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1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living工程管理交流Gemdale Corporation目录 一、工程管理在项目开发中各阶段的具 体工作内容 二、甲方工程师的价值体现 三、工程管理与设计、营销及成本专业 的配合 四、金地工程管理与其他公司的区别 五、工程管理在提升满意度方面的举措 六、家庭装修中容易出现的质量问题Gemdale Corporation一、工程管理在项目开发中各阶段的具体工 作内容 1、施工准备阶段 2、施工阶段 3、验收与移交阶段施工准备阶段 1、承包商考察； 2、布控制点、三通一平、污水排放； 3、围墙、道路、甲方办公室； 4
2、、工程策划及评审(项目的重点难点特点)： 5、办理施工许可、质监、安监登记； 6、施工总平面布置(结合销售展示范围看楼路 线加工场地布置)； 7、组织图纸会审(生活阳台布置消防要求电梯 土建配合外立面铝合金门窗)； 8、施工组织设计、方案审批及评审工程策划书的重点(梅陇镇二期)1、一二期同时开发，相当于多项目运作，二期桩基施工 对一期墙体影响、二期用地是一期的施工道路或加工场 2、社会监理引入。从一期情况看社会监理的效果很不理 想，如何改变对二期监理的管理方法、充分发挥他们的 作用 3、同一栋楼高差大，12栋有18层也有33层，给施工机械 布置和施工流水带来困难 4、板楼长度超过150米，施工
3、缝和后浇带比较多，质量控 制难度加大 5、出入口没有，东侧需要协调市政、南侧市政道路一直 未修，但随时可能开始施工 6、首次总包引入两个标段，新单位从未与金地合作。管 理模式及素质都不了解，所以重点放在如何引导新单位 熟悉金地的管理模式两个施工单位之间的协调图纸会审的重点1、图纸会审是一个必需的程序、会审的同时进行 设计交底 2、审图的重点放在生活阳台布置(燃气、热水器 、洗衣机、排水立管），空调室内外机布置（ 插座高度、冷凝水管），消防要求（消防疏散 通道、通风面积、防火间距、楼梯净宽），电 梯（井道及门洞尺寸、机房标高、电梯按扭） ，外立面的线条（结构高度、颜色），铝合金 门窗是否满足强制
4、性条文规定（铝型材厚度、 系列、三性） 3、广东省质量通病防治21条落实施工阶段一、质量控制 二、进度控制 三、成本控制 四、安全文明施工控制一、质量控制1、质量控制点提出、交底、培训(墙体抹灰 开裂楼板裂缝多水房间渗漏铝窗漏水) 2、样板制度 3、材料使用审查 4、三检制度、隐蔽验收 5、周例会 6、资料审查二、进度控制1、施工专项计划(一般工期比较紧,必须确保 年底竣工备案和利润结转) 2、施工单位编制的分项施工计划 3、月计划 4、周计划 5、计划的检查、监督和对比分析三、成本控制1、合同交流、熟悉合同内容 2、合理安排工序，避免返工 3、进度款审批 4、现场签证 5、结算审核 6、现场
5、有些突发事件，要判断是花钱还是花时间 （打桩遇到孤石群、9#楼北侧临时挡土墙、二 期打桩离已建好的游泳池太近改施工方案） 7、分判合同中暂定项目的总包与分包，材料的甲 定与乙定四、安全文明施工1、监理牵头、工程部督促 2、安全施工及文明施工措施 3、特种作业证、安全机制 4、专项方案的旁站、监督检查 5、定期的安全文明检查 6、看楼人员注意事项 7、事故处理程序 8、土方、桩基施工阶段文明施工控制验收与移交阶段1、主体、消防、燃气、电梯、人防、规划 、环保、档案、节能 2、验收计划提前三月制定、专人负责 3、验收记要、反馈、落实整改 4、备案登记 5、移交方案 6、总结二、甲方工程师的价值体现
6、1、施工、监理和甲方的区别、侧重点不同，甲方会从让客户满意的方面来 作为工作重点 2、施工单位素质、管理模式不一样，产品质量差异大（大家清楚我们有些 关系单位起来管理难度大） 3、监理从程序合法性来进行监理 4、工期紧，有些工作是不能走常规程序的（比如一期桩基施工在未有施工 许可证） 5、展示区施工（防水、回填、砌筑抹灰都未能按规范要求进行时间间隔） 6、事故处理（安全生产问题、小的质量问题） 7、图纸有错漏或不合理的施工和监理不一定会提前发现，可能是做出来再 改，时间和金钱上都有影响（一期消防就有很多不符合要求的在施工过 程中工程提出） 8、当施工与成本或设计分歧大时，必须工程来推动，否则将
7、严重影响施工 进度 9、现场突发事件需要甲方工程师来分判、特别是需要增加费用的、合同中 暂定的（如二期东侧红线边支护）三、与设计、营销、成本的协调与设计部的配合、协调1、材料计划、分包计划制约设计计划（二期大堂设计出 图太晚影响施工时间，不可避免的赶工、给确保工程质 量加大难度） 2、出图计划 3、材料选型、定板、甲定乙购 4、图纸问题、突发事件处理 5、有些设计节点不明确、有些图要工程人员现场画、不 满足消防要求等等，工程是最后一道岗位必须把好关 5、根据以往施工情况提出建议（地下室顶板后浇带止水 钢板） 6、设计节约成本给现场质量管理带来难度（含钢量、冷 轧扭钢筋、天棚不抹灰）与营销部的配
8、合、协调1、展示区范围、看楼路线的确定，而且是以保证 现场正常施工为前提（营销往往要求尽量多展 示） 2、展示日期、进度 3、过程配合、展示区维护（根据销售情况有时候 会临时增加展示内容如毛坯房、工法房等） 4、营销承诺的送面积、封露台等会给工程管理带 来很多麻烦（拆凸窗台、做封露台样板）与成本部的配合、协调1、月招标计划、资金计划 2、月合同交流 3、投标单位推荐、技术要求、合同签定 4、进度款审核、补充预算 5、材料核价（乙定乙购） 6、签证 7、结算 8、最低价中标给工程管理带来负面影响、总价包干的弊端 9、成本在招标时忽视一些规范和规程要求、追求节约（焊接 接头、外墙挂钢丝网、后浇带止
9、水、构造柱） 10、有些合同未定价项目施工单位与成本意见不统一，现场不 施工，为了保证进度工程部要出面协调四、金地工程管理与其他公司的区别1、对图纸的熟悉程度（目前来说项目工程配的人员还算 比较多，所以能抽时间来熟悉图纸） 2、监理单位的权限 3、人员的地位、上下级区别 4、甲定材料跟催、验收（其他公司项目有材料工程师， 我们全部靠工程管理人员来把关） 5、签证的审核（有些公司放给咨询机构） 6、奖惩（金地基本上只有罚没有奖，虽然合同里面有奖 的条款但基本上无法实现） 7、长期合作伙伴的陋习（个别的关系单位管理起来难度 相当大） 8、招标工作透明五、工程管理在提升满意度方面的举措1、质量控制严
10、格、交出合格产品（抹灰裂缝空鼓 、铝窗边漏水、多水房间漏水、入户门刮花、 门窗玻璃刮花、栏杆变形刮花、地漏不通、水 表空转、供水供电） 2、工程师陪同每户业主验楼、验楼过程中主动介 绍该如何进行验收、楼内设施如何使用 3、成立维修小组专人根据维修，缩短维修时间（ 工程、客服、物业、施工） 4、天然气通气协调、报警位置更改 5、业主装修过程中工程人员检查装修并为业主把 好质量关 6、为赠送面积加高凸窗台，在入伙前替业主拆除六、家庭装修中容易出现的质量问题1、材料选择 2、木工 3、油漆 4、泥水 5、水电 6、防水防潮防虫材料选择1、大芯板要求甲醛含量低、板内缝隙小、重量适 中 2、面板色泽均匀
11、、不能太薄 3、砖要求表面平整、釉面完好、色差小、图案完 整、无凹凸、无上鼓或下陷、碰撞声音清脆、 响亮 4、水泥包装完好，保质期 5、如果是全包要抽查材料前后是否一致 6、设计和材料应符合使用要求（普通木板用在卫 生间或阳台、空间封闭性、开放式厨房、空调 的美观与实用）木工1、木制品的平整度、线条、阴阳角精细 2、面板粘贴牢固、拼缝美观、无毛刺 3、活动扇或抽屉开关灵活、缝隙一致、不 晃动 4、油漆均匀，无漏底或流坠 5、木地板的留缝大小要合适，以免热胀冷 缩起鼓油漆1、工序控制、用量测算、防工人代换 2、墙体裂缝或板材拼接处要贴嵌缝带，以 免以后涂层开裂（腻子不能一次太厚、墙 纸要先弄清楚
12、是否会收缩） 3、基层强度、清洁，以免脱落、起皮 4、满刮腻子、打磨、防尘，以免粗糙起疙 瘩 5、用大灯照、从侧面观察发现问题泥水1、抹灰的平整、线条顺直、阴阳角方正 2、空鼓裂缝处理 3、砖缝大小及对缝、平整、无空鼓、坡向 排水处、排砖美观水电1、布电线要先做PVC管再穿线、不能有死 线、强弱电要分开 2、电线的直径、接头不能在中间 3、弱电一定要测是否通 4、水管打压测试渗漏 5、排水通畅检查、弯头防臭 6、钉木地板、卫生间装毛巾架、纸筒等要 避开水电管位置 7、空调位置布置及插座布置防水防潮防虫1、卫生间、厨房、阳台、景观水池等部位 的防水要做好、蔽水24小时后到下层检察 （降板卫生间最好做两次防水） 2、固定在墙体上的木制品基层尽量做防潮 3、木板要做好防白蚁谢谢Thank you
