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1、房产为什么不能做养老？、价格由价值决定，同时受 供求关系影响。看看日本的例 子，日本因为人多地少，所以 举国上下认为日本的房子应该 大涨特涨，结果在最高峰时， 东京及周围三个地区的理论地 价超过美国整个国家土地价值 及在纽约证券交易所上市的所 有公司的净资产值，日本天皇 的皇宫地价超过加利福尼亚。、低价买公房好景不在 。前几年，因为住房分配 货币化，原先不少人从单 位以很低的价格买入产权 房，再高价卖出，产生一 个财富效应。如知道有一 套上海的房子，当年化 万元买下，现在的市场价 是万元。凭空多了 万元的家庭财富。3、房贷首付的增加。在购房 人自有资金一定的情况下， 银行购房贷款的首付越少，
2、实际的购买需求越大。以前 中国普遍房贷的首付要求至 少两成，造成购买欲望虚火 非常旺，更有炒房人，以一 套房子的钱买五套房子，这 都导致房产市场上房子更加 供不应求，带动房价的上涨 。1998-2002年个人住房贷 款年均增长率达112.8% ，房地产贷款余额从 1998年末的3106亿元急 速放大至2003年的21327 亿元。这种增长肯定是不 能持续的。按这种增长速 度，恐怕很快可以买下整 个地球了。按最近几年房地产发展速度（左右 ），远远大于GDP的增长速度（以 下），这样下去到2020年以前，中国房地 产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可 能吗？所以增长速度一定会下降。4、暴利导致
3、供应量的增 加。现在中国基本没有什 么供不应求的，因为现在 社会资金充足，一旦某个 行业利润率高，那么资金 就会涌向这个行业，从而 降低这个行业的利润率。 马克思说：“资本一旦有 20%的利润，就会活跃起 来，有50%的利润，就被 到处使用”所以一时间这个行业的利润率不能很快下降， 于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰 周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这 一天。西方谚语：“上帝的磨转得很慢，但一直 在转。”中国谚语：“时候一到，一切全报。”上集完5、政府不会托市。有人说，各地方政府不希 望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话 ，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱 吗？就是，也远比中
4、国一些地方政 府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时 候，难道日本与希望房价下跌吗？ 也许有人会以为财政实力不如日本、的中国地方政府有 力量做到日本、 做不到的事情吧。6、有人以为，土地是不可 再生的资源，所以从长期来 看，房价总是上涨的。这句 话当然是对的。香港的地价 从割让给英国后到现在不知 涨了多少倍，但是从1997年 开始连跌几年，跌幅60。 日本人多地少，而且有三分 之二以上是山地和丘陵，人 多地少比中国严重得多，可 是从1990年开始房价跌了 14年。7、房价收入比过高。现在不 少人，特别是能从房价上涨中 获益的人喜欢对无知的 人、犹豫的人说，现在香港的 房价是多少，离这个价格大陆
5、 的还差得很远，所以以后要大 涨。可是香港一个做清扫的女 工，一个月可以挣9000港币， 而且香港这样的地方收入稳定 ，失业率低。所以看看与房价 与个人收入比，在香港房价最 高的时候，也不过是14：1。8、以租还贷已经不可行。一个 健康的房产市场，房价会和房 屋的租金同步上涨。可是中国 这几年房价连续上涨，房租却 基本不变（这也说明房价上涨 是非理性的）。在房价较低的 时候，不少有眼光的人低息借 入银行贷款，买房后出租，以 租金偿还贷款。可是现在房价 涨了很多，如果还是这样操作 ，每月的银行还款涨了不少， 租金仍是这么多，已经不可行 了。在温州有一套150平方的房 子，价格150万元，可是月
6、租金只有2000-3000元，按 2500计算，一年只有3万元 的租金收入（不算交纳的税 ），要50年才能必回成本， 相当于股票的50倍市盈率。 这种投资方式对房价的推动 力大幅减少，房价再涨上去 ，甚至会消失。9、根据年1月1日起实行的最高人民 法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结 财产的规定：“对被执行人及其所扶养家属生 活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不 得拍卖、变卖或者抵债”，也就是说，如果业主 向银行贷款买房后如果不能按时还款，银行只能 把用于抵押的房产查封，却不能拍卖收回贷款。10、房产权先天不足的限制。本人是律师，深知 根据中国法律，业主不拥有住房土地所有权，只 有
7、使用权，最多只有70年的使用权（如果是商业 、工业用地，最多只有年），也就是说，在 70年后，土地所有权就结束了(如果房产商房子 盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如 果又空置了2年，就只有65年了)，至于是重新向 国家缴纳土地使用权费还是 以后就可以免费使用，或是由国家 根据客观情况收回使用权，不得而 知，这在法律上仍是空白。可是70年总会过去，这一天总 会到来。有报道说卖地比较早的 深圳，有的土地只有十多年就要 到期了。可是人们会越来越认识 到这个问题。而且不是所有的房 产土地使用权是70年，有的只 有50年，甚至是年。但是 现在市场上决定房价的往往是交 通、地段、环境等，从不考虑
8、土 地使用权期限，当人们开始普遍 考虑这个问题时，土地使用权期 限少的房价必然下跌，特别是房 龄长的二手房。11、对外资购房的限制。中国从年开始 终于开始对外资购房实行限制。在此之前，看到 北京的大房产商潘石屹说世界上没有任何一个国 家是对外资买房有限制的。当时根本不相信，因 为除非对所有的国家的相关制度了解后才能有这 种结论，我相信潘先生是没有这个时间去了解的 。后来看到一个数据，说国际货币基金组织 多个成员国，有多人其实是对外资投资 房产是有限制的。这样，这两种说法至少有一个是 错误的。有人可能说，外国人会 用中国人的名字买房。有些不了 解中国的外国人说出的话简直让 人笑死，因为不了解中国
9、国情。 同样，不了解外国人的中国人也 会这样想当然。我们一般认为的 外国其实就是指西方发达国家， 谁会指望非洲饥民来抬高北京的 房地产价格？而西方国家人们的普遍习 惯是守法，不做与法规相 悖的事，而不象中国人那 样聪明地规避法律的规定 。凡是与法定抵触的事， 根本不考虑做。所以这个 限制的作用是大还是小， 最好正确地加以评估。这 样，外资赌人民币升值或 其他原因抬高中国房价的 力量就大大减少了。12人民币缓慢升值及人民币与美元的利差让赌 人民币升值的幻想破灭。前两年不少热钱流入中 国买入中国房产，以期人民币大幅升值后再抛售 房产，换得更多的美元。可是目前人民币虽然已 经升值，但一次性升值后，长
10、期缓慢升值， 一年升值不过左右。而目前人民币一年存款 利率是.52%，扣除的利息税，就是2% 略多；美国联邦储备 利率是5.25%，这样持有 人民币相对于持有美元， 有.的机会成本。 与人民币一年升值幅度 相当。美元换成人民币，付出兑换费用 ，根本没有明显的收益，这种操 作是不是很弱智呢？并且中国吸 取日本一次性大幅升值灾难性后 果的教训，不大可能选择让热钱 正中下怀的一次性大幅升值的政 策。这样一部分买入房产的外资 热钱必然选择抛售，对房价有促 跌作用。而新的投机热钱进入的 动力不足，又使得开发商为这一 部分资金准备的供应量成为空置 房。13、居高不下的空置面积。这 两年中国房价一方面不断高
11、涨 ，另一方面空置面积始终高达 亿平方米以上。目前是1.22 亿平方米。按每平方米 元计算，就是亿人 民币。按一年贷款利率计 算，开发商因为空置房，光是 利息就损失近亿元。早 卖早收回现金。14、税收因素。前两年是 炒房人大发其财的大好时 光，可以说是黄金时代吧 。不过目前这种好日子恐 怕已经一去不复返了。因 为只要在五年内卖出二手 房，将要缴的营业税 ，另有.的城建税和 教育费附加。另外还有 的个人所得税。15、普遍中低收入者的购买力已近耗尽。 2003年5月香港明报引述上海统计局公 布的一项调查说，“今年上半年，已有三分 之一的上海人资不抵债，沦为”负翁。“上海 市统计局所说的 ”负翁“当
12、然不是指由于房地 产价格暴跌所引发的那种”负资产“，而是指 家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。另 外，房价严重脱离城镇 居民人均可支配收入，一 些城市的家庭债务承担率 也处于非常高的水平。中国公布失业率都是城市登记失业率，不登记 的不算，农村的也不算。那么来自于农村的毕 业生，可能并未算在内。即使是就业的毕业生 ，工资收入也自然远不如以前。好象是天津， 有的企业给毕业生开出元的起薪。也有 的地方，大学毕业生的收入不如农民工。中国买房的相当一部分人是毕业不久的年青人，现在这些人要么根本没有收入，其他人收入也非常低，怎么能指望他们的购买力推动房价？其实中国的年青人也应该反思，在德国，人们 第一次
13、购买房子的平均年龄是岁。为什么 中国人刚毕业没几年就要买房？不光是在国内 的毕业生，就是一些海归，也纷纷成为海待。 有个朋友的大学同学，到英国留学，化了 万，回国后找了一年工作，终于找到月薪为 元的工作。18、比价效应。据日本不动产研究所的数 据：2003年东京地区公寓式住宅均价54.5 万日元/平方米，一套均价4096万日元，分 别相当于人民币4.3万和320万元。而现在 上海均价1.25万/平方米，一套房均价150 万元，分别是东京的1/3和1/2。可是日本 人收入是上海的 15倍。而且日本 的房产包括土地 所有权，中国只 有最多70年的使 用权。据美国商务部数据：2003年中期美国单栋建
14、筑（ 相当于别墅）新房均价相当于人民币200万元， 而上海的价格约为三四百万元。这样一比较，中 国房价是高是低就很明显了。人们会越来越了解 到这种情况，从而对高房 价说不。有些喜欢拿上海的房价 和纽约、香港来比，理由是上海 是国际化大都市。美国是高度发 达的资本主义国家，发展了200 多年也不过只有纽约一个国际化 大都市，上海和北京在国际人其 实并没有多少人知道。中国人其 实一直比较喜欢夜郎自大。19、不管是汇市，还是股市，或是期货市场， 越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候 。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济 危机之前，大涨特涨，交易火爆，但很快在一 片狂热之中开始了崩盘，跌掉
15、90%。楼市也是 如此。香港1997年房市泡沫破灭之前，市民排 队抢购楼盘。而且这里有一个惯性定律，价值 越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起 来，就能持续较长时间。20、物业税的推行。 就是国家把地皮免费 给开发商，这样房子的价格就不包括土地， 价格会大跌（现在房价中土地成本有的高达 40%）。当然地不是免费的，由购房者在30 到50年的时间内平均交纳。这样的政策一出 ，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？21、相对于房价如此之高，涨幅如此之大， 房子的租金却如此便宜，也相对稳定，甚至有 些地方，有些时间段反而下跌（中国央行副行 长吴晓灵就透露，从1998年到 2004年，青岛 房价上涨了
16、50多，而房租却离奇地下降了7 。）虽然中国人的小农思想比较普遍，可是 简单的算术也更精通。 拿上海来说， 万元的房子，普遍年 租金不到万，每月 ，毛坏房可 能每月只要 元。我就不相信有那么多人不算经济账，为追求想 当然的“安稳的感觉”，舍弃每月较少的租金支 出，而选择一次性大额首付，长期沉重的贷款 负担买一套已经大幅上涨的房子。特别是目前 有调查说，有房贷的人中，有有心理障 碍。好事不出门，坏事传千里啊。反面教材越来越多地出现的时候，会有越来越多的人聪明地选择租房。这样买房的需求自然减少，促使房价下跌。22、对闲置土地的处置。今年的“国六条”指 出要加大对闲置土地的处置力度。土地管 理法第37条规定：“禁止任何单位和个人 闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农 业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种 并收获的，应当由原耕种该
