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1、中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动人文瑰宝 合生东郊合生东郊别墅2008营销方案中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动Step 1项目认知人文瑰宝的价值发现之旅中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动本项目价值发现1项目位于东郊宾馆东北侧“ 东郊” 具有巨大的人文价值，意味着与西郊的对应与地位的显赫。价值发现2“ 城市” ，秉持城市集约利用土地的规划
2、原则，城市别墅的稀缺性日益明显。价值发现3“ 中环” ，东郊板块将被未来的中环线串起，其未来到达上海各标志性区位的可达性良好。区位价值与西郊板块相望的东郊板块，未来顶端城市别墅板块浦东机场虹桥交通枢纽中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动东郊板块配套成熟，生活宜居性越来越强世纪公园汤臣高尔夫东郊宾馆家乐福美格菲美国学校张江体育休闲中心本项目大拇指广场东郊板块是上海开发较早，成熟度较高的高档板块，周边有东郊宾馆、百安居、家乐福等休闲和商业配套，城市属性明显。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情
3、岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动东郊宾馆我们以国宾馆作为配套价值发现4东郊宾馆具有三重价值第一、地标意义；第二、顶级社交配套国宾待遇；第三、营销标签与道具意义。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动规划价值东西两翼，各有所持难点1从地块分布看，其实是两个项目，当中间隔东郊花园3期，为项目营销带来一定认知难度，但可以分期营销来解决。C-4-2地块：西靠金科路，南临翠柏路，北侧为碧桃路，东临近张西浜，基地面积约为64256平米。C-5地块： 东侧为金桥路，南临翠柏路，西侧为紫竹路，北侧为
4、碧桃路，基地面积约为93089平米中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动规划价值西翼，水景与绿化带环绕价值发现5西翼地块1、o.25容积率，从2千万级别墅看，虽然较世茂佘山（0.13）容积率要高，但较九间堂（0.268）低，户均土地资源较理想。2、绿化带环绕，从目测来看，金科路绿化带宽度超过15米，邻路关系得到改善，私密性得以保障。3、东侧邻水，使西侧产品的价值得到大幅提高。4、叶脉状道路系统：主路与支路的宽度适中，大幅增加了私家绿地面积。5、价值序列：邻市政路13栋小区主路核心10栋河畔别墅7栋技术经济指标C-
5、4-2地块基地面积（）64256.1总建筑面积（）24927.4其中：地上建筑面积（）15267.12地下建筑面积（）9660.28容积率 0.25总户数（户） 30机动车停车位（辆） 60中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动规划价值东翼，内部景观绿化均好性强价值发现5东翼地块1、o.25容积率，与西翼相同2、内部绿化均好性强、但南北西侧外围路段宽度不如东侧金桥路路段绿化带。3、环状道路系统：主路与支路的宽度适中，其实大幅增加了私家绿地的面积。4、价值序列：邻市政路24栋邻小区主路14栋小区核心别墅6栋技术经济
6、指标C-5地块基地面积（）93088.8总建筑面积（）38192.55其中：地上建筑面积（）23403.41地下建筑面积（）14789.14容积率 0.25总户数（户） 44机动车停车位（辆） 88中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动立面价值展现度量与比例之美的意大利文艺复兴风格具有深厚的传承价值价值发现6意大利文艺复兴风格立面具有深厚的人文价值与品质感1、该风格填补了目前上海别墅此类立面的空白（除合生其他项目外），上海目前意大利风格多以托斯卡纳乡村风与贵族风为主；2、该风格所用砂岩材质与石材贴面，不仅体现了该
7、产品的古韵，也尽显奢华品质。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动户型价值半下沉式地下室，将泳池作为私家标配价值发现7具有更丰富体育运动内涵的地下一层，且具有通透的采光通风性能地下室亲水空间与健身桑拿、SPA相连，是标准的家庭有氧运动会所。传统合家欢娱乐区与有氧运动 区相比更加恬静与安逸。采光，通风，具有第三代别 墅地下室的典型特征。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动户型价值全景式生活与社交功能空间价值发现8客厅内部分室空间的朝
8、向非常注重与景观的互动，属于全景式生活与社交功能空间。餐厅分为中西式，且紧邻泳池 水景，佣人房的人流东线设计 主仆分离清晰客厅挑高2层，朝东面宽9米， 采光窗5米，弥补了南向不足 ，唯一遗憾的是与客卧分享卫 生设施。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动户型价值全套间的卧室设计为产品增加舒适与豪华的居住属性价值发现9全套间的卧室设计为产品增加舒适与豪华的居住属性，凯撒式总卧室数量反而少于亚历山大式，其实是因为亚历山大的卧室并非全套间，这一点会影响各类房型价值的均好性。全套间卧室除了增加了舒 适度外，也增加了豪华标
9、 签，主卧虽然不朝南，但 是遇到有两个孩子的家庭 ，还是非常乐意看到两间 次卧都朝南。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动品牌价值合生创展以“优质生活、完美体现”理念，迎来人居水平质变时代价值发现10以创造并体现生活之美的人文精神筑就品牌形象合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者
10、。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动价值体系总结与营销策略构想 区位价值体系 规划价值体系 产品价值体系 品牌价值体系“ 东郊” 具有巨大的人文价值“ 城市” 别墅“ 中环” 别墅分价值体系价值发现内涵策略构想与营销诉求被分割为东西两翼绿化，水系，低容积率内部价值序列基本分为三档人文地标应当充分利用整合“ 城市” 便捷与配套的舒适度中环将是上海连接中国与世界的动脉分期销售生态，高私密性别墅生活应努
11、力拉近价值差异水平户型：凯撒波拿巴亚历山大阿契美尼德半地下室，每户均有游泳池全景式全套间设计（凯撒）建议以大户型做为标杆产品私家游泳有氧俱乐部生活以景观优势弱化朝向的感性体验合生创展“优质生活、完美体现”理念标签中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动项目定位策略构想合生出品中国顶级豪宅板块加冕之作“东郊城市别墅中的美学珍品” 区位价值体系 规划价值体系 产品价值体系 品牌价值体系中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动Step 2 价
12、格认知M型社会背景下的别墅价格论中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动整体市场回顾价格提升跃上新水平，但成交量下降明显我们看到，自06年4月以来，上海别墅市场进入热销的局面，直至07年10月，之后逐步走出一个量价背离的走势，这是为什么？尤其是08年春节之后，价格面陡然上涨，3月环比上涨44%，4月则环比上涨17%，4月与去年同比上涨88%，成交与去年相比却下降了48%。实际上，我们认为是别墅市场的成交结构导致了这一现象，但这背后有更深层次的原因。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫
13、相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动从独立别墅的成交结构看千万级别墅成交量大增，两千万级较去年同期增加一倍从（成交面积）百分比看，千万级以上总价别墅较去年同期的21%增加到今年4月的48%，占了别墅成交面积的近一半，且两千万级别以上的成交占到20%，与去年同期同类指标相比增加11%。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动从成交量看07年上海两千万级别墅成交量为79175m2从成交量看，07年两千万级别墅成交规模79175m2,。平均成交单价在43000元-61000元区间振荡。中国花式九球对抗赛活
14、动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动从社会趋势看 “ M ”型社会结构导致人居水平质变时代的到来所谓的“M型社会”指的是在全球化的趋势下，中产阶级缺位的现象。一般意义上讲，如美日两国都经历过中产阶级壮大到疲弱，衰落的过程。但是，在中国，则是因为中产阶级尚未成形，成规模，却已经出现了两极分化的现象。经过03年至07年黄金五年（GDP连续5年两位数增长）的发展，中国顶层阶级成形，其居住需求开始质变。MW平均主义年代的社会结构扁平均衡“让一批人先富起来” 的政策导致资源与机会的两极化中产阶级崛起后 稳定均衡的社会关系中国花式九球对抗赛活
15、动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动从政策面看-高端别墅需求因为资金成本与供给的因素，多表现为自用保值需求颁布 日期颁布 单位内容05年6 月人民银 行上海 分行别墅按揭贷款的成数控制在六成以下。2006年 至今人民银 行次提高基准利率，房贷成本急剧升高，房地产的资金杠 杆功能被弱化。07年第 四季度人民银 行贷款额度硬着陆资金供给贷款额度在07年第四季度的硬着陆，是对本轮房市产生冷却作用的关键因素因为这是真正降低楼市资金的供给，其中影响最大的是独立别墅项目。但考虑到08年奥运这样的大型体育政治事件的发生，将是历史性的标志事件，地
16、产市场的价格应当是出于稳定的立场而调控，别墅作为富人终极化的个性象征和人民币资产仍然有较大升值空间，所以自用与保值需求反而成为购买高端别墅的主要出发点。中国花式九球对抗赛活动策划方案教辅托管机构商业计划书“燃情岁月，浪漫相约”旁氏浪漫情人节派对活动策划方案楼盘前期推广活动从量价关系看后市进入以量价背离为特征的惜售年代n供应量-后市供应量仅能维持4年在佘山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供应量陆续放出之后，预计08-09年市场上高档别墅市场会出现一波较为强劲的供应放量，其中佘山约12万供应量，东郊约27万供应量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供应仅能维持四年。n成交量-明显下降易居统计发现，05-07年独立别墅分别成交71，93和94万平米。在供应和信贷政策趋紧的形势下，预计成交量会有所下降。n成交价-维持高位盘整顶级别墅成交价已运行到高位，在07年底观望气氛影响下，预计08年上
