中央重申房产调控，多管齐下严防政策松动 销售率、利润率双双下跌，房产黄金时代逝去 首套、改善型购房成主流，投资性需求受抑制 大户型销售滞后，中小户型受热捧 政策影响打压，投机性需求大幅减少 建材强县，私营业主资金阔绰 作为著名的建材之乡，大批私营业主异军突
2、起 藏富于民的发展现状 ，使得房地产发展的资金基础坚实有力,我们面临的是怎样的宏观市场环境？,不怕神一样的对手，只怕猪一样的队友对我们而言，更希望他们是“猪”一样的队友,如果说客户使我们需要征服的对手，竞争项目将是与我们共同战斗的队友,下面我们将一一为您呈现那些将与我们并肩战斗的“队友”们,市场概况,淄川房地产发展： 淄川区房地产开发主要集中在淄川区中心区域； 中高端项目分布在市区南部及中心城区； 西部片区主要为别墅项目集中区，环境优良，配套不完善，未来发展向好； 北部片区介于中心城区与经济开发区之间，工业企业较多，环境污染，生活配套不完善。,南部片区,中心城区,西部片区,北部片区,奥都庄园,
3、裕景山庄,盛世嘉园,金岸花园,颐中山水缘,兴华云水居,名门世家,上湖御园,后来尚城2期,水韵江南,清华苑,锦绣花苑玫瑰园,怡安家园2期,金域华庭,泰都花苑,翰林世家,水岸怡居,东城国际,松龄华府,价格待定,均价5500,均价4000,均价4300,均价4700,均价5100,起价4080,均价8200,均价5500,均价5300,均价5800,价格待定,起价4200,价格待定,均价5400,价格待定,价格待定,均价6000,泰坤凯港,均价5280,阳光水岸,淄川城区主要楼盘概况,上湖御园,锦绣花园三期,山水缘二期,云水居二期,后来尚城,翰林世家,泰坤凯港,诚然 阅兵式的项目介绍，会让您感到厌烦
4、和难以记忆我们将依据对市场的准确把握和专业的推理分析为您总结目前淄川房地产市场发展的总体情况,淄川房地产市场发展解析市场发展特征,1、淄川市场房地产发展仅次于张店，与临淄同属淄博的第二梯队，并且有自己的标杆产品，如上湖御园、奥都庄园。 2、高档项目的售楼处包装投入较大，如上湖御园，堪比大城市。现场包装已成为客户预估项目价位的重要因素之一。 3、主城区大型项目较少，小规模项目较多淄川城区大面积征地较难的体现。 4、高层住宅成为主流，多层稀缺，目前在售项目基本都是高层，尤其主城区地段，不过征地难，成本高，带来高容积率，高层项目的销售情况一般。 5、销售人员素质响度较低。外地优秀的销售经理或者售楼员
5、不愿意来淄川，本地人才成长较慢。,淄川房地产市场发展解析价格及产品,1、在售项目分布较为分散，以上湖御园项目为核心，房价呈放射状下降。 2、短期内高档商品房上涨价格空间基本封死，上湖御园已成为价格上限，其他项目均借势低开或补涨。 3、经济适用房异常火爆，供不应求。淄川目前房价均价在4500-5500元较高。经济适用房的房价在2400-2600，与商品房相比差价较多。 4、户型设计普遍较差，有的高档楼盘户型也较差。例如翰林世家、金域华庭，过于追求容积率的下场。,淄川目前房地产住宅均价在4500-5500元/平米，仅部分高端项目如上湖御园售价较高，最高达12000元/平米。,淄川房地产市场发展解析
6、客户特征,1、淄川之前城区环境较差，使大批客户流向张店，随着近年淄川城区的改造及发展，客户回流的欲望越来越大。 2、随着淄博房地产的发展，客户，尤其是回流客户对社区环境的要求是越来越高。 3、市场上小户型稀缺，大面积户型滞销明显，存量房多为缺陷户型或者带车库的户型。小户型客户均为首付较为敏感型客户。,故事二：他山之石,国家调控政府限购投资受抑制购房者日趋理性市场放量大众多“队友”搅局 ,我们如何在敌人的联合绞杀中生存？,不找不行的借口,只找可行的策略, ,盛世行,下面的故事将从两则案例或说起 ,案例一 ,江作青罗带，山如碧玉簪唐韩愈,溪水潺潺，假山阵阵，如此旖旎的景色即使在众多风景名胜也难以见
7、到。如果我们告诉您这是淄川某项目的景观园林，您相信吗？下面请您跟随我们走进项目的实景工地一览现状。,刚刚封顶的楼座,杂乱无章的工地,风光秀美的景观园林与紧张施工的工地形成鲜明对比如此少见的现象恰恰在淄川后来尚城项目出现 后来尚城项目正式依靠景观先行，体验式营销的手法，销售额以每月60余套的业绩领跑淄川市场，如此骄人业绩在整个淄博市场也是非常罕见的！,案例二 ,香港投资商,留仙湖自然景观,国内知名物业管理公司,样板间实景展示,奢华建筑品牌,香港集成集团,留仙湖景观自然天成,北京均豪物业,样板间实景展示,奢华建筑品牌,优秀的先天自然景观、后天打造的人文景观、项目自身建筑品牌的升级，以及大城市一流开
8、发商先进的开发理念、深厚的开发经验 让以上两个项目实现了快速回款，解决了公司的现金流，并在淄川市场树立了标杆、提升了项目档次，成功为自身品牌实现了一个质的提升。,从上面两个案例我们可以看出,这也正是我们新润人要做到的！,快速流转的现金流、良好的消化速度、高端的项目品质,针对项目发展战略，建议贵公司从产品创新、公司形象入手，从而使贵公司能在目标顾客心目中占据一个独特的、有价值的位置的行动。，最终实现现金流的正常运转。,产品创新,以创新的产品设计吸引客户关注，从居住舒适度、性价比等方面更好地满足客户的需要，便于项目快速销售回款。,对企业进行必要的包装，让新润置业的企业形象深入房产市场，并超脱于企业
9、的本体，树立全新的企业形象。,公司形象,通过以上准备工作，力图在项目入世后，达到这样的目的：,新润发展战略,明白了我们需要什么 接下来我们应当如何来做？,接下来，我们将主要从项目整体定位、项目发展建议与项目营销建议三面陈述该问题,项目SWOT分析,SWOT,项目整体定位,项目核心价值提炼,通过竞争项目分析、项目属性及SWOT分析可以看出,结论：在本案核心价值提炼及整体定位中，应从项目的综合优势出发，切勿以单一卖点作为价值支撑。因此在宣传教育卖点和地段的同时要制造出属于自己的卖点。做到人有我有，人无我亦有。,创新，唯有创新才能颠覆大众的竞争规则,本案卖点很多，提炼出有较强优势的如下：,城市商业核
10、心板块； 完美的教育、医疗配套； 独特的建筑风格及景观； 多样化的产品结构；,项目整体定位,通常项目的发展战略有以下四种市场领导者战略 市场追随者战略 市场补缺者战略 市场创新者战略,领导者,垄断价格 产品有不可重复性 制定游戏规则,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,创新者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,创新者 实施战略 策略上的创新者。 区域版图整合、形成标竿。 自主定义，挖掘自身、创新突破。 颠覆区域原有价值体系，改变游
11、戏规则，建立新的物业标杆。,项目整体定位,创新的重要性,创新对市场竞争的意义： 产品的创新可以使得项目在激烈的市场竞争中快速脱颖而出，从而在市场上占据自己的份额,创新对价格的意义： 产品的创新，可以增加产品的附加值，从而在侧面提升产品的价值已达到最终提高产品价格的作用。,创新对于新润置业品牌的意义： 提高新润置业品牌的知名度，使得项目的后期开发以及新润置业品牌后期的发展都有不可替代的作用。,创新对消费者的意义： 作为一个项目的新产品，可迅速吸引消费者的关注度，同时培养消费者对开发商的品牌忠诚度。,项目整体定位,项目核心价值提炼,项目核心价值,价值体现,项目优势支撑,高雅奢华法式居所,完善的城市
12、配套,尊贵的社区品质,商业配套,教育配套,政务配套,娱乐配套,尊贵物管,特色景观,智能配套,创新产品,品牌实力,项目整体定位,项目整体形象定位,10万法式生活艺术之城,以法式生活献礼般阳古城，演绎城市生活新乐章 法式风情，生活艺术以极致优雅，体验纯粹生活,项目整体定位,形象案名,新润巴黎印象,释义： 法式风格的精髓就在于无处不在的优雅、精致、高贵和从容，”生活艺术“的概念、巴黎印象的内涵，形象的呈现出本案唯美的生活建筑、生活品质。提升本案价值力，构件清晰市场区隔。,案名建议,项目推广语：法式风情 生活艺术,备选：香榭铭邸般阳瑞城,项目整体定位,推广语推介,从巴黎到般阳古城 改变的是城市纬度，不
13、变的是生活方式,从四合院到巴黎印象 同尊的不只是建筑，更有生活态度,矜贵藏品/法式风情，生活艺术 法式建筑/至尊品味，与生俱来 欧式园林/自然醇美，无限精致 优雅格调/精致户型，极致浪漫,项目整体定位,高雅奢华精致生活的中高端人群,项目整体定位,我们的客户,目标客户分析,他们是这样一群人：有自己的生活方式，他们对新鲜事物接受度高，看重生活的文化品位及子女的教育资源；喜欢创新事物。,有自己固定的社交圈，喜欢群居、事业正处于上升阶段或仍需不断努力的城市准财富阶层正是我们需要寻求的目标客户。,项目整体定位,建筑风格建议,法式建筑讲究点缀在自然中，追求色彩和内在联系，让人感到有很大的活动空间。 法式建
14、筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。同时，也有意呈现建筑与周围环境的冲突，因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。,法式建筑风格,项目物业发展建议,建筑风格建议,法式建筑对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染 。 法式风格建筑元素屋顶多采用孟莎式，坡度有转折；屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异；外墙多用石材或仿古石材装饰；细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫典雅风格。整个建筑多采用对称造型，气势恢宏。,法式建筑风格,法式园林,项目物业发展建议,
15、建筑风格建议,法式建筑风格,法式风格代表：华润国际社区,花园洋房,项目物业发展建议,户型建议,K/L/M#：70-120小户型,靠近中心景观的单元布置120-160大户型,120-160,70-120,高层外侧单元布置 90-120中小户型,花园洋房外侧布置100-150中大户型,项目物业发展建议,户型产品初步研究： 户型创新：在户型设计上引进新颖的户型设计，提升项目品质，如三叠户型、入户花园、电梯洋房等 户型面积：着重中小户型的开发，迎合刚性需求；兼顾大户型设计，满足改善性需求，使产品结构呈现多样化，降低市场风险,30,90-110,15,70-90,两室,户型,面积(),比例,注：根据设计
16、需要可配置部分三叠户型,住宅户型配比建议,20,120-150,20,100-120,三室,10,140-160,四室,5,160-200,顶复,户型建议,项目物业发展建议,户型建议,高层薄板户型：大开间、短进深,高层大户型 145,项目物业发展建议,户型建议,高层薄板户型：大开间、短进深,高层中小户型 109 / 125,项目物业发展建议,户型建议,高层薄板户型：大开间、短进深,高层中小户型 99 / 123,项目物业发展建议,户型建议,创新户型：合理运用偷面积户型，增大空间布局，以此形成独有优势，在市场同级产品中脱颖而出,创新户型推荐：80做出三房,创新户型推荐：90做出四房,项目物业发展建议,私享电梯间，享受一梯一户的尊崇奢华 客厅5.6M挑高设计，4.8M宽大开间，阔绰气派 二层设计家庭厅，配备观景飘窗。,
