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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式*1烟台雪玉花苑商业物业市场定位与营销策划报告技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案目 录第一部分 市场分析一、经济环境与商业服务业发展分析 二、商业发展规划与商业政策分析 三、区域商业市场调查与分析 四、商业房地产市场调查与分析第二部分 市场定位一、项目立地条件 二、SWOT分析及对策 三、项目整体市场定位(一)业态选择、功能划分及规划设计建议1.商业业态的选择方案2.商业功能的划分方案3.商业空间及布局规划建议(二)形象定位(三)客户定位(四)价格定位2技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发
2、展方式课件家居门店业绩提升方案第三部分 营销推广一、总体营销思路 二、项目销售计划 （一）项目推盘计划 （二）项目销售策略 （三）项目优惠策略 三、营销推广策略 （一）推广总纲1.推广背景2.推广原则3.推广分期4.推广核心 （二）各阶段推广计划1.1.预热期推广总纲1.2.预热期推广细述2.1.热销期推广总纲2.2.热销期推广细述3.1.续销期推广总纲3.2.续销期推广细述 （三）营销推广建议1.广告包装策略2.新闻活动策略3.广告推广策略和表现形式3技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案目 录第一部分 市场分析一、经济环境与商业服务业发展分析 二、商
3、业发展规划与商业政策分析 三、区域商业市场调查与分析 四、商业房地产市场调查与分析第二部分 市场定位一、项目立地条件 二、SWOT分析及对策 三、项目整体市场定位(一)业态选择、功能划分及规划设计建议1.商业业态的选择方案2.商业功能的划分方案3.商业空间及布局规划建议(二)形象定位(三)客户定位(四)价格定位4技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案一、经济环境与商业服务业发展分析l 2004年烟台GDP已超越济南仅次于青岛位居山东省第二 l 过去五年人均GDP年均增长在17%左右,而且增速越来越 快，居民生活水平快速增长（一）经济环境2001-2005
4、年烟台市GDP增长情况5技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案2001-2005年烟台市人均可支配收入增长情况（元）l 居民可支配收入、 支出快速增长， 2005年烟台市城镇 居民可支配收入达 到12452元，居民 消费水平提高，购 买力增强l 2005年烟台市城镇 居民恩格尔系数为 37.2%，已经达到 国际标准30%-40% 富裕水平2005年烟台市城镇居民消费结构6技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案宏观环境分析宏观环境分析1. 优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力 2. 烟台市经济发展强劲并持续
5、快速增长，2004年烟台市 GDP总量超过济南，仅次于青岛，居山东省第二 3. 烟台市城镇居民人均可支配收入大幅度增长，其购买 力增强经济发展环境向好，为项目的销经济发展环境向好，为项目的销 售和经营发展提供了良好的环境售和经营发展提供了良好的环境7技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案2001-2005年烟台市社会消费品零售额增长情况（亿元）l 烟台市社会消费品零售额近年平均增长率以16%的 速度增长，而且增速越来越快 l 2005年达到599.58亿元，增幅在山东省名列第一 l 零售服务业的迅速发展推动商业繁荣。（二）商业服务业8技术创新概念特点及案
6、例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案宏观环境分析宏观环境分析1. 商业服务业的发展也证实了烟台市居民购买力的增 强和老百姓收入水平的提高 2. 近两年烟台市商业服务业的繁荣发展吸引了许多国 内外品牌商家进入烟台市场，如百盛、大润发、国 美、苏宁等零售业巨头进入烟台发展 3. 商业服务业的发展使得商业企业不断发展扩张，对 商业物业的需求增加零售服务业迅猛发展，为项目租赁提零售服务业迅猛发展，为项目租赁提 供了商家和消费者的需求基础供了商家和消费者的需求基础9技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案二、商业发展规划与商业政策分析商业规划与
7、政策分析 1.烟台市人民政府关于加快推进流通现代化建设的实施意见 2.烟台市市区商业网点发展规划u规划市级商业功能区1处u规划区级商业功能区7处u规划社区级商业功能区28处u规划大型商业零售网点52处u规划商业街18条u市场群6处本项目不在烟台商业规划发展区域内， 推广过程中没有政策优势可利用，但是 基本处于市场群三站商圈的辐射地带10技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案三、区域商业市场调查与分析南大街三站 商圈海港 路雪玉花苑雪玉花苑百盛 大润 发区域内分布有 一些底商11技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案
8、机会点机会点 u区域内商业设施缺乏，大型商业 设施还是空白，为项目发展留有 较大空间 u现有商业业态已不能满足居民消 费需求，需要升级更新换代威胁点威胁点 u本项目距离三站商圈、百盛大润 发商圈和海港路商圈距离较近 u烟台居民形成了去海港路、大润 发的消费习惯项目应提升自己的品质，突出差异化项目应提升自己的品质，突出差异化 如何打造南大街西部商圈如何打造南大街西部商圈项目区域商业现状1. 位于本案东侧1.2公里外有烟台市最大、商品最全的三站批发市场。有百货店最 集中的海港路。还有后来居上、商品档次比较高，业态功能比较齐全的百盛大 润发商圈2. 在本案南侧、西侧和北侧3公里内分布着大量的成熟住宅
9、小区，商业非常缺乏， 现有商业基本是小型超市、便利店等邻里性商业业态3. 以本案为中心，向东1.2公里，向西、南、北3公里范围内，不但商业物业少，而 且商业业态不全，基本全部是临街小店，面积基本在100M2以内12技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案四、商业房地产市场调查与分析 汇博行通过对烟台商业地产市场的调研，目前市场放量 项目4个，其中南大街沿线2个。市场存量项目2个 南大街沿线项目和本项目具有相似的区位，具有最强的 竞争性，作为直接竞争项目 在售南山世纪城和幸福家园立地条件和本项目有很大的 差异，对本项目竞争相对比较弱，作为间接竞争项目 两个预
10、计春节后开盘的项目由于入市时间未确定，而且 和本项目可比性不强，作为潜在竞争项目13技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案分析： l 从项目先天条件看，烟台新天地和阳光100最大的区别在 于位置的不同，一个处于烟台商业中心区，而另一个位于 商业空白的海滨商务区 l 从商业规模看，两个项目规模都不小 l 从商铺类型看，室内购物中心商铺（一）直接竞争商业项目：【关于项目】项项目名称位置建筑面 积积（M2）商业类业类 型楼层层 分布工程 进进度开盘盘 日期交房 日期开发发商代理 商烟台新天地大马路46000裙楼商业-1F- 3F外装 修07.10. 1507.
11、6北京首开北京思 源阳光100城 市广场海港路190000（ 一期56000 ）裙楼商业-1F- 5F商业 主体 完成06.4. 25北京阳光 100集团无14技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案【关于定位】分析： l 从项目定位看，烟台新天地购物中心模式，强调以餐饮休闲为主导 ，阳光100城市广场定位为城市购物中心，显然阳光100城市广场定 位更具吸引力、更鲜高度 l 从商铺面积划分上看，单位商铺面积更小 l 从销售价格上看，二者价格相差不大 l 从主力店效应看，阳光100城市广场有主力店，而烟台新天地缺少项项目名称功能定位概念定位面积积分 隔（M2
12、）均价 （元/M2）主力店及进驻进驻 品 牌商家烟台新天地购物、餐饮、 休闲、娱乐雅致空间， 高端商业50-1000北侧35000 南侧28000Pizzy，屈臣氏 、KFC阳光100城 市广场餐饮、娱乐、 休闲、购物、 旅游购物式公园20-40020000银座超市、银座 百货15技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案【关于营销】分析： l 从推广主题上看，烟台新天地主打海景商业概念，而阳光100城市广场主打 烟台商业新名片概念 l 从推广形式看，阳光100城市广场采用的形式更丰富，而且具有名人效应 l 从广告诉求上看，烟台新天地主打海景，阳光100城市
13、广场主打地段 l 从现场包装和销售人员看，两个项目都非常重视现场的氛围和客户的感觉项项目名称推广主题题推广形 式广告诉诉求销销 售 率售楼处处现场现场包装销销售人员员烟台新天地CBD唯一海景 商业旗舰报纸、 户外、 活动海景钻石商铺、 世代相传的铺王 、日进斗金的生 意10%大气、突现 档次、品质 实力销售道具 精美完备 ，体现商 业气氛形象佳、统 一着装、体 现品质阳光100城 市广场烟台商业新 名片报纸、 活动、 论坛绝对中心不可复 制的地理位置， 投资者的稳定回 报95%个性张扬、 吸引眼球， 显品质实力细致入微形象佳，着 装休闲，显 个性16技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转
14、变发展方式课件家居门店业绩提升方案（二）间接竞争商业项目：分析： l 目前市场上在售住宅底商项目二个，商业总规模约 28000M2，都是1+2F分割销售，而且销售情况不错 l 单价低，南山的总价相对高，200万左右项项目名称位置建筑面 积积（M2 ）商业业 类类型楼层层 分布分隔 面积积销销售 价格开发发商代理 商南山世纪 城（一期）烟大对 面20000沿街 商业地上2 层180- 3008866烟台市 南山置 业北京 华业 行幸福家园幸福南 路58号约 8000住宅 裙楼地上2 层30- 10010000烟台市 万光城 建/17技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门
15、店业绩提升方案（三）潜在竞争商业项目分析： l 据汇博行调研了解到，预计07年5月后开盘销售商业项目2个，总 规模约48000M2，而且都是地上2、3层住宅裙楼项项目名称位置建筑面积积 （M2）商业业 类类型楼层层 分布分隔 面积积销销售 价格开发发商代理 商华信家园幸福南 路40000住宅 裙楼地上2 层100左 右预计 10000 多烟台华信 房地产/祥隆天合城港城东 大街约8000住宅 裙楼地上3 层/未开 盘祥龙集团广州 凌峻18技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案商业地产市场综合分析 1. 目前市场上在售商业项目数量少，集中商业项目2个，住宅
16、底商2个 2. 位于商业区的项目阳光100城市广场销售非常好，已基本销售完毕，可 以看出位置对投资人的吸引力最强 3. 住宅底商项目如果位置好，销售价格不高，销售也较理想，如南山世纪 城和幸福家园 4. 项目的推广包装及营销策略对项目是否成功销售影响很大直接竞争项目分析直接竞争项目分析 u从在售项目看，阳光100城 市广场和烟台新天地和本案 在位置上最有竞争性，但阳 光100已基本销售完毕，最 直接竞争项目为烟台新天地 u烟台新天地的立地条件优于 本案，但其海景商业的定位 只能落实在概念上，而且价 格定位也太高。因为2006年 开盘销售不理想，这将是我 们最重要的竞争对手间接竞争项目分析间接竞争项目分析 u在售两个住宅底商项目南山世 纪城和幸福家园从投资市场分 析将作为本案的间接项目 u南山世纪城作为烟台规模最大 的项目，其位置优势和升值潜 力对商业投资者的最大吸引力 u南山世纪城目前以住宅销售为 主，因而商业没有做重点推广 ，目前销售状况良好 u幸福户型小，总价低，还有部 分危房潜在竞争项目分析潜在竞争项目分析 u潜在竞争项目二个，分别是祥 龙天合城和华信家园
