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5、7090政策限制；产品：情景花园洋房，风格园林；2009年11月22日前竣工。项目基本介绍紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案低密度，中等体量规模；特色产品，情景花园洋房；市场稀缺产品，易于树立项目高端产品形象。项目核心价值紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案产品环境市场环境离宝坻区中心较近,借助其完善的生活配套设施可以解决本项 目周围比较缺乏成熟生活配套的问题.宝坻经济发展水平较低，但速度较快发展。07年宝坻房地产市场步入快速发展阶段，成交面积增幅明显。
6、宝坻区房地产市场与天津市房地产市场发展相比，其发展速度 比较缓慢。商品房价格水平和上涨速度，宝坻区都远远低于核心城区的发 展速度。 两极分化现象较严重，城区项目价格普遍不高。 08年初市场空档，后市竞争压力大项目环境描述紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案08年竞争压力大；区域环境总体呈现稳步上扬趋势；在推广上须快速树立项目高端市场形象。以强化市场差异性。并利用此效果快速回笼资金，以缓解因市场竞争而带来的资金压力。项目环境分析紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展
7、策划案主要客层群家国公务员、企事业单位人员、企业管理人员、个体商户；本地客户群占绝大部分；核心客层划分传媒营销体验营销文本营销层峰 人士金领阶层小资阶层温饱阶层金紫灰橙褐灰，中坚阶层紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案客层生活特写客层定位 高级灰“灰”是一种中性的色调，它内敛而不张扬，沉稳而不浮躁，有力量而不炫耀，有个性而不随流。作为城市的中坚阶层，“高级灰”已成为时尚的代言人、缔造者，他们有意无意地影响着都市人的生活观念、行为方式，体现着未来生活的潮流趋势。 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新
8、车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案“高级灰”的生活理念p 不喜欢离群索居，更习惯于城市的消费氛围和社区的居住感觉。p 世界真的很小，总有一种场合或氛围能够让志同道合的人们聚在一起。p 充分考虑为追求所谓的品位居住而付出的时间成本及生活成本是否值得，具有二次置业者理性而独到的鉴赏力（但又不仅仅局限于二次置业） 。p 寻求物质与精神的平衡，愿意为精神的支付而克扣超出需求的物质。p “审美消费”成为阶层的符号。我们的目标客户已经拥有一定的社会地位，他们需要一个体现优越感的居所，但不需要很张狂、很炫耀，而是稍稍带点含蓄和内敛。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试
9、驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案决定项目基调的不是发展商、不是项目本身，而是客层。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案同时，向往更高一层的城市，也是现代人的普遍的生活价值趋向乡镇县城城市都市抓住天津居民的心理内在需求，通过城市概念的挖掘，进而联系城市居民，引发 对产品关注，形成聚集人气的“盆地效应”是本案的重要演绎环节。因此城市、 产品、客群是本案的3大演绎角色。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案那么我们的产品将要面对什么样的人？ 我们的产品将怎么
10、样面对这些人？紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案消费群体指标消费者特征年 龄25-45岁收 入家庭年均收入10以上（以住房支出占总收入40%60%计算） 来 源大部分是在天津工作生活的中青年一代，习惯并有感情于传统社 区，有稳定职业、较高收入的新移民 购房动机 以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；喜欢购买整合型产 品、追求优越的服务生活特征描述注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形 象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会 。由于文化程度高， 处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统。客群分析紫荆电影
11、院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案我们的目标客群本土政府公务员 私营企业主 企业中高级管理者 外企白领 本土富足居民 投资客 小区设计 地理位置 楼盘形象 房屋设计 设施 价格 便利性 环境这些是所有购房者的普遍关注点，也是各楼盘有则必炒的卖点。 那么我们的客群还有什么样的待挖掘需求？ 我们还有什么待贩卖的卖点？紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案区位区位产品产品与闹市区的合适尺度与闹市区的合适尺度市场市场独特的洋房设计独特的洋房设计园林景观精致细腻园林景观精致
12、细腻高附加值户型设计高附加值户型设计市场被动升级的契机市场被动升级的契机非大众生活圈非大众生活圈生活美学的品味生活美学的品味舒适私密的自我空间舒适私密的自我空间全新的理念全新的理念别样的生活体验别样的生活体验价值体系价值体系形象要素形象要素华夏未来幼儿园华夏未来幼儿园生活艺术生活艺术世袭世袭现有项目水平较低现有项目水平较低先人一步的生活追求先人一步的生活追求形象定位体系生生 活活 是是 一一 种种 态态 度度教育学区教育学区纯粹的高尚纯粹的高尚风情商业街风情商业街生活的主场生活的主场紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案个性而
13、不前卫内敛而不低沉玩味绝不重复感性触觉而又理性品评广告核心基调紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案因此，我们需要给予项目 一个有个性，而优雅，同时又 有点玩味的触发感性名字。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案满庭芳有个性，优雅，又有点玩味案名的三大要素： 洋房产品所带来的别样生活情趣； 学堂文脉，取义中国词牌名，如“沁园春、念奴娇”等，彰显高尚的项目生活意境； 有利于分期推广：如第一期“满庭芳品境”，第二期“ 满庭芳雅庭”等，结合不同产品细节特征延展。紫
14、荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案11万多平米建面，小于1.35容积率洋房建筑及美树园林原生树林及风景社区小路情景花园洋房创新户型设计大院生活美学美宅生活态度项目价值美宅院街风情商业街生活主场“芬芳”生 活生活是基于项目的优越品质生活条件下所产生的，美宅院街 “芬芳”生活洋房 院街 生活品境紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案系统推广策略第二部分紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案推广策
15、略核心总纲三个阶段+两条推广线三个阶段前期（开盘前），中期（开盘热销及二期开盘），后期（消化期）；前期：形象塑造与差异化特色建立为主，高端入市；中期：开盘热销，现场氛围营造，样板及工程进度配合，生活情景展现；后期：会所、景观、场景的应用，细节卖点逐渐阐述，文化生活情景展现；两条推广线明线：理想的芬芳生活高度建立（虚线）（形象）暗线：关于实现芬芳生活的硬件卖点（实线）（卖点）紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案前期推广要点 项目 形象塑造前期推广主题：宝坻 理想的生活小镇以理想的生活小镇社区形象导入市场，引起关注。外部包装策略
16、：户外、道路站牌、楼体、报纸等公众媒体全线展开。现场包装策略： 实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场；第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀现场包装主要内容：外路牌、导示牌、立柱挂旗、工地路牌、围板、售楼处导示牌、售楼处标牌、停车场标牌、欢迎标牌、看楼专车、POP彩旗或吊旗设计楼梯招示布（项目名称、销售信息、促销概念等等）、楼层进度牌。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案沟通Hello , 生活！Hello , 洋房！一种沟通方式一个特定的语境项目独特气质紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案有一种时尚，将风靡宝坻！芬芳生 活紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策
