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1、唐山营村项目营销报告 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题解决核心问题做什么产品？卖多少钱？怎么卖？卖多长时间？对每一平方米价值的重新理解1、寸土寸金的二环内，如何将地块的价值做到 最大化？ 2、保持价值的同事如何规避项目的风险？战略高度我们要用发展的眼光看城市北部的开发。看城市的未来研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标项目展望项目规划建议区 域 改 造村 证 概 述市 场 现 状市 场 信 息市 场 汇 总发 展 策 略客 户 积 累客 户 定 位价 格 定 位户 型 定 位营 销 定 位规 划 建 议品 质 拔 高客 户 汇 总项目信息项
2、 目 区 位项 目 概 况区 域 配 套S W O T区域规划轻轨6号线，学校入迁本 案十三中规划入迁二十四中规划入迁u市轻轨6号线途经项 目地西，北至正定，南 至市中心，出行极度便 捷。u 市十中、四中规 划入迁项目以北，建成 小学到高中为一体校园 体系。u 市环城水系围绕 二环规划，及“绿环” 工程的进展，未来区域 环境将取得重大改善。二环环城水系区域配套交通便利，但基本服务配套欠缺本 案建 华 北 大 街谈 固 大 街东 二 环翟 营 大 街丰收路北二环和平东路长丰派出所光华路市五52中求知图书馆u 区域处在原城中 村地带，路网贯穿， 多路公交途径，交通 相对便利。u 但其他服务性配 套
3、相对欠缺，没有成 形的大型医院、商场 、超市以及教育设施 等。u 区域处于城中村 改造，未来将会走向 成熟，同时也带动区 域基础配套的进一步 完善。翟营小学泰的国际汽车装具加油站周边多个项目启动带动整个区域发展本 案南翟营城中村改造益家国际奥北公园亲亲家园北城山水韩玉门庭御景阁u 区域处于火热开 发中，在售项目北城山 水、韩玉门庭目前的销 售状态较好。u 待售或内部认购 项目南翟营城中村改造 、奥北公园、亲亲家园 、御景阁、以及商铺益 家公园都在火热进展中 。尤其南翟营城中村改 造项目，规模庞大，声 势浩大。u 由此可预见，未 来区域价值将取得飞越 式发展，各类服务配套 也逐步健全。商业配套商
4、业配套逐渐完善本 案建华百货 商圈红星美凯 龙家具 商圈北二环汽车贸易商圈东环建材 商圈u城市向北发展， 区位价提升，同 时也带动区域商 业配套的成熟。u区域规划建设中 ，一旦各个项目 全部入住，将形 成巨大的消费群 ，同是也将带动 区域商业配套的 发展。地块周边大盘林立，村证众多亚龙花园本 案奥北公元（在建）恒大项目（规划）项目周边项目，亚 龙花园早已入住， 奥北公园处于质询 状态，预计春节后 开售，南部为恒大 规划用地。项目优势（S）项目劣势（W ） 发展威胁(T) 发展机遇(O) 1、城市向北，区域价值可观 2、交通便利 3、城中村改造区域，获政策支持 4、城中村改造集中区域，市场热度高
5、 5、较其他村证项目，本项目区位价值高项目劣势（W）项目优势（S ） 发展威胁(T) 发展机遇(O) 1、基本配套设施不足 2、地块小，无规模，受地块限制 3、政策牵制。发展机遇（O）项目优势（S） 项目劣势（W） 发展威胁(T) 1、城中村改造区域，区域配套将渐走向成 熟，价值有望提升 2、区域目前被部分城中村改造项目炒作火 热，项目可得顺水推舟之机遇 3、目前类似城中村改造项目市场放量不多 ，未来潜力可观发展威胁（T）项目优势（S ） 项目劣势（W ） 发展机遇(O) 1、整体市场竞争激烈，要求高效的运作手 段，快进快出，快炒作形成热点效应。 2、城中村改造区域，容易出现补偿争端， 有可能
6、出现官司问题。 3、项目规模不大，在竞争中缺乏冲击力。 4、政策风险不可小觑，目前地产政策可以 说是一个月一个市场。本次报告研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标项目展望项目规划建议区 域 改 造村 证 概 述市 场 现 状市 场 信 息市 场 汇 总发 展 策 略客 户 积 累客 户 定 位价 格 定 位户 型 定 位营 销 定 位规 划 建 议品 质 拔 高客 户 汇 总项目信息项 目 区 位项 目 概 况区 域 配 套S W O T区域城中村改造产生大量村证房u 二环以内城中 村45个村，占地面积 约11.2平方公里，建 筑面积约636万平方米 ，居住约4.77万户， 约14.93万人
7、.长安区 （8个）：土贤庄、谈 固村、南翟营、北翟 营、北宋村、花园村 、小沿村、谈村 .u 二环以外条件 成熟的28个自然村， 经各区申请，也列入 城中村改造范围。这 些村占地约12.82平方 公里，建筑面积约935 万平方米，约 10.36 万人。长安区（7个） ：十里铺、白佛口、 南石家庄、东古城、 西古城、南高营、北 高营 .u什么叫村证房？所谓的村证房是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇) 合作经济联合社或经济合作社的机构制作颁发权属证书。目前，在石家庄房地产市场 上，由各村民委员会自行开发在售的村证房为数不少，他们的价格多低于市场上正常 销售的商品房。据业
8、内人士说，现在销售的村证房占石家庄楼市低价房比重的80%以上 ，这些产品除了不能做广告，其他方面与正规商品房没有任何不同。 u如何区分城中村是“村证”还是“市证”？主要是看土地所有权性质和取得土地的方式。在集体土地上建设的房屋，就是“村证 房”。在国有土地上建设的房屋，有两种供地方式，一种是划拨用地。根据省国土资 源厅规定，回迁楼用地是划拨用地的，农民自愿交40%土地出让金变成出让土地后，才 能上市交易，否则还是属于“村证房”；另一种是通过招拍挂方式取得国有建设用地 ，在这样的土地上建设的房屋属于“市证房”。u村证房的销售现状怎样？在石家庄市区二环至三环间，目前对外公开出售的“村证”楼盘有十来
9、家，分布在周 边城中村改造用地。这些楼盘的销售状况都不错，这些楼盘大概80%卖给省会市民，留 给村民的不到20%。 村证房概述价格便宜，当前销售状况较好本次报告研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标项目展望项目规划建议区 域 改 造村 证 概 述市 场 现 状市 场 信 息市 场 汇 总发 展 策 略客 户 积 累客 户 定 位价 格 定 位户 型 定 位营 销 定 位规 划 建 议品 质 拔 高客 户 汇 总项目信息项 目 区 位项 目 概 况区 域 配 套S W O Tu近期村证项目十来 处，多集中于二环外 城中村改造项目u近期售完村证项目 ：亲亲家园、怡景苑 、紫苑、盛世华庭三 期、尹
10、泰花园三期、 紫荆家园、南高基小 区u在售村证项目：香 水湾、店上村委大院 、南豆新村、西兴花 园、观天下u预计村证待售项目 ：东古城城中村改造 、南翟营城中村改造 、北焦村城中村改造 、鑫龙湾、夏朵市区村证项目现状多集中于环外城中村改造亲亲家园怡景苑紫苑盛世华庭三期尹泰花园三期 紫荆家园南高基小区香水湾南豆新村西兴花园店上村委大院观天下夏朵东古城城中村改造南翟营城中村改造北焦村城中村改造鑫龙湾亲亲家园一期效果图主力两居82.37100.12主力三居110左右地址 长安建华大街与北二环交叉口西北角 价格2900元/规模暂无资料产品形式 一期5栋高层（20），1栋多层 车位地下车位容绿绿化容积率
11、：暂无资料 绿化率：35% 销售情 况已售完，全款，开盘时间 2009 ，入 住时间 2011-12-31，2010年四 月份一期售完，销售情况较好， 多为市区中低端收入客户评价户型多样，价格便宜，深受城市 中低端客户信赖怡景苑效果图主力两居92.61主力三居130.54地址正定新区滹沱河南岸西兆通镇 价格1950元/规模占地:130000 建筑:35000 产品形式一期8栋7层多层二期6栋7层多层 车位地下车位容绿绿化容积率：1.5 绿化率：35% 销售情 况已售完，开盘时间 2010.8 ，入住时 间 2011-12-31，2010年12月份 售完，销售情况较好，多为市区 中低端收入客户评
12、价开发商：店上村村委会，价格较 便宜，深受城市中低端客户 信赖紫苑效果图主力两居72.00主力三居96.00地址 东开发区学苑路以东宋营镇韩通村 价格2000元/规模占地:26680 建筑:39000 产品形式4栋七层带电梯花园洋房 车位地上车位容绿绿化容积率：2.32 绿化率：32.70% 销售情 况已售完，开盘时间 2009.11 ，入住 时间 2011-11-30，2010年9月份 售完，支持分期付款，销售情况 较好，多为市区中低端收入客户评价开发商：韩通村，价格较便宜， 深受城市中低端客户信赖盛世华庭三期效果图主力两居72.00主力三居96.00地址桥新石中路与维明大街交春江花月东价格
13、3600元/规模总占地:360000 建筑:75511 产品形式43栋住宅和1栋综合楼 车位地上车位190左右容绿绿化容积率：5.94 绿化率：35% 销售情 况已售完，开盘时间 2008.11 ，入住 时间 2010-6，2010年6月份售完 ，付全款，销售情况好，多为市 区中低端收入客户评价 开发商：西三教村委会 ，价格 相对市证便宜，深受城市中 低端客户信赖尹泰花园三期效果图主力两居85.8主力三居143.43地址桥西红旗大街二印宿舍北面 价格2708元/规模总户数1400户 当期户数1400户产品形式3期共13栋，4栋18层，9栋12层 车位地下地上容绿绿化容积率：2.5 绿化率：30
14、% 销售情 况已售完，开盘时间 2008.10 ，入住 时间 2010-6-30，2010年9月份 售完，付全款，销售情况好，多 为市区中低端收入客户评价 开发商：尹村村委会 ，价格相 对便宜，受城市中低端客户 信赖紫荆花园效果图主力两居主力三居137.11地址107国道，胜利南大街交口东行价格2728元/规模占地:200000 建筑:500000 产品形式6栋（7层）、5栋（11层17层 ） 车位地下地上容绿绿化容积率：2.5 绿化率：30% 销售情 况已售完，开盘时间 2008 ，入住时间 2010-10-1，2010年10月份售完 ，付全款，销售情况好，多为市 区中低端收入客户评价 开发
15、商：南位村村委会 ，价格 相对便宜，受城市中低端客 户信赖南高基小区效果图交通图主力三居136地址 新华区中华北大街与北三环交叉口 价格30万/套规模总规划24栋多层产品形式多层 12栋现房，12栋规划中 车位小区地上免费停车，车库未销售 容绿绿化容积率：2.5 绿化率：30% 销售情 况已售完，开盘时间 2008 ，入住时间 2010-10-1，2010年10月份售完 ，付全款，销售情况好，多为市 区中低端收入客户评价 开发商：南位村村委会 ，价格 相对便宜，受城市中低端客 户信赖香水湾效果图主力两居96主力三居126地址 兆通镇石丰路与石兆街交叉口西北角 价格3000元/规模占地:2735
16、9 建筑:88000 产品形式6栋7层洋房；3栋19层花园洋房 车位地上、地下 容绿绿化容积率：3.0 绿化率：30% 销售情 况在售，开盘时间 2010.11.20 ，入住 时间 2011-7-1，2010年11月份 开售，付全款或贷款，销售情况 好，多为市区中低端收入客户评价 开发商：凌透村村委会 ，价格 相对市政便宜，受城市中低 端客户信赖店上村委大院效果图主力两居107.8主力三居142.31地址 长安西兆通镇店上村委会 价格2380元/规模占地:53360 建筑:60000 产品形式1栋小高层，6栋多层 车位地上车位 容绿绿化容积率：2.86 绿化率：36% 销售情 况在售，开盘时间 2010.10 ，入住时 间 2011-8，2010年10月份开售 ，付全款，销售情况好，多为市 区中低端收入客户评价 开发商：西兆通村委会 ，价格 便宜，受城市中低端客户信 赖南豆新村效果
