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1、翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率第一部分第一部分 宏观市场篇宏观市场篇第二部分第二部分 项目地块篇项目地块篇第三部分第三部分 产品营造篇产品营造篇第四部分第四部分 整体定位篇整体定位篇第五部分第五部分 营销推广篇营销推广篇翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率本篇内容仅针对南京市和江宁区09年房地产市场进行纲要性解读，具体 内容可参阅我司提交的2009年南京市房地产市
2、场研究报告。第一部分第一部分 宏观市场篇宏观市场篇 Value of the project block翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率第一节：第一节：20092009年南京房地产市场回顾年南京房地产市场回顾 1、南京2009年土地市场出让加速，土地价格一路飙升。2、南京和江宁商品房供销二旺，总体形势供不应求。10年供应总量在09年的基 本上会略有增加。南京别墅市场表现优异，物业去化迅速，价格快速上涨。3、商品住宅价格全国疯涨，深圳全年涨幅超过80%,南京全年涨幅超过50%。2
3、009 年是中国房地产的高峰年。4、南京六部门出台“一房一价，限涨不限跌”政策，引起全国争议。开发商纷 纷惜售，政府在09年坚决执行，效果逐步显现。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率第一节：第一节：20092009年南京房地产市场回顾年南京房地产市场回顾 5、房地产销售形势火爆，排队购房现象严重。楼盘营销难度大幅下降，开发商 选择自行销售的比例增加，项目媒体推广费用普遍降低。6、“第二套房限制”政策是历年来效果最明显的消费抑制政策，投资客开始从 大城市撤离，该政策的效果将长期存在
4、。7、雅居乐、招商、绿城等全国知名品牌公司在南京开发的产品陆续上市，南京 的房地产开发水平加速提高。高端品牌造就了高地价的同时也造就了高房价 ，10年南京的高端物业销售压力空前加大。8、09年底，房地产市场风云突变。土地出让和商品房销售突然降温，部分楼盘 开始打折或变相降价，江北的旭日上城、天润城、威尼斯水城等项目纷纷推 出“一口价”销售房源。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率1、南京全市土地出让情况。南京市2009年土地出让幅度明显提高。请看 右边的一组图表，09年土地出让78
5、5公顷，上涨幅度超 过40%。南京市一级市场土地出让的价格起伏较大。 2009年12月前土地市场一直火爆，局部地区出现面粉 价格贵过面包的现象。2009年12月最后一次土地出让 ，南京各区域地块都同时降温，同区域相同位置的出 让地块价格悬殊。请看下表，东方鼎成与新城创置在 同仁医院附近各拿了一块地，相隔仅40天，但价格相 差一倍以上。编号位置出让时间用地面积()性质楼面地价（元/）2009G68开发区金马湖以南, 同仁医院以北2009-11-1647684住宅4445.882009106开发区同仁医院以东 ,双龙大道以西,金马 湖以南2009-12-2672317综合1763.47第二节：第二
6、节：0909年南京市土地出让年南京市土地出让翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率1、2009年南京商品住宅供销综述： 09年全年南京共上市商品住宅925万，同比增长32.9%。实现商品住宅销售1067.6万 平方米，同比增长13.4%。 江宁区09年全年住宅上市229.6万，销售242.04万 从商品住宅的供销情况来看，09年南京全市的商品住宅都呈现出供不应求的特点。第三节：第三节：20092009年南京商品住宅供销情况年南京商品住宅供销情况 翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务
7、人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率第三节：第三节：20092009年南京商品住宅供销情况年南京商品住宅供销情况 2 2、20102010年江宁商品住宅预计上市量年江宁商品住宅预计上市量 2010年江宁上市的商品住宅将包括09年出让住宅用地新推物业（如万科金域蓝 湾）+09年在售项目新推物业（如东渡青年城）+非09年出让土地新推物业（如东方花园），全部合计体量约为220万方（该数据来自南京市房产局）翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对
8、一的市场营销如何提高工作效率经我司对南京别墅市场调研之后，认为南京有包括玛斯兰德在内的十个别墅项目值得我们重点关注。鉴于南京目前在售的顶级别墅不多，且这些项目都已面世。因此在本报告中不重点介绍这些项目的基本资料，而是从他们近二个月的销售表现来看2010年的别墅市场走势。第四节：南京典型别墅销售现状第四节：南京典型别墅销售现状 翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率（一）、2010年1月南京在售典型别别墅销销售情况2010年1月份南京在售的10家典型别墅盘共计成交 88 栋 别墅， 成
9、交面积 27769.58。 由于本月有2家别墅楼盘已经售磬，且受国家宏观调 控政策影响 ，所以本月的销售栋数略微下降。图2-1 2010年1月南京别墅成交套数、成交面积分布（成交数据中未包括本月退房部分 ）汇众观察：在以上别墅项目中，目前入网总销售率最低的分别是依云溪谷和玫瑰园。 因为这二个项目入市时间短，从近期市场反应来看，玫瑰园和依云溪谷预订和销售情况良好。 玫瑰园样板房已正式公开，设立于项目现场。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率（二）、2010年2月南京在售典型别墅销售情
10、况2010年2月份南京在售的10家别墅盘共计成交 19 栋 别墅，成交面积 6150.79。 本月受天 气以及春节影响，且大部分项目无新房源推出，所以本月的销售栋数下降十分明显，有4家别 墅盘均无销售。山水华门本月退房1套,面积在162.37 图2-2 2010年2月南京别墅成交套数、成交面积分布（成交数据中未包括本月退房部分）汇汇众观观察：本月南京的高档别别墅依然是依云溪谷和玫瑰园表现现强劲劲，这这与这这二个项项目的强大品牌及其他项项目无新房源推出有关。玫瑰园近期将会公开新一批别别墅房源，上周末进进行了认购认购 活动动。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校
11、内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率（三）2010年1月南京在售别别墅均价表现现图2-3 2010年1月南京主要别别墅成交均 价翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率（四）2010年2月南京在售别别墅均价表现现图2-4 2010年2月南京主要别别墅成交均价（本部分的销售均价是根据网上房地产对外公布的近期成交均价， 并结合我司从现场实地调研的结果相对比综合所得）翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建
12、设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率（五）10年南京别墅市场趋势判断：供应量1、南京别墅供应量在10年保持平稳，但三山板块别墅供应量略有下降。 2、南京双拼、独立的供应量略有上升，三山板块情况尤为明显。价格1、如果房地产整体市场保持健康南京别墅整体价格在10年将继续保持上扬 趋势，上涨幅度约为20%。 2、三山板块的核心价值在于别墅氛围和区位成熟度，但仙林和江北板块会 因品牌别墅运营商的努力而拉近与三山板块的距离。 3、南京10年品牌项目独立别墅整体价格可达到20000元/；双拼别墅可 超过15000元/；各个项目之间价差较大。营销手法1、品牌营销、实景营销、活动
13、营销依然是三大主流方式。 2、实景营销依然是首选营销方式，但随着绿城、招商等项目的上市，品牌 营销开始挑战实景营销的龙头地位；而活动营销的难度变大，效果变弱。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率第五节：市场启示录第五节：市场启示录综合前面的市场分析，我们强烈感受到： N01: 2010年对于中国的房地产来说注定是不平凡的一年，危机将会在 夏天爆发。 N04: 中国政府不会救市，既不会救股市，也不会救房市，市场只能依 靠自发调整。 N05: 对于房地产项目特别是别墅来说，品质永远是最
14、重要的因素。 N06: 10年的南京别墅市场相对于住宅市场来说危机系数较小，但上涨 幅度会略有下降。 N07: 由于三山板块别墅项目大多进入后期开发阶段，10年三山板块别 墅供应中独立别墅比例变大。 N08: “快速推盘、快速销售、快速回款”成为众多开发商的共识。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率本篇内容重点分析项目地块自身特点与周边环境，知已知彼，才能明 确项目的优势，从而达到扬长避短、成功操盘的目标。第二部分第二部分 项目地块篇项目地块篇 Value of the proje
15、ct block翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率一、土地性质综述项目土地占地面积29800，地形整体条件较完备，土地基本平整，没有较大的起伏，目 前“三通一平”已完成，工程进度进入结构封顶阶段。项目分南北二片土地，一条入山双车道路将其分隔。南片与瑞景文华毗邻，一面临山，一面临路；北片则三面临山，一面临路。翠屏山8号别墅投标报告海天地产金牌业务人员基础素质技能精华训练职业院校校内实训基地建设方案的开发与设计电子客户关系管理一对一的市场营销如何提高工作效率二、地段周边景观1、自然景
16、观 地块自然景观主要是翠屏山；内部因占地规模小，无不可复制的自然资源。 前方景观（南方） 地块南面是翠屏山体和瑞景文华别墅区，瑞景文华是三山板块较早的别墅项目。知名 度较高，但品质一般。 后方景观（北方） 地块北面是翠屏山体。 右方景观（西方） 项目西侧是翠屏山，有一条道路通向山内。 左方景观（东方） 项目东侧是将军大道，道路条件十分优越。 2、人文、历史景观 地块上没有人文和历史景观，但却有别墅项目最需要的自然资源。 三山板块作为南京最重要和知名度最高的别墅板块，代表着南京别墅的整体形象和价值 。三山板块发展已有近十年历史，是南京最早的别墅区。作为传统的别墅产地，其历史 的积淀在南京无可比拟。 3、景观综述
