《2009福州三盛南香湖地产项目概念性定位策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009福州三盛南香湖地产项目概念性定位策划方案（198页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、三盛南香湖项目概念性定位中原地产2009.04.02中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿 夏天的时候 门前有潺潺的小溪 秋天到了 地上铺满了金黄的叶儿 冬天的时候 墙角有红梅矗立我的旁边 住着友善而聪慧的邻居 孩子们在草地上快乐地嬉戏 退休的父母 已爬上了登山的小径 温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪 当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸 这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现
2、在梦里春天来了满园的桃红柳绿 夏天的时候 门前有潺潺的小溪 秋天到了 地上铺满了金黄的叶儿 冬天的时候 墙角有红梅矗立我的旁边 住着友善而聪慧的邻居 孩子们在草地上快乐地嬉戏 退休的父母 已爬上了登山的小径 温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪 当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸 这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里人无法选择自然的故乡， 但可以选择心灵的故乡！哈佛建筑学院硕士 贝聿铭The human is unable to choose the natural hometown,The human is unable to choose the natu
3、ral hometown, But the human may choose the mind the hometown!But the human may choose the mind the hometown!中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理 解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯 粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种 体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。土地的气质区域的潜质项
4、目的价值形象体系产品体系客户体系项目的定位2009年3月7日星期三上午十点，中原地产三盛南香 湖项目组成员一行6人，沿着浦上路驱车前往项目地 块勘察，25分钟后，我们到达项目地块现场中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动1三眼法则：第一眼，看地块；第二眼，看片区，第三眼，再看地块；基地VS片区base vs area那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁 郁葱葱的小草展现出勃勃生机, 成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍, 长期生 活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身 上的每个
5、毛孔开始舒畅的呼吸,同时,三盛同事的热情介绍更加感染了 我们我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生 令世人侧目的奇迹从土地的气质的作为切入点中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动地形：河道将用地分成南北两 地块，南北地块总用地面积为 204595平方米。河道面积 22108.7平方米。地势：基地现状地势平坦，低 于南面国道大概3-5米之多，南 向临路一侧需抬高地块与之平 齐。 基地研究北地块南地块地势地形朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要东西朝向则有景观加以弥补
6、。景观：得天独厚的南香湖景观资源，湖面大而宽，最窄处20米，最宽处80米。可以 观旗山山景。项目地块研究湖景山景中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动与其他观景项目资源比较的优势福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全私有得天独厚的天 然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。长滩美墅 （观江景，背靠鼓山） 名城港湾 （观江景，背靠鼓山） 融汇山水 （观乌龙江景） 公园道一号 （观江景，靠金山公园） 中天金海岸 （观江景，靠金山公园） 泰禾红树林 （背靠金山） 润华山庄 （背靠高盖山）
7、大洋鹭洲 （靠乌龙江） 博仕后缘墅 （背靠旗山） 居住主题公园 （观水景） 三盛南香湖 （私有湖，伴旗山）就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件“天生丽质”，可以 充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。项目地块研究山湖中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动交通：项目紧邻南屿东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。地块西侧为117县道，本项目将来交通将会比较便捷。基地研究项 目 位 置生活配套：严重缺乏，未来主要依赖于项目本身以及周边项目提供生活配套，所以 本项目在规划中需要进行重点考虑
8、。一.南屿新城分析南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里， 发展人口规模13万，其中在校生45万人。南 屿 镇南屿新城分析我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片 区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高 度，所以，我们需要重新审视南屿片区。重新定义南屿片区2007年3月9日星期一下午5点，项目组成员对项目进 行初步诊断和分析，第一次头脑激荡南屿新城分析这是一个高品质的人文居住新城片区 ！1.南屿新城要住13万人. 2.学校、配套生活区、研发区、综合开发区、安置区以及绿地景观系统. 3.商业配套将是多功能的商
9、业中心. 4.八座大桥为新城区交通“加速”. 5.快速交通干道连接大学城. 南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里，发展人口 规模13万，其中在校生45万人。在规划时根据南屿新城的地理位置和地理条件，规划形成三 片功能区，即一是环绕虎秀山山体公园形成校园及配套生活区；二是围绕岭兜山建成的创业研 发区；三是在福厦高速第二通道以东至大樟溪区域形成一个江滨高尚居住区。 （官方称谓：南屿新城）1. 未来发展规划思考一：这是一个“新岸区” ！中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活
10、动2.南屿与福州城市规划发展的关系福州拓出发展空间，南进西拓将是重点。随着金山开发临近尾声，福州城区用地比较紧 张，大规模用地无法规划，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州将再建南屿和南通 2个新的文教城区。作为福州今后的新城区，南屿和南通将定位为：依托上街大学城，发 展成为福州市重要的文化教育基地，人口规模为30万人，这是继上街大学城之后的又一 福州文教区。该片区将来会是- 福州未来高品质的 人文居住新城片区 南进西拓我们提出“乌龙江新岸” ！1. 乌龙江北岸金山中高端居住片区需要进一步延伸3.南屿新城是规划高品质的人文居住新城片区 2.闽侯南屿属地概念需要削弱4.可以媲美乌龙江北岸、南江
11、滨新岸区拥有乌龙江南岸、大学城、湖景、旗山山脉， 未来开发用地面积 超过三千亩，从区域发展态势看，本片区对社区规划和基础建设将逐渐 完善，必将成为金山片区之后新岸居住区。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动我们的项目处在乌龙江新岸！2处在怎样的竞争环境中市场环境 Market enviorment中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动n福州地产2006全线飘红，豪宅市场尤甚 n大面积土地供应主要集中在仓山; n政府对囤积土地的督促
12、开发; n政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。从2005年开始，福州南面整体市场出现拐点，中高端住宅将呈现趋势，集中表现 为金山、南江滨等片区。u经济持续稳定的发展提供了客观条件； u新增人口带来庞大消费群； u局部市场（二环内）进入了换房期（3-5年）； u自住为主，刚性需求依然较强。 u南北江滨的建设，跨乌龙江各桥开通市场环境分析思考二：大势决定大市，“新岸”机遇与挑战并存！第一圈层为二环 以内，主要是以 小规模高层住宅 为主。第二圈层：三环 路以内，江景、 公园景观的高层 住宅和洋房、双 拼、叠拼相结合 。第三圈层：三环 以外，主要集中 在乌龙江新岸的 别墅、亚别墅和 高层混合项目
13、。机遇新岸区中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动第一圈层第二圈层第三圈层多层住宅小高层住宅高层公寓商住楼多层洋房小高层住宅高层住宅少量独栋别墅联排、叠拼多层住宅小高层住宅高层公寓独栋别墅联排、叠拼机遇圈层形象一览圈层/区域代表项目文化支撑/社区形象模式价格水平（元/平方米）第一圈层棕榈泉国际花园温泉/高层均价8600蔚蓝国际温泉/高层均价8100阳光假日公寓高层/公寓均价9800第二圈层仁文大儒世家多层/高层/康居典范均价5300江南水都融侨/大社区/新古典主义/热带均价6000泰禾红树林泰禾/大社区/江景联排
14、别墅公园道一号大社区/湿地公园/豪华会所高层6500-9000中天金海岸大社区/湿地公园/品牌物管亚别墅130-170万第三圈层融汇山水江景/纯别墅社区/新亚洲别墅别墅130-180万闽都大庄园大学城/低容积率/TOWNHOUSE/大社区现推联排70-80万东方威尼斯纯别墅/海景独栋280-500万福禄坊中式园林/ TOWNHOUSE原售价60-80万云亩天朗GOLF/水景/纯别墅社区亚别墅140-230万机遇福州在往外扩张，第三圈层主要形成往西、南发展态势； 由于交通等配套缺乏，普通居民暂时不会选择在这样的区域生活； 第三圈层为房地产开发新区，拥有较好的景观资源，目前主要提供低较低容积率住宅
15、； 未来是否能引发新区域的演变，南部能否持续受到关注？第三圈层产品细分：目前市场上推出很少的高层，为博仕后缘墅项目的高层公寓主要为多层以下为主的独栋别墅、双拼、联排等类型的产品推向市场，高端市场占 比较大的比重，但是风格各异，档次参差不齐，两极分化比较严重：高端：云亩天朗、大洋鹭洲、融汇山水、东方威尼斯中端：闽都大庄园、金侨花园低端：博仕后缘墅由以上分析可以看出：机遇第三圈层是福州 房地产未来主要 发展区域，而以 下三个片区是未 来房地产供应的 主要来源：新岸区上街南台岛未来激烈的竞争 更多来自于新岸 区内部项目的竞 争。挑战新岸区中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月
16、，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动构筑南屿新区构筑南屿新区其它项目本项目本项目正祥正祥. .林语墅林语墅丰业投资项目丰业投资项目阳光地产项目阳光地产项目还有2006年12月出让的位于南屿镇晓岐、元峰等村4宗地： 宗地2006挂4号地块，出让面积199387平方米，楼面地价1319元/平方米。 宗地2006挂5号地块，出让面积199691平方米，楼面地价1727.67元/平方米。 宗地2006挂6号地块，出让面积178174平方米，楼面地价1578.5元/平方米。 宗地2006挂7号地块，出让面积109992平方米，楼面地价1596.7元/平方米。 挑战中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动诸多因素造成乌龙江新岸区同质严重土地均属本区域，需要共同运作本区域 共享旗山景观资源 容积率均为1.25-1.6，建筑产品组成必然为小型别墅、亚别墅、
