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1、第一章总论1第一章 总论教学重点房地产企业性质房地产企业经营范围房地产企业经营特点房地产企业会计对象 第一章总论2第一节房地产开发企业概述 一、房地产开发企业的性质 o 房地产开发企业的经营活动是根据总体规划、经济社 会计划的要求，以土地开发和房屋建设为对象，选择 一定区域内的建设用地，按照使用性质，有计划、有 步骤地进行的房地产开发和建设。房地产开发企业属于第三产业，有施工生产能力的 ，又具有第二产业的职能。 房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分离的部分以及附带的各种 权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要 分为两大类，即土地和建成后的物业。 o 所谓“不可分离”，
2、是指不能分离或虽能分 离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 。第一章总论十二五课件 王德礼主讲第一章总论4二、房地产开发企业的经营范围房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商 铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集 体所有，企业只能取得土地使用权，所以企 业的地产指的是对土地的使用权以及地下各 种基础设施，如供水、供电、供气、供热、 排水、排污等地下管线及地面道路等。第一章总论5二、房地产开发企业的经营范围第一章总论6二、房地产开发企业的经营范围1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土 地开发和建设是指对征用或受让的土地 进行平整、建筑物的拆除、地下管
3、线的 铺设和道路、基础设施的建设等。 谁能生做成熟生地与熟地：o 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平” 施工条件的土地。 o 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具 备上述施工条件的土地。 o 三通一平：水通、电通、路通，场地平整 。 o 七通一平：给水通、排水通、电通、路通 、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。第一章总论7十二五课件 王德礼主讲第一章总论8二、房地产开发企业的经营范围2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土 地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要 包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验 收、交付使用等。房地产开发企业对已开发完成的房
4、屋，按用途 可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地 产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营 主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。第一章总论9二、房地产开发企业的经营范围3.配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根 据城市建设总体规划开发建设的大 配套设施项目，包括：开发小区内 公共配套设施，如商店、银行、邮 局以及幼儿园、中小学、医院等。第一章总论10二、房地产开发企业的经营范围4.代建工程开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受 当地政府和其他单位的委托，代为开发 的各种工程项目，包括土地开发工程、 房屋建设工程、道路铺设工程，供热、
5、供气、供水管道及其他公用的设施等。第一章总论11二、房地产开发企业的经营范围5.物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。 房地产物业的经营管理是指对出售或租 赁后的房地产所进行的管理和各种服务 ，包括房屋和基础设施的维修与保养、 房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与 绿化及治安和通讯等。三、房地产开发企业的经营特点第一章总论12十二五课件 王德礼主讲第一章总论13第二节 房地产开发企业的会计核算对象o一、一般表达 o房地产开发企业的会计核算对象具体来 说，就是运用价值开式对企业开发经营 过程中的资金及其资金运动进行核算。 o资金运动 经济关系 复式记账 二、房地产会计的科目设置o 第一类是资
6、产类科目，本类科目用来核算和 反映企业各类不同的资产增减变化情况，其 中包括了流动资产和各项长期资产。o 在资产类科目中，“开发产品”、“周转房” 、这两个科目是房地产开发企业特设置的科 目。其他科目是属于各类企业通用的科目。第一章总论14十二五课件 王德礼主讲二、房地产会计的科目设置o 第二类科目是负债类科目，本类科目用来核 算和反映企业各类不同的负债增减变化情况 ，其中包括了各项流动负债和各项长期负债 。 o 负债类科目都是各类企业通用的会计科目。第一章总论15十二五课件 王德礼主讲二、房地产会计的科目设置o 第三类是所有者权益类科目，是用来核算各 项所有者权益增减变化的科目。o 这些科目
7、也是各类企业通用的科目。第一章总论16十二五课件 王德礼主讲二、房地产会计的科目设置o 第四类是成本类科目，这类科目有三个，即 ：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支 出”。其中前两个科目是房地产开发企业特 有的科目，是用于进行房地产企业成本核算 的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍 ，有施工业务，那么还需要在成本类科目中 增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程 结算”、“机械作业”等科目。第一章总论17十二五课件 王德礼主讲二、房地产会计的科目设置o 第五类科目是损益类科目。损益类科目是 用于计算企业损益的科目。损益类科目在会 计期末都要转入本年利润账户，不留余额。o 这些科目也是
8、各类企业通用的会计科目。第一章总论18十二五课件 王德礼主讲2005-2006第一章总论19三、房地产开发企业会计特点o 1.资金筹集渠道的多源性： o 资金来源的形式与渠道主要有： o （1）预售购房定金或预收建设资金； o （2）预收代建工程款； o （3）土地开发及商品房贷款； o （4）发行股票、债券； o （5）联合开发，吸收其它单位投资； o （6）占用施工企业款项。o 2.资金占用形态的多元性：o （1）表现为直线运动：货币 资金储备 资金在建 资金成品 资金o （2）表现为多向平行运动：土地开发项目在建资金商品房项目在建资金配套设施项目在建资金代建工程项目在建资金市政工程项目在
9、建资金经营房、周转项目在建资金（结算资金）储备资金成 品 资 金o 3.结算业务频繁性和财务关系的复杂性：房地产开发企业供应单位建筑产品购买单位施工单位勘察设计单位房屋承租单位采购业务预付、应付采购完成 结算销售业务预收定金等房屋移交结算施工业务预付工程、备料款根据工程 进度结算预付设计 费等完成结算预收保证金租金等o 由于开发产品往往会跨越一个或多个会 计年度，这就引起了开发企业会计核算 从开工结算到竣工决算为止整个周期的 长期性。4.开发产品长期性导致核算周期长期性附录：o 房地产建设流程o 房地产成本流程第一章总论24十二五课件 王德礼主讲项 目选 址立 项规 划地 形 勘 查扩 初 设
10、 计联 合 会 签土 地 使 用 证建 设 工 程 规 划 许 可 证 开 工基 础主 体竣 工验 收验 收 备 案定 价（一）房地产开发建设流程建设工程施工许可证上图销售入住分解1项目国家政策总体发展选址立项市场调查定位可研报告资金落实验资报告分解2规划总详规划初步设计规划院规划局选址意见书用地规划许可证地形勘查地形勘查报告分解3扩初设计市拆迁办安置用房审批表 市规划局规划审定书联 合 会 签消防局防疫局建委民政局人防办消防审批意见书卫生防疫意见书项目注册社区用房协议人防审批意见书建 委 收 费 办建设工程规划许可证规划局分解4建设工程规划许可证规划院综合管网设计规划局综合管网审图给、排水、
11、热网、 电讯、煤气许可证勘测院定线验线开工1三通一平园林管理所自来水公司交通大队电业局平 整 场 地树木砍伐手续临时水临时占道手续临时电开工2分解5建设工程规划许可证施工图设计院标底制作招标文件工程 招标招标办施工队伍 资质审查外埠施工 单位备案工程施工合同工商局合同鉴证质量站安全站劳保办定额站建设工程施工许可证市建委开工开工1开工2开工3施工图审查开工3分解6开工基础主体区内 大配套室内外 装修供电供水排水煤气供暖环境设施挂表送电卫生防疫施工施工报户卫生许可证开栓联网区内道路 景点绿化 残土外运地名办门牌号区建委挂信报箱竣工工程监理技术档案工程量分解7验收质检站 规划局 消防 人防 卫生防疫 设计院 街道办事处 施工单位 项目部验收备案测绘院上图定价物价局住宅办销售入住(二)成本生成流程图
