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1、星恒星恒国仕汇国仕汇商住小区商住小区建设项建设项 目目可行性研究报告可行性研究报告（代项目建议书）（代项目建议书）委托单位：湖南星恒投资置业有限公司委托单位：湖南星恒投资置业有限公司编制单位：长沙新中招标代理有限公司编制单位：长沙新中招标代理有限公司资格证书号：工咨乙资格证书号：工咨乙 12220080004122200800041编制日期：二编制日期：二一三年三月一三年三月编编 制制 人人 员员 名名 单单项项 目目 负负 责责 人：人： 李细坤李细坤 注册咨询师（投资）注册咨询师（投资）工工 程程 师师编编 制制 人人 员：员： 肖高升肖高升 注册咨询师（投资）注册咨询师（投资）工工 程程
2、 师师 喻磊明喻磊明 造价工程师造价工程师高级工程师高级工程师周均仕周均仕 高级工程师高级工程师张意军张意军 造价工程师造价工程师 工工 程程 师师 张建科张建科 经经 济济 师师吴彩平吴彩平 工工 程程 师师校校 对对 人人 员：员： 周周 勉勉1目目 录录第一章第一章 总总 论论4 4一、项目概况一、项目概况4 4二、建设单位基本情况二、建设单位基本情况5 5三、研究依据及范围三、研究依据及范围6 6四、研究原则四、研究原则8 8五、主要经济技术指标五、主要经济技术指标8 8六、项目进展状况六、项目进展状况9 9第二章第二章 项目建设的背景及意义项目建设的背景及意义1111一、项目建设的背
3、景一、项目建设的背景1111二、项目建设的可行性二、项目建设的可行性2323三、项目建设的意义三、项目建设的意义2323第三章第三章 宁乡房地产市场分析宁乡房地产市场分析2525一、宁乡房地产业发展概况一、宁乡房地产业发展概况2525二、宁乡房地产现状分析二、宁乡房地产现状分析2525三、宁乡商业地产现状分析三、宁乡商业地产现状分析3131四、宁乡房地产市场发展趋势分析四、宁乡房地产市场发展趋势分析3434五、宁乡商业地产市场发展趋势分析五、宁乡商业地产市场发展趋势分析3636第四章第四章 宁乡县房地产购买力分析宁乡县房地产购买力分析3838一、宁乡人口及居住现状分析一、宁乡人口及居住现状分析
4、3838二、宁乡市民消费力分析二、宁乡市民消费力分析3838三、宁乡市民购买力与购买习惯分析三、宁乡市民购买力与购买习惯分析4040四、商品房的消费方式四、商品房的消费方式4343五、目标客户群分析五、目标客户群分析4444第五章第五章 市场定位及市场定位及 SWOTSWOT 分析分析4747一、楼盘购买对象及购买心理分析一、楼盘购买对象及购买心理分析47472二、市场定位二、市场定位4848三、三、SWOTSWOT 分析分析 4848第六章第六章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件5151一、选址原则一、选址原则5151二、项目选址方案二、项目选址方案5151三、区位条件三、区位条件515
5、1四、自然条件四、自然条件5252五、基础设施条件五、基础设施条件5353六、施工条件六、施工条件5454第七章第七章 项目建设规模与建设方案项目建设规模与建设方案5555一、项目建设规模一、项目建设规模5555二、规划理念二、规划理念5555三、规划方案三、规划方案5656四、建筑工程四、建筑工程5858五、结构工程五、结构工程6060六、给水、排水工程六、给水、排水工程6262七、电气工程七、电气工程6464第八章第八章 节能评价节能评价6767一、节约能源的战略意义一、节约能源的战略意义6767二、用能标准和节能规范二、用能标准和节能规范6767三、项目所在地能源供应条件三、项目所在地能
6、源供应条件6868四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况6969五、节能措施五、节能措施7171第九章第九章 环境影响评价环境影响评价7676一、项目周边生态环境现状一、项目周边生态环境现状7676二、编制依据二、编制依据7676三、环境影响分析三、环境影响分析7777四、环境保护措施四、环境保护措施7979第十章第十章 劳动安全与消防劳动安全与消防87873一、劳动安全一、劳动安全8787二、消防二、消防8787第十一章第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案项目的组织管理和工程招投标方案8989一、项目的组织管理一、项目的组织管理8989二
7、、工程招投标方案二、工程招投标方案9090第十二章第十二章 实施进度计划实施进度计划9292一、建设工期一、建设工期9292二、项目实施进度计划二、项目实施进度计划9292第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9393一、投资估算一、投资估算9393二、资金筹措及还贷来源二、资金筹措及还贷来源9494第十四章第十四章 财务评价财务评价9999一、经济效益测算与评价的依据及说明一、经济效益测算与评价的依据及说明9999二、基础财务数据与说明二、基础财务数据与说明9999三、销售收入预测三、销售收入预测9999四、项目的损益四、项目的损益9999五、项目财务效益分析五、项目财务效益
8、分析100100第十五章第十五章 社会评价社会评价107107一、项目对社会的影响分析一、项目对社会的影响分析107107二、项目与社会的互适性分析二、项目与社会的互适性分析108108三、项目对公平的影响三、项目对公平的影响108108四、结论四、结论108108第十六章第十六章 风险分析风险分析110110一、项目风险识别一、项目风险识别110110二、风险评估二、风险评估110110三、降低风险的主要措施三、降低风险的主要措施111111第十七章第十七章 研究结论与建议研究结论与建议113113一、结论一、结论113113二、建议二、建议1131134第一章 总 论一、项目概况一、项目概
9、况1 1、项目名称、项目名称星恒国仕汇商住小区建设项目2 2、建设单位、建设单位湖南星恒投资置业有限公司3 3、建设地点、建设地点项目位于宁乡新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅 3 分钟车程，交通相对便捷。用地东临县公安局新址，南接二5环西路。图图 1-11-1 项目所在地示意图项目所在地示意图4 4、建设内容及建设规模、建设内容及建设规模项目拟建多层建筑 1 栋、高层 5 栋，同时建设给排水、通信、电力、消防、燃气管道、绿化景观、广场铺装、道路硬化、地上停车位、设备安装等基础配套设施。项目规划总用地面积 31798.90（47.70 亩），净用地面积 2
10、6083.50（39.12亩）；规划总建筑面积 76725.68（含地下室面积），其中：住宅建筑面积 53158.28；商业建筑面积 9395.85；物业配套设施建设面积 336.36；地下室面积13806.38；架空层面积 1765.63。5 5、投资规模、投资规模项目计划总投资约 25699.17 万元，其中土地费用约 5008.50 万元，工程费用约 16861.71 万元，工程建设其它费用约 1437.98 万元，预备费用约 914.98 万元，建设期贷款利息约 1476.00 万元。项目建设资金来源为银行贷款 10000.00 万元（贷款期三年） ，其余由建设单位自筹。6 6、开发定
11、位、开发定位项目开发定位为中高档商住楼盘，将本项目打造成新城行政板块的品质典范样板商住区。7 7、项目实施进度计划、项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划总工期 24 个月，2013 年 4 月初开始实施，2015 年 3 月底全部竣工并投入使用。二、建设单位基本情况二、建设单位基本情况单位名称：湖南星恒投资置业有限公司公司类型：有限责任公司6公司地址：长沙市天心区 BOBO 天下城财富中心 13008 房法人代表：喻秀珍注册资本：人民币伍仟万元整实收资本：人民币伍仟万元整经营范围：房地产开发、经营；房地产项目投资及管理；园林工程、建筑工程、绿化工程项目的投资；建筑装饰材料（不
12、含硅酮胶） 、五金交电、机电产品、金属材料及法律法规允许的矿产品的销售。公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，始终坚持用户至上，用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。三、研究依据及范围三、研究依据及范围1 1、研究依据、研究依据中华人民共和国城市规划法 ； 中华人民共和国环境保护法 ；中华人民共和国土地管理法 ；中华人民共和国国土管理法实施条例 ；湖南省实施办法 ；湖南省土地利用总体规划条例 ；国务院关于促进节约集约用地的通知 （国发20083 号） ；湖南省人民政府关于推进
13、节约集约利用土地的通知 （湘政发200712 号） ；关于公布湖南省征地补偿标准的通知 （湘政发200943 号） ；长沙市总体城镇体系规划（2010-2020） ；城市用地分类与规划建设用地标准 ；7长沙市控制性详细规划成果标准 ；长沙国民经济和社会发展“十二五”计划纲要 ；宁乡县城总体规划 （2009-2030 修编） ；宁乡国民经济和社会发展“十二五”规划 ； 工业与民用建筑可行性研究深度要求；2009 年 7 月国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；建设部建标2000205 号房地产开发项目经济评价方法 ；现代咨询方法与实务 ； 国家发改委投资项目可行性研
14、究指南 ； 宁乡县城镇规划、水文、地质、地震、气象、市政设施等有关资料；国家及行政主管部门现行有关设计规范、规程和规定；项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；现场查勘收集的其他相关资料；其他有关专业设计规范。2 2、研究范围、研究范围根据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，本报告通过对星恒国仕汇商住小区建设项目进行全面深入的调查、分析、预测，论证了该项目技术、经济、方案、环境的可行性与合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。包括：1、对项目建设背景、可行性、房地产市场发展情况、消费者购买力等的研究；2、对项目市场定位
15、和 SWOT 的分析；3、对项目选址和建设条件的分析；84、对项目建设规模、总体规划、规划布局、工程建设方案等的研究；5、对项目消防、卫生、安全、节能、环境影响等方面的分析；6、对项目的组织管理与工程招投标方案进行分析；7、对项目实施进度的确定；8、对项目投资规模及社会经济进行综合评价；9、对项目的风险识别、规避风险等研究；10、提出项目的可行性研究工作结论。四、研究原则四、研究原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；2、重视优化规划设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；3、 “三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。4、节能与降耗并重。五、主要经济技术指标五、主要经济技术指标1 1、建设用地情况、建设用地情况本项目规划总用地红线面积约 47.70 亩（31798.90） ，以摘牌方式取得。2 2、主要技术经济指标、主要技术经济指标根据项目的具体情况，其
