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1、紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案浦江岸上的郵輪国信海景园项目整体营销策略报告2009.05紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案仰望陆家嘴二千万人的瞩目，十万分之一的荣耀2000万上海人生活在概念性的黄浦江畔，只有十万分之一的人才能永驻浦江畔尤其是陆家嘴滨江的生活。这种资源稀缺带来的身份荣耀，是国信海景园项目区隔普通豪宅的核心价值，稀有的才是珍贵的，珍贵的是有价值的。前言紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划
2、方案海南第一车展策划案项目发展目标成功晋身上海一线滨江系豪宅，并在泛滥的滨江概念中塑造独特的项目个性，树立滨江标杆项目营运目标在保证项目安全运作的前提下，实现项目价值最大化，利润最大化企业品牌目标国信地产品牌“精筑河山 信达天下”在上海的绝佳诠演企业战略目标国信地产根植长三角，进军上海的扛鼎之作，企业战略发展布局的第一站，标志意义重要易居中国对于国信海景园营销目标的设定紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知 机会研判 项目定位发现价值紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方
3、案海南第一车展策划案项目认知紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知陆家嘴金融贸易区、顶级滨豪宅板块，配套完善便捷 内环内浦江开发区，地段位置优越 位处内环内陆家嘴滨江板块，浦江黄金走廊的中心地段。 距离人民广场仅4.5KM，紧邻世博园区仅1.5KM，近邻小陆家嘴金融区3KM，距离世纪公园3.5KM。交通生活配套一应俱全 医院、教育、银行、商业等配套设施完善，近距仁济东院、东格致中学、浦建路小学、塘桥公园。 交通便捷，步行5分钟可达4号线塘桥路站，距离南浦大桥引桥和复兴东路隧道分别1.5KM和1.2KM，可自由通达城市各
4、区。本案462小陆家嘴金融区人民广场世博园区世纪公园外 滩十 六 铺M杨浦大桥建设区 北外滩-上海 船厂规划区紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知一线滨江视野，景观资源不可复制 外滩万国建筑群董家渡北外滩航运中心本案新鸿基 地块世贸滨江 豪宅生活区 距离黄浦江岸最近约80米 ，为一线江景 距离张家浜景观带仅200米一线江景触手可及， 江景河景环抱左右紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知项目处于浦明路豪宅链延伸段，但目前被张家浜阻断浦明路串联
5、起了浦东的江景豪宅链，各豪宅项目分布在浦明路左右。但是由于张家浜的阻断，滨江豪宅链就此戛然而止，张家浜以南目前无滨江豪宅项目。财富海景汤臣一品盛大金磐江临天下汇豪天下仁恒滨江本案浦明路张家浜世茂滨江花园紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知项目周边环境不理想，落差大，无豪宅氛围 张家浜以北浦明路张家浜以南塘桥大幅路宽，双向快车道，两边绿化带；高档高层住宅林立道路两侧。6米的街道路幅，两边为多层的老公寓，交通环境复杂，环境杂乱项目周边环境杂乱，整体想象不理想；与浦明路段的豪宅板块的形象有较大落差，滨江板块与塘桥板块，地段
6、、环境的落差较大；项目所处的地段、环境不符合豪宅的形象。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知ArtDeco经典风格，200平以上奢侈空间； 住宅办公性质混合产生内部干扰；住宅办公出入通道房型面积段（ ）套数配比三房20016072.73%四房3135022.73%五房372469104.55%合计 220 项目1、2号楼房型配比表：紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目认知本项目处于陆家嘴金融区、豪宅板块；拥有一线江景、豪宅链的延伸段；但是项目周
7、边目前环境不佳，与现有的一线滨江豪宅区有较大的落差。项目具有成为豪宅的先天地段优势、资源优势、景观优势，但是目前的周边环境有所不足，存在较大落差。具备豪宅的地段、资源、景观、配套等先天条 件，但目前周边环境有所欠缺，且自身产品组 合中办公产品影响项目品质紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目机会研判紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案机会研判滨江豪宅的更替，真正一线滨江的崛起陆家嘴滨江三维图本案汤臣一品财富海景新鸿基项目世茂滨江菊园仁恒滨江随着一线临江的
8、汤臣一品、财富海景的入市，以及新鸿基的规划，原来的滨江豪宅铁三角仁恒滨江、菊园、世茂滨江的江景资源被遮挡，沦为二线江景。而形成了以汤臣一品、财富海景、新鸿基项目为新一线滨江豪宅代表的豪宅链。滨江豪宅代表的更替，真正一线滨江的崛起紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案机会研判在售真正一线滨江项目可售量极少，为本项目留下市场空间 汤臣一品，05年以130000元/的价格高调入市，严重脱离当时的市场价格。由于营销策略的失败，目前只去化3套处于停滞状态。营销失策，定价过激导致销售停滞财富海景，自开盘以来经历了基金收购、资金断裂、降低装
9、修标准、营销推广无法落实等一系列的波折，目前成交零星、品质下降，口碑下跌。挫折连连，品质下跌，成交不畅紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案机会研判滨江凯旋门未来的标杆效应，对本项目有强大支撑 占地面积约61413，地块为长约450米，宽约150米，总建 筑面积17万。 规划为：洋房、高层公寓 楼板价格：20178元/ 预计上市价格：洋房170000元/；公寓80000元/知名豪宅开发商新鸿基的入驻，板块知名度将 大幅提高，其产品、以及超高的价格也必将成 为板块的标杆。新鸿基产品、价格为本项 目支撑起夯实的基础紫荆电影院成都校
10、园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案浦東陸家嘴地區未來三年供應量情況项目名称供应量备注汤臣一品约14万目前出租，不排除未来可能出 售鹏利海景约9.8万目前出租，不排除未来可能出 售雅诗阁约3.3万上海船厂地块11万加上商业办公部分达56万方 盛大金磐二期3.3万濱江凱旋門項目約17萬新鴻基地產财富海景约4万目前出售福山路地块约4.9万住宅用地歇浦路旧改地块约5.4万浦房集团,商住综合用地源深路一号地块约7万中商穗华,商住综合用地新华港地块约6.5万申江公司,商住办综合用地粮油港地块约5万中粮集团,住宅用地海运学院地块约15万商住综合用地民生
11、港地块约4.7万申江公司,商住综合用地铜山街地块约16万祥大房产,商住办综合用地中房滨江地块约9.6万万科地产,住宅用地合計約135萬机会研判陆家嘴板块供应量大，同质江景量不足，在竞争中存机会 从未来三年浦东陆家嘴地区的的供应量来看，地区总计的供应量达到130万平方米，但是与本项目拥有同质地段、景观的未来供应量有30万平方米，同质竞争相对较少。所以说从未来的供应量来看，陆家嘴地区供应量大，但是与本项目同地段、同质江景的供应量较少，在激烈的竞争中存在着市场机会。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案机会研判上海高端公寓市场整体恢
12、复放量，在低迷8个月后有明显跳跃n09年3、4两月的成交量创了近一年的新高n连续两个月成交水平达到了08年的峰值水平，高于07年高位水平n从供求比看，连续两个月攀上高位，结束了长达一年的供过于求状态紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案随着规划的变迁，滨江豪宅出现了更替，真正一线滨江重新划分；而目前在售的一线项目，可售量极少，给本项目的入市预留的市场空间；而新鸿基的入市起到的标杆作用，对本项目起到了强有力的支撑作用；未来陆家嘴供应量巨大，但是同地段、同质江景供应量小，在激烈的竞争中有一定的优势和机会；整体高端市场有所回调，目前
13、止跌企稳，并有逐步上升趋势；本项目面临较好的市场条件和机会，为项 目的价值创造提供有利基础条件机会研判紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目定位策略项目定位、产品定位、价格定位、客户定位紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案項目定位 項目定位的思考路徑 以本項目所处一线滨江地段而言，项目成为板块或者区域的高端住宅项目順理成章，但关于項目在市場中的准确站位則值得我们深思：n价值最大化项目处于陆家嘴一线滨江，实现价值最大化是第一准則,但不得不考虑資金佔用增高的
14、财务成本帶來的利潤率下降；n大体量与资金压力10万平方米的体量，作为豪宅消化周期較長，需要承受较高的资金压力；n市場低谷高端公寓市場目前仍未达到底部，市場存量较大，竞争激烈；n高总价帶來的稀缺客戶群体本案戶型面积普遍偏大，即使按照目前周邊較低行情價格，总价仍偏高，可承受客戶群仍为少数；n开发品牌战略国信品牌在上海品牌形象的塑造考量；紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案定位策略一：隨行就市，穩健跟隨优势：1、仅凭借地段位置、產品稀缺等优势，不需要在產品品質提升上花費更多精力和成本支 出，仅以周边市场的价格按部就班进行銷售，风险
15、等同与大市场环境。劣勢：1、仍不能改变总价偏高，客群狭窄的根本性问题；2、不能实现土地价值最大化，实现收益最大化；3、仍然面临较高的市場竞争压力，如无产品力支援，去化周期依然很长；4、也不能完成企业品牌塑造的目标，對开发商的品牌进行提升程度有限。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案定位策略二：跳脫紅海，做到极致优势：1、豪宅客戶的品质敏感度高于价格敏感度，在产品、配置、服務、配套等各項指标达到极致的前提下，很有机会从市场竞争中脫穎而出，创造奇跡；2、顶級客戶的价格敏感度相對较低，对大戶型、高总价的抗性相對较小；3、实现了土地
16、资源和产品价值的最大化；4、树立国信在上海房地产市场的品牌形象；5、销售周期未必会长与隨行就市的定位策略下的銷售周期；劣势：1、前期投入增加较高；2、市场风险稍大；3、對於开发商資源运作能力及产品品控能力要求較高；紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案策略1：随行就市策略2：做到极致普通高档公寓产品，未來价 格走勢难以较大突破具备顶级豪宅的條件，未來价格有 跻身滨江一线豪宅的可能由于面积大，总价段高符合上海豪宅的价格体系高总价项目去化緩慢豪宅与高总价项目去化相当中產客戶無法承受总价，高 端客戶不接受產品，定位两 难，两头落空产品符合豪宅客戶需求，而豪宅客 戶對价格敏感度低，客戶层面较为 一致产品层面总价层面客戶层面去化周期策略一：总价高，客戶定位两难較为的尴尬，未來价格走勢有瓶颈； 策略二：具有成为一线滨江豪宅的條件，价格具有上涨空间，得以实现收 益的最大化，在产品上也更符合定位客
