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1、万科集团 工程质量与时间计划管理研讨1关于房地产工程质量管理产品质量房地产质量管理的核心理念工艺质量客户需求企业能力2关于房地产工程质量管理两限房给我们的启示：保利西子湾正式开售选房， 推出843套限价房，吸引1400多中签者到场选房，但最 终售出624套单位，剩下219套单位，未能成为“日光 盘”(当天开盘即售罄)。保利西子湾作为广州乃至全 国首个限价房楼盘，一直被视为全国限价房项目的标 杆，对全国的限价房楼盘销售起着示范作用。但有 3817名市民申购的保利西子湾最终未能开盘即售罄， 也备受社会各界关注。 老百姓关注什么？3关于房地产工程质量管理星河湾的成功启示：在时下楼市遇冷、观望 气氛浓
2、厚的大环境中，星河湾的持续走热无疑众 多品质楼盘的“强心针”。产品品质是企业立于 不败之地的根本保证。 星河湾楼盘案例，详见链接。星河湾的成功又带给我们什么启示呢？4关于房地产工程质量管理是牵手还是月亮代表我的心？详见链接。5关于房地产工程质量管理房地产产品质量理念落地，在现阶段而言，我认为要 从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业 管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技 术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。6关于房地产工程质量管理规划、建筑、园林景观、装饰设计是产品质量的先天之本。规划、建筑、园林景观、装饰设计是产品质量的先天之本。7关于房地产工程质量管理在现阶段而言，
3、我觉得大家要非常关 注方案到施工图的转化过程，关注非 物质内涵到实体质量的转化过程。8关于房地产工程质量管理第一类：渗漏第二类：水电设备故障第三类：裂缝第四类：规划、建筑、园林、装饰设计缺陷带来的功能问题客户投诉最多的问题是哪些？9关于房地产工程质量管理就工艺质量而言，我们更主要寻找与配置较好的供应商。补位不能变成常态，特别是企业规模越来越来的时候。万科目前的业务管理转型，值得跟踪研究。10关于房地产工程质量管理系统性地解决客户投诉的问题，而不要简单凭借经验。传统的经验主义害死人。民用建筑防水体系案例，详见链接。门窗质量案例，详见链接。11关于房地产工程质量管理案例说明 中海地产工程质量维修月
4、报案例，详见链接。 房地产工程质量缺陷分类统计表案例，详见链接。 维修案例，详见链接。搞产品质量维修是房地产企业持续改进质量的捷径。不做维修，不直接面对客户，搞质量管理，岂有切肤之痛。12关于房地产时间计划管理工艺进度财务资金客户时间房地产项目时间进度计划的核心理念经营进度13关于房地产时间计划管理“向关键工作要时间，向非关键工作要资源”房地产项目进度计划管理的操作原则14关于房地产时间计划管理“速度第一，完美第二”向项目决策 要时间15土建扩初建筑、规划方案结构、设备 初步方案施工图设 计建筑、 规划方案部品 设计 及 定板扩初设计概念规 划草案概念规 划方案施工图拿地节点概念规 划草案概念
5、规 划方案方案报建方案设计扩初设计施工图设 计模型研究景观概念方案设计景观方案设计 景观施工图设计销售配合资料结构设 计设备选 型建筑平 面 实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶 段策划阶 段设计管理阶段工程 管理销售示范区设计部品材料调研部品材料清单 部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引关于房地产时间计划管理向设计管理要时间16关于房地产时间计划管理向部门领导要时间17关于房地产时间计划管理向现场工序搭接要时间18关于房地产时间计划管理争取时间思路与方法小结：向项目决策要时间向设计管理要时间向部门领导要时间向现场工序搭接要时间19关于房地产时间计划管理售楼卖场工程是检验房地产项目
6、时间计划管理成功与否的标志。20房地产工程时间计划管理体系的内容 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基 础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任 ，使项目得到有效监控。 中海、万科项目的三级管理计划案例，详见链接。关于房地产时间计划管理21关于房地产时间计划管理您关注了合理工期吗？房地产标准工期测算案例，详见链接。22关于房地产时间计划管理建立时间计划管理体系 项目开工之前，建立公司经营计划、项目发展计划、现金 流分析计划、营销与推广计划、工程实施控制计划、招标计划 、出图计划、报建计划、配套工程计划等项目基准控制计划； 月度动态控制与调整； 时间计划
7、编制模板化、套路化，减少人为因素； 建立编制、审核、批准、执行、知情、动态控制与调整的计划 管理机制旭辉集团时间计划管理体系建议23关于房地产时间计划管理在目前工程较多肢解发包的工程管理模式下，细致管 理决定房地产时间计划管理水平。 某售楼卖场工程案例，详见链接1、链接2、链接3。24谢谢！25万科地产的内部分析26 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目 前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完 成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万 平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入 404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑， 坚持以
8、专业能力从市场获取公平回报，是万科获 得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企 业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户 、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎， 最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则 上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业 ”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“ 中国十大最受尊敬企业”。27 万科为什么能有这样的成就？它又是怎样获 得这些成就的？下面我们将做一个简单的讨 论。 首先我们将对公司的管理、产品、销售、文化和 品牌方面做简单的分析。我们将重点分析万科的 文化和销售。 然后，用内部因素评价(IFE)矩阵对万科的内部环 境作出分析。 最后，将会用
9、SWOT分析对万科的整体做出评价 。28 下面是对万科内部整体的分析： 第一，管理方面的分析。 它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司 职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指 挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的 种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门 、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包 括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠 实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。29 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的 工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健
10、全 和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负 面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容 中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程 等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国 内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体 不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业 、逻辑之严密见于字里行间。30 第二，在产品方面。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发 确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角 、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当 年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从
11、 2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天 津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名 首位。31 第三，在销售方面。 万科4P营销分析 1.产品策略分析在万科,有一支与众不同的设计师团队,他们围着市场转,在赢 得市场的同时,注重对品味与文化的追求。万科的设计人员与传 统设计院的设计师最大的不同之处是市场意识强。 2.价格策略分析万科人强调“精品意识”，所以其房产的价格比同行业高出 1000多元，消费者也会趋之若鹜，然而万科更明白消费者需求才 是巨大的市场所在。 3.促销策略分析酒店展销会的形式进行促销活动，已被万科一段时间广泛运 用于深圳及珠江三角洲等楼盘使用，取得
12、了很大的成功，这种展 销会的展销期均定于周五至周一，以便市民在假日泣临酒店展销 会现场参观认购。 32 4.渠道策略分析 1）异地营销渠道策略 2）关系营销渠道策略 3）隐性营销渠道策略 4）与超市等消费品融合的营销渠道策略 万科其余竞争力分析 市场定位准确 战略管理能力 主业规模经济 33 第四，在文化和品牌方面。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内 部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化” 的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四 、责任不放任）享誉业内。 王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播 上起到了关
13、键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片，上 面印着万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永 远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的 体制；第四是持续增长。在成立万科之初，创始人王石就 按照这个思路要求企业。到今天，这些观点已经深入人心 。万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。34 企业的核心价值观深入员工的内心，并引发他们相应的行动 ，经过发展，就形成了具有强大力量的企业文化。走在万科 的园区内，哪怕是遇见最普通的清洁工，都会看到他们微笑 的面容和问候；而且，更令人惊喜的是，哪怕是园区的清洁 工人，他们什么问题都能回答，从户型面积、价格到布局， 甚至到装修材料，再到整个
14、园区的情况，无一不是回答得井 井有条。 外向塑造个性清晰、内涵深厚的万科品牌 万科的品牌核心价值无疑是和企业的核心价值观相互对应的 ，这得益于领导人王石展现出来的高尚人格。王石不仅以其 个人价值观念构建起万科的企业核心价值观念，同时也通过 个人的不懈努力为万科的外部传播和品牌塑造进行强大的推 动。可以说，万科的品牌和王石的个人价值观之间有非常多 的共通之处。万科的品牌塑造过程和王石对万科价值体系的确立有着强烈的依赖性。35接下来我们将用内部分析评价矩阵来对万 科的内部环境做简单分析：关键内部因素 权数 评分 加权分数 内部优势 1）品牌 0.2 4 0.8 2）企业文化 0.1 4 0.4 3）持续的增长和领跑 0.1 3 0.3 4）创新组织结构 0.05 3 0.15 5）研究开发能力 0.05 3 0.15 6）经营管理模式 0.15 4 0.6 内部劣势 1）对员工关注不够，员工满意度不是很高
