惠阳灵溪谷策略案

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1、深圳市博讯传意广告有限公司2006年8月20日背景分析一、新世纪，惠阳迎来黄金地产时代二、新竞争，惠阳地产进入战国时代 “东拓、西联、南合、北进”战略 “一心三轴”规划 “三支柱”产业 “大深圳”概念一、新世纪，惠阳迎来黄金地产时代“东拓、西联、南合、北进”的发展战略 东拓：向沙田、大亚湾延伸；西联：与深圳连接；南合：抓好城区以南项目的建设；北进：推动北部地区土地开发，把秋长、三和开发区与城区连成一体。惠阳的大城市发展格局，为地产发展提供了肥沃的土壤。一心：是建设以淡水为核心的区域性商贸中心。三轴：是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，透过公路等交 通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集

2、聚效应，成为产业和人 口的聚集带。惠阳的“一心三轴”规划 ，为地产的发展提供了有利的条件。 “一心三轴”规划 中海壳牌及大亚湾核电站及惠州港的三大支柱产业，让惠阳的经济再次腾飞，在此基础上，预计将带来四十万新人口.为惠阳的房地产发展提供了新的市场。“三支柱”产业“大深圳”概念深圳的飞速发展，产生了“大深圳”概念， 并在整个珠江三角洲区域房地产市场积极走向融合的大背景下提出了“两小时生活圈” ，东部沿海高速，拓宽了深圳置业者的置业视野，积极推进了珠三角的区域融合，为置业者和东莞、惠州搭建了一个很好的交易平台。惠阳，珠三角最后一块未被开发的土地，在全球十大石化城之一的大亚湾南海石化项目利好信息刺激

3、下，终于迎来了其大开发新时机。惠阳房地产作为城市的发展基础和支柱产业将揭开发展的新篇章。结论：二十世纪看深圳，二十一世纪看惠阳二、新竞争，惠阳地产进入战国时代 众多知名地产开发商蜂拥而至，名盘、大盘不断出现，区域市场竞争日趋激烈。如：中区华府 锦江国际 半岛一号 棕榈岛 熊猫国际 等。占地面积：7334 总建面： 84642 绿化率： 70% 容积率： 2.66 主力户型：三房和四房 楼盘均价： 2500元/ 发展商：惠州市深港房地产开发有限公司 中区华府优点1、中心区位：位于惠阳行政文化中心， 惠阳区政府北侧；2、完善配套：临近市政广场和三和医院，距万 联购物广场500米；3、便利交通：东靠

4、府东北路，西面府西北路， 北对福利路；4、推广概念：地中海风情。锦江国际占地面积：20625 总建面：108590住宅：60782 商业：31448 楼盘均价：2600元/平米发展商：惠州市锦祥实业有限公司开发优点:1、新区中心：紧邻惠阳区政府；2、配套齐备：在项目周边500米范围分 布有市政广场、图书馆、大剧院、三和 医院、世纪华园 酒店等；3、大型空中花园：4层规划为10000多 的大型空中花园，增强交流空间。半岛一号占地面积：191.5万 ；总投资：约 为20亿元；公园用地：91.5万 ；商住用地： 100万 ；发展商：深圳蛇口中建联手南山集团优点: 1、超大规模：惠州目前最大的地产项目

5、 ；2、中心区位：位于惠阳城市中心，对面是惠阳 区行政中心；3、项目素质较高：有洋房、TOWNHOUSE等。棕榈岛占地面积： 1.4平方公里推盘时间：10月底推出第四期参考价格：预计10000元/ 主打户型：140280的大户型发展商：香港新世界中国地产有限公司优点:棕榈岛以不同样式的别墅和公寓为主要特 色，打造成以东南亚热带风情为特色的休闲度 假胜地。物业超过一半都租给了中海壳牌。2002年10月9日，中海壳牌石油化工有限公司和 棕榈岛高尔夫度假村合办中海壳牌国际学校， 广东省第一个以国外师生为主的国际学校落户“ 棕榈岛”。熊猫国际占地面积：83万，总筑面：110万 ， 容积率：1.025，

6、绿化率：53% ， 自然湖的面积：60000平方米； 全部建成共可入住5000多户， 发展商：熊猫置业发展(中国)有限公司 现状:熊猫国际现已经建成一、二期，已竣工 建筑面积为：80164平方米，共432户；已竣 工湖面积7800平方米； 现有配套： 5096.34平方米的星级会所、游泳 池 、硬地网球场、地下停车场108个车位 、 露天停车场、商场等；即将开工的三期建筑面积约为60000平方米,拟 建幼儿园及相关配套，预计2006年初动工。优点: 1、国际人文生态社区：位于惠阳市区西南，大亚湾经济技术开发区西区；2、交通便利：紧靠公路，出行方便；3、低密度、低强度开发：合理安排小区功能布局，

7、创造“e”生活概念； 4、智能化的物业管理：深圳鹏基物业管理公司提供物管服务。 结论：惠阳地产已走出低谷，走向成熟，塑造了一个良好、蓬勃、有序的大市场环境惠阳消费群对房子的环境需求正在逐步加强对宁静祥和的空间需求也在逐渐升温项目分析一、项目概况二、项目swot分析 项目经济指标总建筑面积：15万一期用地面积：14307总建面积：47025.16车位比：1：0.78容积率：40%绿化率：40%覆盖率： 18 交通：地处城市快速干道，交通便捷 自然环境：地处山体公园半山，自然环境优美 配套：周边商业配套不成熟。一、项目概况二、项目swot分析优势（S）：1.地理环境优越,处于深惠必经之地。 2.项

8、目具有相应的规模优势。 3.学校优势。 4.惠州第一个山居风景人文项目 5.良好的规划。劣势（W）：1.项目周边形象低档。西面为低档楼盘、东南角为加油站。 2.居住氛围差,商业氛围不足。 3.目前片区客户群范围较窄。 4.位于城市快速干线,受噪音与空气污染影响.机会（O）：1.惠州正处于房地产调整上升。 2.品牌发展商进驻炒热片区，如南奥等，提升片区房产价值。 3. 政府对片区的规化改造。 4.片区将形成高档物业集中区域。5.周边拥有大型上市公司威胁（T）：1.房地产新政下，付款方式及销售方式受限、建筑规划设计受限。 2. 大开发商的进驻，产品供应量增加，竞争加剧。 3.邻近片区高端住宅竞争。

9、SO战略利用机会强化优势1. 利用政策规划等利好因素，吸引周边区域客户； 2.利用品牌发展商对片区的打造，借势宣传； 3.利用房市扩大项目宣传； 4.诚信宣传，树立发展商诚信形象。WT战略利用机会避免或弱化劣势1.整合各项客户资源，形成营销互动； 2.协同各大品牌发展商炒热片区，运用片区远期价值； 3.挖掘山景优势,人文资源。SWOT战略：ST战略发挥优势，转化威胁1.充分利用项目最大山景资源提升到区域价值。 2.产品领先、品质领先，提升项目竞争力。 3.争抢时机，避免客户分流。WT战略减少劣势，避免威胁1.构造高品质物业形象，注重现场包装。 2.理性入市，抢占市场机会。目标客户定位一、目标客

10、户划分 二、目标人群理性释义 三、目标客户职业细分 四、目标客户AIO分析 五、目标人群消费水平和生活方式一、目标客户划分游离客户外地尤其是异地置业群体（投资、商 务度假、居住三大类）重要客户惠州地区中高级管理人员、白领阶层 以及企事业单位职员核心客户1、企业中高层管理者以及本地政府 公务员、企事业单位人士； 2、深圳置业群体目标客户更理性的想法社会价值的缔造者城市时尚的开创者追求生活 的品味高等文化素质二、目标人群理性释义三、目标客户职业细分客户职业 划分高级技工企业中高 级管理层政府机关 公务员各企事业 单位从业 人员私营业主本 地富户惠州的白领阶层，即有相对较高的经济收入，拥有相对较高的

11、专业技术知识，社会身份和文化品位的中高层从业人员；部分周边县镇高收入者，深广投资者。他们骨子里具有很深的中国情结，但又不拘泥于传统。 他们追求生活品位、美好环境，向往现代简约、休闲运动、健康生活，以二次置业者为主。四、目标客户AIO分析使用者公务员务员基本概况年龄约 在35-50岁，经济 收入相对丰富且稳定，意向购买 3房/4房单位A（活动动）平时时：工作稳定、上班时间 固定；常有应酬而出入特色饮食娱乐场 所； 节节假日：常陪同家人。I（兴兴趣）业业余活动动：健身、游泳、打球、旅游； 提升个人素质质：看书、阅读 新闻信息，进修以提升自身素质； 交流：一般在平时，利用工作、应酬进行交流。O（观观

12、点）对对家庭的观观念：孝敬父母，想同父母住在一起。重视家庭，传统 ，重视并 需要时间 来辅助子女成长； 对对朋友的观观念：喜欢经 常交流，愿意同相似生活形式的朋友生活在同一小 区； 生活观观念：追求高层次、享受型的生活，对住所周边的环境要求较高。是 社会主流时尚生活方式的追捧者。使用者私营业营业 主基本概况年龄在35岁以上，经济 收入相对较 高，意向购买 4房/5房、复式单位。A（活动动）上班时间 不固定，自由度很高； 大部分时间 投入人际网络的应酬中，常出入特色饮食、娱乐场 所； 回家无固定时间 ，有时间 参与各种活动。I（兴兴趣）业业余活动动： 与朋友一起进入娱乐场 所消费，偶尔参与健身活

13、动； 喜欢出席高档活动装点身份； 进进步：着重于生意方面，希望增长见识 ，但很少用时间读书 或拓展知识面 。O（观观点）家庭观观念：孝敬父母，重视子女，对子女文化的教育非常重视； 对对朋友的观观点：愿意交流，社会关系网具有最大的价值。只愿和同一阶层 的 人住在同一小区； 生活观观念：追求时尚；渴望被社会认同的阶层 需求；对安全的防范意识特 别强；风水认同性较强。使用者企业业中、高级级管理人员员基本概况年龄约 在35-50岁之间，属于企业中高收入者，意向购买 3房/4房单位A（活动动）平时时：严格的工作时间 概念； 大部分时间 用于所从事岗位工作，回家时间较 晚； 节节假日：陪父母喝茶或吃饭，会

14、经常和孩子交流。I（兴兴趣）健康运动动：健身、爬山、游泳、打球、旅游； 提升个人素质质：阅读专业书 籍或进修，提升专业 技能 交流：一般在节假日，利用吃饭、健康运动等进行交流。O（观观点）家庭观观念：孝敬父母，想同父母住在一起。重视家庭，重视子女，对子 女文化的教育非常重视； 对对朋友的观观点：愿意交流，愿意与同一阶层 的朋友生活在同一小区； 生活观观念：传统 和先进的观念并存。使用者事业单业单 位从业业人员员、技术术人员员基本概况年龄在35-50岁之间，有较为稳 定的收入来源，意向购买 2房/3房A（活动动）平时时：由于生活相对比较稳 定，有较为稳 定的来源；常有应酬而出入特 色饮食娱乐场

15、所； 节节假日：常陪同家人。I（兴兴趣）业业余活动动：健身、游泳、打球、打麻将等； 提升个人素质质：朋友之间相互沟通信息； 交流：在事业单 位的圈子里交流。O（观观点）对对家庭的观观念：孝敬父母，想同父母住在一起。重视家庭，传统 ，重视 并需要时间 来辅助子女成长； 对对朋友的观观念：愿意同朋友生活在同一小区； 生活观观念：追求高层次、享受型的生活，对住所周边的环境要求较高。五、目标人群消费水平和生活方式 他们往往与轿车、名表、名酒、化妆品、时装、保龄球、高尔夫球、酒吧、精 品屋、舞厅、美容院、阶层读物为伴，属于高消费者； 中上阶层家庭最大的投入是房产，原有的住房是他们的初级目标，大面积、高

16、品质的住宅才是理想的居住目标。精神价值认同感 优美的自然环境楼盘的综合素质生活的品位高档生活社区碧山秀水、亲情园林品质高尚，发展商鼎力之作悠闲、优裕的生活本项目能给予的目标客户的需要结论：本项目的客户为惠州高端消费群体与深圳异地置业者。项目定位为具有市场领先优势的高端山景物业。珠三角城市一体化将为本项目客户群扩大与价值提高提供的契机。项目定位一、项目核心价值二、项目定位首先，我们来看看本项目的 的核心价值之所在一、项目核心价值核心区位本项目处惠阳城市中心，交通便利，区位优势明显。u 区位价值舒适居住绿水青山环绕，多了份安适，自然而宁静。在这儿远离 城市的喧嚣，可以与自然为邻，日出相伴，日落同眠。 在达到身心与自然的和谐统一的同时，居住价值得到升 华，享受品位生活。u 居住价值自然人文 景观自然景观资源：项目三面环山、依山而建，拥有得天独 厚的惠州一线自然山景资源，50米