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1、钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件1、在平和发展中的区域进行商业项目开发，如何因地制宜地定位客群与产品？2、在商业体系空白的市场背景下，用什么样的战略定位来寻找突破口，抓住“赢销”的机会点？3、形象、品牌、产品我们的切入点在哪里？首先，我们先思考三个问题带着问题开展我们的策略思路钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件位置：平和县影视商务中心位于平和县小溪镇花山溪畔，地处花山溪岸生态区，是平和县未来发展的繁华中心，吸引文体中心坐落于此。影视商务中心的建立将是该区域乃至整个平和县最规范、最完整的商
2、业中心。简介：项目总建筑面积约57990平米，包括集中商业、商业街、公寓、数字电影城、地下一层商业街、地下乐购超市、地下车库及设备用房于一体。项目可供停车数量约340个。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件项目名称影视商务中心 位置平和小溪镇 所属区域文体中心地块 建设投资福建金鑫集团 总用地面积25946.1m2 总建筑面积57990m2其 中计容总建筑面积地下一层建筑面积（不计 容） 集中商业12424地下一层商业街4805 商业街9578乐购4096 公寓16998地下车库面积5249 数字电影 城4000设备用房840停车位340辆 建筑密度50% 容积率2钻井液
3、性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件平和县地处闽南金三角漳州 西南部，东连龙海、漳浦县， 西邻广东大埔、饶平县，南靠 云霄、诏安县，北接永定、南 靖县，素有“八县通衢”之称。平和县为省重点侨乡和台胞 祖籍地，既是经济欠发达县， 又是沿海经济开放县。全县现有面积2328.6平方 公里(位居漳州市第一位)，辖 16个乡镇（场）、240个行政 村、16个社区居委会、12个 作业区，2571个自然村。平和区域概况钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件2
4、0082010年平和县县人口普查对查对 比20082010年人口对比2008年平和县总 人口57.43万人人口增长分别为 ：0.54%和0.16%， 年平均增长率为 0.34%。2009年平和县总 人口57.74万人2010年平和县总 人口57.83万人全县现有57.83万人口(位居漳州市第五位)。2010年平和县县人口类别类别 比例类别人数比例比例人数类别农业 人 口42237973.03 %26.97 %155969城镇 人 口平和县人口流动性相对较小，以农业为主体的经济制约了人员流动性， 使得平和县人口组成相对较为固定。平和县人口概况钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学
5、课件区域价植平和县宏观经济概况平和县经济多年来持续而稳定的发展，居民收入水平逐年提高，而随着居民 可支配收入的增多，追求更休闲和多样化的生活模式，将成为未来平和居民 消费的侧重点。指标名称单位2008200920102011 （截止至11月）年平均增长GDP总量亿元65.8373.6786.9113.67%城镇以上固定资产投资万元12644415418824251135922036.9%社会消费品零售总额万元27000029742832837533948716.06%城镇居民可支配收入元1067212174139261508115.86%钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课
6、件县内交通便捷，319、 324国道及漳诏高速公路 分别在其北侧和东、南经 过；连接漳州和广东梅州 总长86公里的省道官九线 和横贯平和全境的省道东 东线已全线贯通，省道 309，207也已投入使用 ，而途经平和的沈海高速 公路复线正在建设中。区域价值-交通便利 ， 公路运输便捷 钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件平和县城规划简介中心城区，范围包括小溪 镇及山格镇的新坡村，是 全县的政治、经济、文化 和科技中心。优先保障中 心城区的城镇用地及大坂 洋工业园用地，促进城区 用地的优化布局，加快城 镇的基础设施建设，提升 工矿用地的规 模效应。中心城区向综合性的城市 中心发
7、展成为必然，而本 案正是平和县城在型商业 发展的开端。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件1.平和商业中心区县城商业中心，生活便利，交通较为发达，知名品牌云集2.平和老城区老居住区，生活配套完善，但建筑老化严重3.牛头溪岸生活区牛头溪两侧宜居生活区，环境优美，临近商业中心与老城区，配套建全，人气旺盛4.平和新区未来县城规划发展方向，配套设施尚不成熟，目前人流与商业氛围不浓厚5.花山溪岸生态区是未来平和的文体中心与新的自然生态居住区，但目前商业配套较为稀缺平和县城区现状钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件1.平和商业中心区县城商业中心，生活便利，交通较
8、为发达，知名品牌云集平和商业中心区以平和汽车站为中心，沿东大街与长安路延伸。做为平和县 政府及各个职能部门所在地，东大街已成为整个平和发展的中心街区。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件2.平和老城区 老居住区，生活配套完善，但建筑老化严重平和老城区以为原小溪镇所在地，大部分为建设于上世纪的老旧私宅，大多 数为平和原住民的居住地。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件3.牛头溪岸生活区 牛头溪两侧宜居生活区，环境优美，临近商业中心与老城区。由于越来越多的新住宅项目的建设与设入使用，该区人气日益旺盛。但牛头溪两 岸的可用建设用地萎缩，该区的发展必然受到制
9、约。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件4.平和新区 未来县城规划发展方向，配套设施尚不成熟，目前人流与商业氛围不浓厚由于平和县政府规划县城今后将向东北的山格镇与文锋镇连接发展，平和新区在 近几年得到了大力的开发建设。国税局，公安局等政府职能部门的迁移，教育设 施的逐步完善，新区已成为平和县城发展的必然方向。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件5.花山溪岸生态区 未来平和的文体中心与新的自然生态居住区，但目前商业配套较为稀缺花山溪岸生态区是平和在原有的生态资源基础上，随着县城的发展而逐步起 来的。在平和老城区与商业中心区几无可用的建设用地时，花山溪岸
10、优美的 生态环境被发掘出来。作为新的居住区，将成为平和未来商业与生活配套最 为完善的区域。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件平和商业市场分析平和县的商业物业以沿街的底商为主，在整个平和县内尚未出现大型集中商业平和的整体商业还基本处于底商云集，独立经营，自然淘汰的商业初级阶段。 但顺着平和经济的发展和居民收入水平的增加，当地原始的商业形态已不能满 足越来越多样化的消费需求。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件平和县县城主要街道商业业态业业态街道业态业态人流出租率东东大街家电电，酒店娱乐娱乐 ，品牌服装，商超，银银行大量，车车多95%长长安路品牌服装，
11、家具，餐饮饮较较多90%和平路餐饮饮，建材，电讯电讯一般，车车多80%琯溪路零售，电讯电讯一般80%银银河路商超，餐饮饮，化妆妆品一般85%河滨滨路零售，餐饮饮，商超，一般85%平和主要街道的商业概况钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件由于平和县大量商铺大部分为私宅的一部分，越是临近政府部门和公共交通设 施的地方，其租金也越是高涨。但由于底商自身过于独立，难以形成集群效应 ，导致同一条街不同地段的租金差异巨大。小结：平和县城建筑组成早年以政府建设和私人住宅为主，其中各类房东对于其商铺普 遍无出售意向。而新住宅项目主要以住宅为主，配以少量的社区底商，数量稀少 。难以满中当地
12、越来越高的投资需求。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件竞争态势-地块周边商业处于待开发阶段从上图可以看出，本案地块处于整个平和县城的边缘，周边商业十分贫乏， 又与城区内的成熟商圈隔绝。影响项目前期招商与售价。但是，本案启动后，随着大型集中商业的兴起，商业档次与氛围的成长， 本案将当之无愧的成为平和的商业核心。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件平和县住宅市场分析平和县城在售商品房楼盘共有7个，分别为 ：柚都港湾锦绣柚都书香丽景康桥丽景水岸帝景星城皇家滨城恒风城市广场尊府钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件恒风城市广场钻井液性能
13、及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件尊府钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件柚都港湾钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件锦绣柚都钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件皇家滨城钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件水岸帝景星城钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件康桥丽景钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件书香丽景钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件竞争态势平和县现有项目分析项目名称在售情况约面积 （平米）均价格 (万元/)推盘时间优惠周
14、边配套备注在售产品锦绣 柚都高层100-1220.412010年10月无优惠周边配套不完善整体形象差，档次低，环境不好皇家滨城高层70-1250.422011.1无优惠较好整体感觉良好尊府未开盘88-140未知2012年底未知洲际大酒店、大 世界超市、 正兴学院产品定位于平和县高档住宅，售楼 处营销 中心暂未完善。柚都港湾小高层、多 层85-2460.382009年优惠30元/平较好整体形象低档、专业 水平较低书香丽景小高层、高 层74-1320.412012.1下定一万抵两万配套不完善售楼部外观大气，专业 水平较高康桥丽 景高层50-1400.43二期2011买房送摩托车较好个方面均良好水岸
15、帝景高层115-1560.4三期2011.5买房送公摊繁华地段、配套 成熟位置优越，售楼部及服务不上档次金蓝湾未开盘未知未知未知未知未知售楼部档次较高，形象好，专业 水 平较高恒丰城市广场高层未知未知未售未知未来配套好靠近平和首个城市综合体钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件住宅市场研究小结受国家相关政策的影响，平和本地商品房项目的销售有所走弱。供需方面，由于平和当地居民大多数拥有独立的私宅，对于商品房缺乏热情 ，主要需求点来自于近几年成家的年青一族和看好平和发展的外来投资者户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显；配以少量的单身公寓和小 两房以满足部分的投资需求。价格
16、方面，平和县城所有项目售价都处于同一水平，各项目价格出现一定的 波动，但幅度不大；本案可依托项目周边的住宅项目，形成互动，作为本案在销售招商重要卖点 。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件平和县城区商业目前主要以底层商铺以为主，缺乏 集中式商业。经营品种档次较低，不利于城区商业形象提升；商业区的品牌和吸引力较弱，县城商业中心还没有 形成；购物环境有待继续改善，影响城市品位及商业持续 健康发展。城区内商业种类比较齐全但结构不够合理 ，特色不够明显。投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买 家极少；商铺售价及租金以老城区政府为中心向四周呈递减 趋势，但回报率比较稳定；平和县城商业市场研究总结缺乏大型集中商业是平和 县城商业地产市场的空白 ，本案的开发将弥补这一 空白，增强整个平和县城 的吸引。同时带动整个平 和县城商来地产的跨越式 发展，也将激发当地及外 地的投资热情。本案若开完成将成为整个 平和的商业核心钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件产品规划建议钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织
