《互联网应用对地产投资逻辑和投资方向的冲击和对策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《互联网应用对地产投资逻辑和投资方向的冲击和对策（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、总体研究计划完成！报告分析逻辑互联网研究地产产业链在互联网时代的影响和冲击房地产业在互联网时代面临的新机遇重点研究受影响最大的产业链条给出初步分析结果与可能的应对方法比照成熟市场，寻找孵化领域细分市场判断筛选新机会提出结论，落实入场项目研究结论与下一步工作3提纲房地产行业生态环境的 变化与对策互联网正以前所未有的广 度和深度进入人类文明的 社会生活4受新兴市场的推动，2012年全球互联网用户 达24亿，年增长8%.Source: United Nations. International Telecommunications Union. In 增长最快的前15位国家互联网用户 达14亿，年增
2、长15%n美国互联网用户达到2亿4千万，年增 长3%n 中国区互联网用户达到5亿3千万， 年增长10%其中在2008年到2012年用户增加2亿 8千万，超过互联网用户总数一半农村网民增加3100万，年增长17% 左右52012年全球互联网人口平均普及率为34%Source: United Nations. International Telecommunications Union. I，中国互联网信息中心n 人口普及率最高的是美国，约占总人 口的78%n 年增长率最高的国家是伊朗和阿根廷 ，分别是55%和5%，人口普及率分别 是为55%和68%n 中国互联网人口普及率为40%, 保守 预计在
3、未来5年将达到60%n 截至2012年6月，主流消费力量的互 联网普及率为67.7%（20岁49岁）n宽带普及率达到94%（2011，Dec.)结论与下一步工作6提纲房地产行业生态环境的 变化与对策互联网正以前所未有的广 度和深度进入人类文明的 社会生活7重新想象一切，我们现身在何处，将走向哪里我们感觉：n 互联网技术带来的社会生活的变革将是颠覆性的 n 互联网已经开始改变产品的零售方式，随之而来的是产品生产方式，然后是我 们的生活方式同时看到：n 互联网兴起对于各产业交叉作用的时间和广度受经济周期，国家政策，市场状 态，产业特性，回报预测和人群固有习惯与观念的影响房地产各产业领域受互联网浪潮
4、的影响程度深浅不一结论与下一步工作9提纲房地产行业生态环境的 变化与对策 - 零售地产互联网正以前所未有的广 度和深度进入人类文明的 社会生活n 仲量联行报告显示，以各地购物中心空置率衡量，沈阳空置率高达24.3%，北京12.7%， 成都12.6%，其他 如广州/南京/上海/武汉在25%之间，无锡杭州1%1.5%n 做为零售地产的领军企业，万达广场2012年全国的平均客流增幅掉到了个位数，单价也呈现下降趋势，表 明消费者在店内的消费能力或者消费意愿出现下滑，商家倾向提高老店的盈利能力，而非增开新店n 2012年社会消费品零售总额预期可达21.5万亿，网购交易总额预计1.25万亿，占社会消费品零
5、售总额的比 重在5.8%6.2%之间，过去四年这一比重分别为1.1%、2.0%、2.9%、4.2%，年增长约45% （2012年社会消费品零售总额基于国家统计局2011数据并假设年增长17%）n 亚马逊暗示其将再推同日交货服务，给客户带来即时满足体验，从而挑战传统零售业的最大优势；亚马逊股 价再创新高，达到260美元左右，市值1180亿美元Source: Jones Lang LaSalle电商业态对传统零售渠道商的冲击日益尖锐问题： 中国零售业未来的十年会发生怎样的变化？市场上对于电商零售市场份额的增加比例存在多种争议n 以马云为代表的新型电商平台：- 电商将基本取代传统零售业n 以王健林为
6、代表的零售地产实体：- 电商和传统零售业都将存活，没有谁取代谁的问题；在未来十年内，电商的市场份额不会超 过50%根据国外成熟市场的调查显示，电商零售在未来十年 的营业额不会超过15%- 澳洲百货业巨头AMP Capital联合其他六家百货商共同邀请Urbis对于澳洲线上零售市场进行独立调查 - 图一表明，线上零售渗透率将在未来五年内快速增长，在十年左右达到11.8%，年平均增长15.9%，从更长 期来看市场份额将会达到峰值，约为澳洲市场总零售额的15% - 图二表明，即使存在线上销售的份额侵蚀，澳洲购物中心零售额预测在下十年继续持续增长线上零售的营业额预测（20102020）购物中心的营业额
7、预测（20102020）Urbis分析方法： 1. 选取26项产品门类对19个消费者，零售商和技术提供商进行调查，预测最终线上销售渗透率 2. 根据26个产品门类的9个关键指标，结合其他国家零售经验，预测2015年至2020年的线上销售渗漏率 资料来源： 1.Online retailing in Australia: Implications & Challengers for the Retail Industry: Urbis, July 2011 2.Australia eCommerce Market 2010: Frost & Sullivan, 20 July 2010 3.In
8、ternet Retailing in Australia: Market Outlooks, Implications and Impacts, Jebb Holland Dimasi & Marketshare, March 2000Mckinsey保守预计截至2016年零售电商 零售市场总额约为14%左右n 目前中国线上零售消费人群总数约为1.9亿，到2016年，预计将达到3.5亿，中国将超越美国成为最大的在 线零售市场 n 下图表明，受一线城市之外的居民收入增长驱动，线上零售市场的增长率是线下传统零售市场增长的3倍没有哪个细分零售产品可以在互联网的冲击下免疫， 部分门类受影响相对较小，
9、部分门类受到的影响是全局性的n 书刊，计算机软硬件，DVC， 游戏，运动类产品，服装鞋帽等在线上销售的份额会显著增加 n 各门类的影响大小取决于该类产品的在线呈现难易度，以及与线下相比可观的折扣力度优化结构，业务创新与尊重客户体验是传统零售 产业面对电商份额侵蚀的有效手段n 我们知道- 部分零售对于线上渗透率更敏感，资管部门需要根据状态进行门类品牌的调整- 高品质的地区性购物中心对于线上零售更有抗力- 线上零售会持续影响线下实体销售，线上线下融合协同成为必然的商业运营模式n 对策- 区分零售门类和个别呈现下行趋势的零售商- 侧重与线上零售的差异化- 改善顾客体验- 增强便利性- 回避过剩区域-
10、 线上线下联动发展n 机会- 优势区位传统百货业的收购重组：大商股份- 创新型零售业形态和商管设计公司的并购机会：诚品集团，星期八小镇- 不良资产处置平台的布局机会：Pamfleet案例一：由于产品特性及政策限制，中国药品电商 零售市场发展缓慢，抓住时机进行结构优化将夺得市场先机n 欧洲药剂师协会下属的药店90%以上开展网上药品预订服务 n 美国有30%的药品销售在网上完成 n 中国网络药品交易开放时间不长，很多企业还在观望中 n 上海药房网的年销售额仅相当于一家半实体药店的销售额优势劣势优化方式 线下：- 适当调整药品门类和比例- 关闭经营状况一般的门店- 进入小型社区中心 线上 : - 借
11、助现有电商平台进行网上试水- 逐步跟进网络药店的可行性分析- 借助线上搭建推广药品的宣传平台n 无经营面积的限制 n 无营业时间限制 n 客户覆盖面广 n 方便n无法即时送达 n 药品监管 n 运输保存 n 医保报销 n 老年群体覆盖 n 降低成本表现不显著 （平均毛利率19%， 实体店平 均27%）案例二：创新商业模式和体验式的人文精神使得台湾 诚品书店在网上电商带来的激烈竞争中依然保持巨大发展潜力 n 业态转换：以书店为品牌核心，带动商场、书店与零售的复合经营模式 n 即时转型：将书店定义为多元的、动态的文化事业，而非零售业 n 创新的行销设计、多元内涵的文化氛围打造与众不同的休闲文化场所
12、诚品集团诚品股份有限公司通路事业群，下属42家诚品书店诚品画廊网络事业处，实为诚品书店网上交易平台媒体事业群，统筹诚品对外的媒体广告及场地租赁业务大陆事业群建设事业诚品文化艺术基金会诚品生活股份有限公司餐旅事业群通路发展事业群旅馆事业群诚品开发物流公司诚建公司地控跟踪项项目案例三：星光耀广场以娱乐为核心驱动力强调难以 复制的玩乐体验，打造一站式儿童主题商业n 回避购物中心儿童业态的同质化竞争 n 充分利用上游儿童用品市场向下游发展的契机 n 整合传统渠道，打造利润空间地控跟踪项项目案例四： 西蒙百货（SPG)在金融危机后优化产业结构， 应用移动互联网技术推广精准营销，提升客户忠诚度n 西蒙集团
13、的业务经营遍及北美和亚洲等其他国际区域，拥有或持有326处物业 n 零售地产业态：地区性购物中心、奥特莱斯名品折扣、大都会区购物中心以及社区生活中心 n 收入来源：最低租金、超额租金、租户补偿及管理费用四个主要方面 n 净利润从2001年的1.99亿美元增长到2011年的10.25亿，增长了415%，平均年增长率达到了23% n 2008年金融危机后：- 有选择的收购高水准物业和出售非核心物业来优化物业组合- 在全国最大的100家购物中心中安装Shopkick的基于物理定位的移动购物技术装置- 在手持智能设备上安装了Shopkick程序的顾客，只需走进特定的商户，即可获得积分回馈（积分可用来在
14、线上商店下载歌曲、兑换社交网络信用点、在合作商户购物、订阅杂志或慈善捐赠）数据来源：Yahoo finance结论与下一步工作20提纲房地产行业生态环境的 变化与对策 - 酒店和分布式租赁互联网正以前所未有的广 度和深度进入人类文明的 社会生活自2009年以来，高档星级酒店客房空置率持续偏高n 根据STR Global对上海、北京、广州、三亚、青岛等中国主要城市的调研发现，有15个城 市超过50%的酒店入住率明显下降，其中上海、三亚、西安和广州尤为明显，中国酒店市场 正有逐步放缓的迹象n 抽样中端以上定位酒店调查数据显示，今年17月平均入住率仅59.9%，同比有所下降22分布式住宅租赁在互联网
15、的支持下逐渐进入短期商务 和假日出行市场n 国内一线城市积累庞大的非自用住宅存量资产，政策及市场因素驱使业主寻求租赁收益 n 大量一线城市流动人口的租赁需求（包括数量和居住质量）日益增长 n 服务式公寓保持较高的出租率，截至2012年一季度，上海服务式公寓市场总存量17000套 ，入住率88%上海服务式公寓入住率和租金趋势上海服务式公寓供应和存量趋势数据来源：第一太平戴维斯数据来源：第一太平戴维斯增强客户体验管理与风格创造使得部分星级酒店从 众多竞争者中脱颖而出n 我们知道- 自2009年以来，由于金融危机的影响及万达绿地等地产开发商进入酒店市场，北京、上海到 海南等城市的高档星级酒店客房空置
16、率持续偏高，市场竞争更加激烈，酒店整体盈利空间缩小- 互联网使得分布式租赁市场充分发展，挑战传统酒店的卓越运营能力n 对策- 酒店管理IT化，提供客户便利体验及价格驱动消费l 在线预订，移动互联预订技术支持l 客户数据分析提供酒店管理支持：空置率分析、定价、LBS- 客户体验管理的精细化：流程改造- 环保绿色文化，特色文化的附加设计：布达佩斯凯宾斯基n 机会- 特色酒店的扩张机会：SBE- 互联网支持下的分布式住宅租赁： Yopark, 途家，自如- 住宅租赁的在线支持：爱日租，蚂蚁短租，携程案例一：Homeaway在五年内成长为全球最大的假日 房屋租赁在线服务提供商n 目前在全球145个国家拥有超过50万个假日租赁房源 n 2011年6月, 在纳斯达克挂牌数据来源：Yahoo financeNasdaq: AWAY 所属行业: 地产 二级市场基本信息- 52周价格区间: 19.1928.00- 市值: 1.75 B- 市盈率：175 .
