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1、迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理王官庄项目 彩虹城营销方案济南世纪阳光房地产策划有限公司迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理创造“规模”优势 想做环境吗？没有规模将成为一句空谈。做大盘的开发商对本地市场竞争态势与目标群体 需求、消费心理及背后地域文化的深刻理解与把握，将成为其成败的关键。产品个性化现在，连普通老百姓都已感觉到济南楼盘所存在的同质化问题，因此，开发商在新产 品开发时必将越来越注重自己的个性。地产市场成功解码 整合营销激烈的市场竞争迫使开发
2、商对营销方式重新整合。首先是对企业资源、竞争态势、市场需求 的准确把握；其次是对目标群体的准确细分与项目的准确定位从总的看来，各房地产公 司将从打造产品演变为经营品牌。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理第一章 “昭世”市场检索 核心策要 彩虹计划 行销推广CONTENTSA B C D迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理A市场检索迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2009承载着房地产
3、辉煌的一年1回顾2009迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2009年楼市经历了惊天大逆转。从充满不确定性的小 阳春，到创下年度成交新高的红5月，步入信心坚定的 金九银十，一直到供不应求闹起“房荒”的岁末，一条向 上延伸的红线勾勒出楼市的年度轮廓。 期间，房价一路上扬，“地王”也是来不及眨眼地易主 。乘着全运的东风，济南城市建设提前十年。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理土地供应走势分析l住宅用地（纯居住）67 宗，总面积约626.7万平 米，折合建筑面
4、1543.46 万平米； l截至2009年11月底，济 南市全年共推出土地106宗 ，土地出让面积共计729.4 万平米 ，折合总建筑面积 1981.6平米。l各项指标均比2008年有 较大涨幅，出让宗数翻了 一番，出让面积及折合总 建筑面积的涨幅均150%以 上。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理土地成交分析l住宅用地成交居多。住 宅用地成交面积占出让面 积的89.2%，成交较为理 想。而商服用地成交面积 也超过了出让面积的60% 。 l在106宗出让的土地中， 共监测到成交土地70宗， 总面积约620.7万平米，折 合
5、建筑面积约1630.33万平 米。土地成交总价款为 237.95亿元，平均地价为 255.7万元/亩，与2008年 相比上涨幅度超60%，平 均楼面地价为1457.68元/ 平米。 迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理楼盘销售量分析l1-10月，济南市房屋销售面345.8 万平方米，增长19.9%，其中期房 销售298.4万平方米，增长59.9%； 现房销售47.3万平方米，同比下降 53.5%。期房销售占据了绝对的主 力。 l从逐月的成交数据来看，2009年 下半年成交量比上半年明显放大。1 -5月份成交面积仅为102.9
6、万平米， 而6-10月份成交面积则上涨87%， 达到192.65万平米。 l除1月外，09年每月同比涨幅都为 正，尤其11月份同比涨幅甚至达 233%，全年同比涨幅仍然超过60% 。由此可见，2009年济南市房地产 总成交量涨幅巨大。 迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理销售价格分析l1-10月份全市房屋销售 额164.1亿元，增36.2%； 其中期房销售额143.2亿 元，增长82.3%，现房销 售额20.9亿元，下50.2% 。10月份房屋销售价格同 比上涨2.0%。 受旧城改造及城市价值的提升房价获得了旺盛的刚性需求投
7、资型需求强劲支撑l目前济南市楼盘均价已 近7000元/平米，全年价 格均在6200元/平米以上 。全市前11个月平均房价 涨幅为12%以上，而对于 部分热销楼盘房价涨幅则 可以达到30%以上。房价上涨趋势仍较明显迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2010值得期待的楼市丰收年2展望2010迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理因此，下半年预计受宏观政策调整等影响持续上涨态 势将会受到抑制应该更多的关注宏观经济形势对产业 的影响。2010年济南市房地产市场尤其
8、上半年仍将延续09年上 升势头，但房地产市场的快速发展已经远远超出了经 济的增长水平。其产业对经济的带动作用更甚于对经 济的依附作用。 迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理解析宏观经济形势据2009年人口统计数据显示，2009年济南户籍人口633.99万人， 常驻人口692.69万,比起往年呈现上升趋势，外来人口55.1万人， 占总人口8.691%。人口的增加和外来人口的集聚使得住房需求不 断增加。2009年，尤其是下半年土地供应虽然有了较快增长，但可开发土 地的增加很难马上变为市场的住宅供应量，因此2010年市场的供 应量
9、仍然较为紧张。但同时，随着城市旧城改造步伐的推进，刚 性需求以及投资、投机性需求也将继续维持在高位，可以预计， 2010年济南市房地产市场仍然整体向好。针对09年房地产行业的疯狂，国家推出了调控政策，如变更二手 房物业购置税，二套房首付上调40%等。打击了房地产投机 ,二手 房源锐减,成交量大幅下跌.但并未给房价带来大的波动，近期反而 微幅上涨。2010年一月，济南市二手房均价6866元/平方米，上 涨3.5%。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2010年，是出手的最佳时机迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的
10、应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理第二章 “入世”B策划概要迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理如何定位才能容括项目的核心受众？从项目的核心受众入手来寻找迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理先看看我们的项目1、地势平坦、地块方正、利于规划建设 2、是传统的居住区，有成熟的生活配套与氛围 3、临近西客站片区的发展潜力巨大，积聚了部分人气 4、离市区近，区位优势明显优势1、济南人住东不住西传统观念的影响 2、周边项目整体素质低，所处的王官
11、庄片区大环境不好，市政建设差。对项目的形象塑造产生影响 3、项目尚无直达的公交，交通条件差，是本案的制约因素劣势迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理1、项目区域内商品房市场存在着较大的空白 2、市场上扬，购房需求激增 3、济南市中心土地供应量的日益减少，可售房源日趋紧张 4、目前区域旧城改造的契机和京沪高铁建设的利好,使区域的 认同度逐渐得到改善机会1、周边竞争项目多，像黄山新都、东方圣景、丰润宜邻居等 2、西部西客站片区成为济南下一个房地产热门区域，会对项目产生一定的冲击，分流部分客源威胁迅速改善中信银行零售业绩方案电子商
12、务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 结论: 趋利避害强化项目地段和生活配套等各方面价值，增加项目档次与目标 客群对项目的认同和偏好，提升本项目在区域中的竞争优势。挖掘项目的深层次含义，赋予项目景观、文化观念等独特价值 ，形成差异化，填补片区的文化盲点。完善项目的配套，填补片区生活配套的不足竞争对手解析迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理再看看我们的竞争对手根据楼盘的位置和定位，我们把项目周边黄山新都、东方圣景、丰润宜邻居等几个项 目作为竞争对手，具体状况如下：多层小高层小高层多层多层15
13、万平方米7.74万平方米15万平方米-二房三房二房二房三房-多层：3600 小高层：40606200元/平米2046元/平米2784/平米东方圣景丰润怡邻居黄山新都金润花园规划建筑面积主力户型均价项 目 名 称现房期房售完5栋现房 8栋期房期房 两个连体楼销售现状迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理多层多层多层小高层多层30万平方米2万平方米-30万平米二房一房二房-二房三房2188元/平米1700元/平米多层：2188 小高层：31752825/平米南苑花园天波嘉和苑依山家园依山新居规划建筑面积主力户型均价项 目 名 称期
14、房3、4号楼在售-期房销售现状迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理竞争对手解析建筑体量建筑形态价格区域内项目的建筑面积都比较小、社区规模均不大。不宜形成成 熟的社区氛围。 建筑形态以多层住宅为主，有少数小高层。随着市区可开发土地 的减少，土地资源日趋珍贵，小高层、高层是市区楼盘建筑形态 的大趋势。各楼盘相差较大，区域内的小产权项目价格多处于2000-3000元/ 平米区间，有产权证的项目丰润宜邻居达到6200元/平米，东方 圣景多层均价3600元/平米,小高层4060元/平米。现阶段济南市 楼盘均价在7000元/平米，区域楼
15、盘还有很大的价格上升空间。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理户型客户销售主力户型以二三房为主、大部分房源面积在80平米以上140平米以 下。小户型因为面积小总价低备受市场欢迎，是济南最为紧缺且 畅销房型。本区为济南传统居住区，区域内的商品房以中档和中低档楼盘供 应为主。客户层次普遍不高，多为中低端客户，以自住为主。从销售上看，目前区域内项目整体销售状况尚好。大多数项目属 期房销售阶段，其中东方圣景和黄山新都市现房销售。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理
16、 结论：扬长避短项目应该诉求并占有“精品小户型”品类概念，通过对品类 概念的占有建立领导地位，树立项目的竞争优势。做好项目的广告宣传与推广项目应加强社区的配套与景观环境建设，提升附加价值 ，增加卖点。目标消费者分析迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理我们潜在的消费者核心沟通人群：参加工作的年轻人-更多受限于支付能力，偏向于面积小总价低的小户型-他们购房要满足的是“有个家”，关注点集中在产品面，希望体现自己的品味与个性-对户数、总价、交通、配套等关注，渴望能用有限的资金实现“一步到位”-关注项目的地段和升值潜力，带有自主与投资的情节主要沟通人群：为子女备房的有产父母-更关注社区的生活配套与便捷性影响力人群：
