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1、 XXXXXXXXXX 有限公司有限公司新工厂项目新工厂项目可行性研究报告可行性研究报告江苏建博工程管理咨询有限公司江苏建博工程管理咨询有限公司二二一五年一月二十三日一五年一月二十三日- 2 -目目 录录第一章 总 论.- 1 -一、项目概要.- 1 -二、项目提出的背景及发展概况.- 2 -三、可行性研究报告编制依据.- 4 -四、 主要技术经济指标.- 4 -五、可行性研究评价意见.- 5 -六、有关建议.- 5 -第二章 项目背景及建设必要性.- 7 -一、项目建设背景.- 7 -二、项目建设必要性.- 9 -第三章 市场分析与预测.- 13 -一、市场定位分析 - 13 -二、市场预测
2、 - 14 -第四章 项目地址选择及建设条件.- 15 -一、项目地址选择.- 15 -二、建设条件.- 17 -第五章 建设方案与规模.- 19 -一、发展规划及专业设置.- 19 -二、建设方案.- 20 -三、工业厂房建设规模.- 21 - 3 -第六章 工程技术方案.- 22 -一、总体规划.- 22 -二、建筑结构方案.- 26 -第七章 公用工程.- 28 -一、道路.- 28 -二、给排水.- 29 -三、供电工程.- 31 -四、采暖空调工程.- 33 -第八章 环境保护、消防安全与节能.- 35 -一、环境保护与有关环保措施.- 35 -二、消防.- 38 -三、节能与劳动安
3、全.- 41 -第九章 项目管理与实施进度.- 45 -一、项目管理.- 45 -二、项目实施进度.- 45 -第十章 组织机构和与运营策略 .- 47 -一、组织机构.- 47 -二、管理措施配套.- 48 -三、人员来源及培训.- 49 -四、运营策略.- 49 -第十一章 项目招投标方案.- 51 - 4 -一、 招标范围及招标组织形式.- 51 -二、投标、开标、评标和中标程序.- 51 -三、评标委员会的人员组成和资质要求.- 51 -第十二章 投资估算与资金筹措.- 53 -一、投资估算.- 53 -第十三章 项目财务分析与评估.- 55 -一、分析评估依据.- 55 -二、总成本
4、费用估算.- 55 -三、收入估算.- 55 -四、税金估算.- 55 -第十四章 经济效益和社会效益分析 .- 56 -一、增收效益分析.- 56 -二、社会效益分析 .- 56 -三、社会适应性分析.- 57 -四、社会风险及对策分析。.- 58 -第十五章 综合评价结论与建议.- 60 -附件一:编制单位资格证书- 1 -第一章第一章 总总 论论一、项目概要一、项目概要1 1、项目名称、项目名称XXXXX 有限公司新工厂项目2 2、项目承办单位、项目承办单位XXXXX 有限公司3 3、项目建设地点：项目建设地点：盐都区高新技术产业区纬八路和华锐南路交界处。4 4、项目承办单位概况、项目承
5、办单位概况XXXXX 有限公司成立于 2015 年 2 月，公司的目标客户为东风悦达起亚汽车有限公司，为其提供汽车座椅总成及相关零部件配套。公司现已获得 PF 后椅项目、JFC 整椅项目。XXXXX 有限公司的设立，成功开启了东风李尔与东风悦达起亚公司的战略合作和互惠发展，进一步推进了东风李尔“哪里有东风，哪里就有东风李尔”的市场战略布局。预计未来五年，将实现 30 万套座椅年产销规模，销售收入将达到 6.5 亿元。5 5、项目总投资、项目总投资本项目投资总额 30000 万元人民币。6 6、项目建设内容、项目建设内容项目总规划占地 46649 平方米（约 70 亩） ，新建厂房 3 幢、生产
6、厂房 1 幢、工厂办公楼 1 幢及动力中心 1 幢，总建筑面积约 12575 平方米，规划容积率 1.0，建筑密度 47.23%，绿地率 14.92%，小车位 110 辆，自行车位 175 辆。- 2 -二、项目提出的背景及发展概况二、项目提出的背景及发展概况盐城市位于江苏北部平原，介于上海浦东工业区和淮海经济区南北强辐射圈内，盐都区地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市盐城的核心区。“十二五”期间，全球经济一体化趋势不
7、断加强，我国正处于新一轮经济周期的上升阶段，经济增长的重心正由东南沿海向长三角、内地扩展。江苏省人民政府出于长远的、战略发展的眼光，积极审慎地寻求以南京、上海为轴心的第三个黄金支点城市，以期来带动全省未来国民经济的快速增长、繁荣。“环黄渤海经济圈”是国家重点规划发展的区域之一。作为衔接苏南、华北咽喉地位的苏北重镇盐城市，其未来的战略及经济地位引起了江苏省政府的高度重视，作为连接东北与东部沿海、沟通日韩与内陆的重要节点城市，城市地位、特色和优势将更加突出，综合竞争力将进一步增强，国内外知名度和影响力将显著提高。而位于美丽的黄海之滨盐城市盐都区位于中国长三角经济圈的北侧，盐龙街道办事处距盐城市中心
8、 8 公里，距市、区行政中心约 6 公里，总面积 70 万平方公里，由核心区、规划控制区和综合配套区组成。具体四址为：东至宁靖盐高速，西至盐淮高速秦南出口处，南至盐淮高速，北至蟒蛇河。2006 年 7 月，盐城市委、市政府将盐都盐龙街道办事处确定为盐城市高新技术产业区，形成集研发、教育、生产、生活于一体的新城区，- 3 -作为苏北地区的高新技术产业辐射中心。按照高定位规划、高起点开发、高标准建设的要求，盐都盐龙街道办事处（高新区）主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模项目，重点发展精密机械、电子信息、软件开发以及新能源、新材料等产业。通过近几年的发展，高新区已初步形成“两中心六
9、大园”，即高新园区管理中心、三产服务中心、电子信息技术产业园、机械制造产业园、农副产品深加工产业园、新能源和高效节能技术产业园、农业龙头加工产业园和物流装备产业园等特色区中园。随着盐都区高新技术产业区工业经济发展战略的定位和招商引资力度的不断加大，来盐都区高新技术产业区投资的客商与日俱增，由于国家土地政策的调整和沿海地区产业的转移，大多数客商在沿海地区发展起来的稳定产业需向内地拓展，逐步实现向内地梯度发展的战略，但由于资金和市场等多方面的因素，大多数企业决策层在没有十足把握的前提下不愿将资金大量向内地投入，抱着一种少投入，快见效的思维方式，随着企业壮大逐步投入，逐步新征地建设厂房，因此在目前这
10、种产业转移的机遇下，在我区工业园区采取厂房新建的形式，发展前景十分广阔。盐城市东风李尔汽车座椅有限公司经过认真的市场调研和考察，决定在盐都区盐都区高新技术产业区工业园区新征地 70 亩，新建标准工业厂房项目。项目总投资 30000 万元人民币，有望实现工业产值销售收入65000 万元，利税 3822 万元。- 4 -三、可行性研究报告编制依据三、可行性研究报告编制依据1、国家发改委颁发的投资项目可行性研究指南（2002 年版）；2、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（2006 年第三版）；3、国土资发 2008（24）号国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知；4
11、、建设单位用地红线、规划要点及其他设计要求。5、建设用地地质资料。6、国家有关建设、设计规范与标准。7、建设单位提供投资估算的有关资料。4、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位规模备注1就业规模人3082占地规模亩703标准化厂房m2125754行政办公及生活 服务设施占地面 积1135.355行政办公及生活 服务设施建筑面 积1810.66绿化面积60207容积率1.08项目总投资万元30000- 5 -五、可行性研究评价意见五、可行性研究评价意见1、项目建设是必要的XXXXX 有限公司新建厂房项目是园区建设、发展产业、创业指导等于一体的多功能产业，是一所以发展工业经济、增加劳动
12、就业为主要目的项目。该项目在工程选址、项目建设内容方面均通过了具体分析和多方论证，且建设单位有能力按要求落实建设资金、落实建设用地。项目建成后，可以进一步优化地方人才专业结构，优化盐都区高新技术产业区产业发展的布局结构、层次结构和学科结构，对承接产业转移，促进经济发展，增加劳动就业，安置失地农民，是十分必要的。由此可见，无论从工程技术上还是从社会效益方面，该项目都是必要的，可行的。2、建设规模是合理的建设单位提出的“工业厂房项目占地面积 46649 平方米，建筑面积12575 平方米”，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积46649 平方米，建筑面积 12575 平方米，建设规模是合
13、理的。六、有关建议六、有关建议项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财力、物力条件量入为出。建议建设单位加快项目前期工作，积极落实建设资金，做好项目建设实施工作，早日开工，保质保量按施工进度安排完成项目建设，早日投入使用，尽快发挥其应有的社会效益。- 6 -第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性一、项目建设背景一、项目建设背景XXXXX 有限公司新建厂房项目是集约用地、节约用地的有效举措，有利于提高土地利用率、减少配套成本、缩短投资周期、减低企业入门门坎和提高单位土地效益。今后，除纳税较多的大企业或特殊行业由政府直接供地外，中小企业原则上不再单独批地，鼓励建设和使用配套完-
14、7 -善的工业厂房，是推进土地集约利用、提高园区发展水平和经济运行质量的一项重要举措，对于建设节约型社会、确保经济社会可持续发展具有重要意义。建设配套完善的工业厂房对政府和大多数中小企业来说，是一种“双赢”的办法。 政府之所以要大力推进工业厂房建设，是可以一举多得：首先，可以提高单位土地面积的效益。标准工业厂房配套完善、可以灵活分隔。容积率比普通企业厂房高，主要是鼓励建设项目向空中发展。产生的经济效益自然也就提高了。 其次，可以彻底消除“三合一”厂房火灾隐患。在全国很多地区，“三合一”企业屡禁不止，这和企业规模小、多数租用民房、流动性较大有直接关系。你今天在这个镇查封一家“三合一”企业，明天又
15、会在另一个镇冒出一家“三合一”企业没有能将生产区、生活区分开的厂房，“三合一”企业就和政府“捉迷藏”。工业厂房在规划建设时，已将生产区、生活区分开建设，可彻底避免“三合一”回潮现象。 XXXXX 有限公司建设设施完善的标准工业厂房还可以促进第三产业发展。根据实施的盐城市工业园区土地使用强度控制规定，政府主导的工业区用地建筑密度必须 45-55，容积率必须在 0.7-1.2 之间，且生活、办公等配套设施建筑占总面积不得超过 7。 政府鼓励建设和使用配套完善标准工业厂房 ，其实最大的受益者是众多的中小企业，因为：我市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的发展新兴机遇。建
16、设和使用工业厂房是贯彻落实科学发展- 8 -观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体体现；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧张矛盾，为中小企业搭建发展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进工业区、工业集中区建设，推进工业集聚发展，加快推进我市建设先进制造业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进工业厂房建设和使用的重要意义，加快建设和使用工业厂房 ，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。 近几年来，随着经济发达地区产业的更新换代，大量制造业向经济欠发达地区转移，而工业集中区工业区由于其独特的地理优势和相对低廉的劳动力，造就企业投资发展的黄金地带。二、项目建设必要性二、项目建设必要性标准化工业厂房项目是我区为加快工业步伐而建设的一个企业孵化园，企业老板极力看好工业集中区，纷纷前来盐
