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1、济南济南 名士豪庭名士豪庭2009 2009 营销策划报告营销策划报告2008年12月1日社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识写在前面的话2009年名士豪庭整体营销推广策划，是根据南丰地产2009年名士豪庭开发及经营的总体思路来制定的。名士豪庭整体营销推广策划案是在2008年项目总结及2009年的市场研判的基础上，对名士豪庭的2009年整体及各阶段销售策略、销售价格、产品建议、推广策略、媒体组合、 SP活动、推广计划等内容进行阐述，确立项目全年营销推广方案，指导全年的营销推广有序的进行，并积极地探求合理的营销推广策略，以促成名士豪庭良好的
2、销售业绩，实现2009年预期的销售目标。社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识济南市房产市场分析20082008年营销推广概述年营销推广概述20092009年目标定位分析年目标定位分析20092009年营销策略年营销策略社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识小结：小结：30-5030-50岁的成交客户，占购买客群总比例的岁的成交客户，占购买客群总比例的62%62%2008年已购客户分析社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识小结：企事业
3、单位客群占成交客户总比例的小结：企事业单位客群占成交客户总比例的78%78%2008年已购客户分析社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识小结：历下、历城区域客源占成交客户总比例的小结：历下、历城区域客源占成交客户总比例的74%74%2008年已购客户分析社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识已购客户分析小结从上述图表中可以看出，已购客群在年龄层次上正享受着人生的黄金季节，社会地位和社会资历都处于不断累积、丰富的阶段。经济条件相对宽裕，收入稳定，有较良好的经济福利保障。他们对生活品质要求相
4、对较高，有较多自己的独特想法，他们希望在良好经济能力、工作环境、家庭背景等各方综合条件下，能不断提升自己的眼界和实力，并积极参与到全球新兴的生活风尚中。他们是这个城市的财富新贵，生活风尚领秀。社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识济南市房产市场分析20082008年营销推广概述年营销推广概述20092009年目标定位分析年目标定位分析20092009年营销策略年营销策略社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2008年度推广定位【产品定位产品定位】济南新中心，名士尚峰汇济南新中心，名士尚峰
5、汇【企划定位企划定位】尊享，品质奢华盛宴尊享，品质奢华盛宴【客群定位客群定位】国际财智，新贵阶层国际财智，新贵阶层社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2008年度销售回顾【重要节点重要节点】【销售概况销售概况】08/6月名士豪庭精装样板房公开体验。08/7月名士豪庭近4000平米“豪华精装跃层式广场会所”全面接受业主体验。名士豪庭一区景观样板区全面公开，观景导览车全程恭候。08/8月名士豪庭一区1-9号楼提前一个月顺利交房，600位业主率先入住。08/10月名士豪庭首推办公精品名士杰作。08/12月名士豪庭一区准现房岁末推售。欧式商业内街
6、样板区盛装落成，相关交房楼宇水电煤、物业配套设施全面到位，欧式商业内街样板区盛装落成，相关交房楼宇水电煤、物业配套设施全面到位，一区园林景观日趋成熟，一区社区品质日益完善。一区园林景观日趋成熟，一区社区品质日益完善。2006年12月26日，名士豪庭首批房源开盘销售，所推282282套房源当日即告售罄。 至2008年11月份，名士豪庭已先后开盘1111次次，累计实现销售收入约1515亿元人民币亿元人民币。销售模式：销售模式：发放贵宾卡，收取意向金，采用部分特惠促销方式，集中销售，火爆营销。发放贵宾卡，收取意向金，采用部分特惠促销方式，集中销售，火爆营销。社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林
7、开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2008年度推广思路及媒体渠道 主要的媒体组合为：主要的媒体组合为： 1、户外：户外广告牌、灯箱及灯箱广告 2、平面媒体：齐鲁晚报、济南时报、山东商报、生活时报 3、网络媒体：搜房网、焦点房产、新浪网 4、影视媒体：第一现场、济南楼市、齐鲁楼市 5、其他方式：短信平台【推广思路推广思路】【媒体渠道媒体渠道】总体广告调性：总体广告调性：欧洲新古典主义的豪宅贵族气质，整体基调硬朗、大气推广方式：推广方式： 优化组合，高效去化，蓄势启动，引领全城 营造大盘气势，形成大盘推广效应，逐层递进，广告与PR活动，工程节点与项目推案环环相扣，不断聚焦社会各界人
8、士关注，造势与声势并进，大手笔与大形象并序，闪亮济南，轰动全城，提升项目整体品牌高度。社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2008年度营销提升力1 1、南益品牌升华：、南益品牌升华：项目本身：树立济南豪华品牌NO.1南益集团：打响企业在济南开发第一块领地的盛名与威望2 2、价值拉高：价值拉高：在项目品牌升华的同时，更通过价值的趋升，拔高品质与名流人士的身 份、名望与归属感。3 3、促进销售快速去化：、促进销售快速去化：通过品牌，通过口碑及PR活动逐层递进的有利支撑，有效圈定客群，催 促项目快速去化，4 4、为、为20092009年后续产品
9、推进奠定扎实、稳固的基础。年后续产品推进奠定扎实、稳固的基础。社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识济南市房产市场分析20082008年营销推广概述年营销推广概述20092009年目标定位分析年目标定位分析20092009年营销策略年营销策略社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识最需要解决的问题： ?1、2009年推售房源的销售价格如何实现平稳上升？ 2、推售房源以两房为主，面积都在90M2以下，如何能激发目标客群的购买欲？3、周边竞争楼盘增多，随着楼盘房源不断放量，历下、历城两区客源是
10、否饱和？ 如何跳出区位限制？4、在购买力的创新提升上，如何使客户继续认同名士豪庭新增价值，完成年度销售目标？社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2009年营销有利契合点 1 1、把不利因素变为有利因素（市场）、把不利因素变为有利因素（市场）2 2、重新树立更具有话题的卖点、重新树立更具有话题的卖点3 3、采用多重、采用多重SPSP促销活动，联合重拳出击促销活动，联合重拳出击社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2009年营销关键话题【全面提升，全新超越，爵版品质全面提升，全新超越，爵版
11、品质】三大层面延伸：三大层面延伸：“传承” “济南标杆”产品品质、文化内涵从欧式高雅品质、贵族文化的传承中继往开来，成为济南高端地产“鉴赏标杆鉴赏标杆”“名流” “城市主流”区域价值、客群趋向从济南层峰人士汇聚的名流领地，扩展为城市主流人群趋之若骛的“向心领地向心领地”“领创” “品牌影响力”生活理念、风尚活动从领创济南奢华居住品质，全新生活理念，成为城市主流社交汇聚的 “星光会所星光会所”社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识2009年营销支撑点【确立新话题，树立新卖点，提升新形象确立新话题，树立新卖点，提升新形象】“ “六大六大” ”营
12、销重点：营销重点： 交通地利交通地利 ：未来轨道1号线和BRT交汇于经十路，直达奥体中心，拥享城市“黄金地利” 高性价比高性价比 ：以公寓的价格，使得更多的城市白领享受济南高尚“主流生活区” 区域潜力区域潜力 ：全运会相关市政配套设施09年将全面到位，东部成为名副其实的“济南新中心 ” 生态健康生态健康 ：洪山公园已全面启动，明年6月落成，名士豪庭新产品成为真正“城市山景豪宅 ” 社区配套社区配套 ：内外商业街区、办公、生活服务、物业管理齐全到家，自成一体“城中之城” 教育品质教育品质 ：大地双语幼儿园全面落成，明年上半年开始招生，“名士校区”全新启动社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林
13、开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识小结：充分借力使力，全面升级产品附加值，提升产品价值力小结：充分借力使力，全面升级产品附加值，提升产品价值力2009年宏观大事纪9.2605.2507.2511.2812月31日文博 中心 落成二环 东路 立交 开通全运 会开 幕10月11日8月31日第一波 销售开盘洪山 公园 落成6月31日第二波 销售开盘第三波 销售开盘第四波 销售开盘社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识20092009年主力产品：年主力产品：两房为主，两房为主，带动三房、四房及剩余房源一起推售2009年推售目标描述房
14、型面积套数所占推量比例两房9073470%三房14028327%四房186283%社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识名士豪庭名士豪庭继续推崇尊贵豪宅形象，以推售三房、四房为主增值产品时尚形象，符合两房目标客群期望值line1line22009年营销总体思路延续，创新社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识具备相当的学历和经济实力，有活力，有知识。豁达乐观，工作努力，目标坚定，事业心强。有追求，有想法，追求品位。不保守，具有创新意识、良好的审美意识和独立的审美观。有自己的圈子，喜欢交往与
15、沟通，关注资讯，关注新鲜事物。独立自由，有主见，从物质的追求上升到精神的追求。享受生活、享受工作、享受休闲，精力充沛，激情洋溢，买房不再停留在住的层面，具有寄托生活买房不再停留在住的层面，具有寄托生活观念，实现一种身份和情感的双重认可。观念，实现一种身份和情感的双重认可。渴望有与之身份匹配的高档公寓2009年目标客群描述小结：需要用更优越的品质，更有格调的生活，更创新的理念小结：需要用更优越的品质，更有格调的生活，更创新的理念 引导他们，开阔眼界，活跃思维，提升更高的价值追求。引导他们，开阔眼界，活跃思维，提升更高的价值追求。社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算
16、课件营运岗位常用地理知识优势分析优势分析2009年市场境遇分析1、名士豪庭品牌效应/社会影响力成功奠定2、2009年名士豪庭新品品质再度提升3、2009年配合全运会的顺利举办，周边市政（一场三馆、文博中心）交通（城际BRT、二环东路高架）、生活环境（洪山公园）、商办配套设施全面到位4、区域地利优势显著提升，高端年轻客群加速导入5、一线城市、国际化生活理念日渐形成6、更加注重生活品质，享受独立生活，追逐时尚品位7、年轻客群将日益增多，婚房需求日益加大社会主义核心价值体系质量体系审核的类型榆林开发区一小北师四下精打细算课件营运岗位常用地理知识困境分析困境分析1、济南地域本身注重“大家庭式”的生活习惯2、两房户型偏大，对于一般白领难以承受3、两房销售套数过多，占到2009年推量总比例的70%4、大部分房源处在浆水泉路沿线，周边
