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1、 万科豪宅小户的实践武汉世联万科圆方项目组世联地产万科圆方项目组P（2007）026号地块 （占地1.2万，容积率2.98，建面3.61万 ）2007年武汉六家开发商200轮竞标万科难得放肆楼面地价5287元/又是一个地王 CBD一级辐射区未来趋势向好大盘包围道路改造交通暂时不便 城中村中央以脏乱差知名与繁华无关世联地产万科圆方项目组世联地产万科圆方项目组万科圆方看得见的鸡鸣狗叫2008年，圆方高挂免战牌。2009年入市，综合成本超10000元 /，区域最高仅8000元，业界都在看，圆方怎么 玩？世联地产万科圆方项目组 别无出路，唯有豪宅！困境世联地产万科圆方项目组 圆方是否具备 一个豪宅的内
2、核？思考世联地产万科圆方项目组项目 背景汉口CBD辐射区/城改区域/全装修公寓项目开发商武汉万科天诚房地产有限公司 地址江汉区马场角路与马场一路交汇处 物业类型公寓式住宅规模占地12022.24，建面36031.50， 容积率2.98，绿化率35.7% 产品形式1栋20层，803套约45平米公寓式住宅优势：属于规划的汉口城区新华西中央居住区；项目1公里以内周边交通、教育、医疗配套齐全。万科品牌优势、万达入驻。创新45 两房户型、超配会所。劣势：四至为城中村改造区域，现阶段居住品质不高。位于城市主干道新华路和唐家墩路之间，但目前道路施 工，到达性较差。世联地产万科圆方项目组万科圆方CBD 辐射低
3、置业 门槛万达广 场入驻万科强 势品牌创新户 型超配泛 会所汉口王家墩CBD板块核心辐射地段， 拆迁改造正在进行，前景看好。万达菱角湖购物广场开工新 建，与项目近在咫尺，辐射 效应明显。国内地产龙头，武汉耕耘多年， 有强大的市场号召力，万科物业 美誉度极佳。前所未见的45两房一厅，人体 工学设计，强大收纳系统，提供 不可思议的装修公寓产品俱全的公共配置：星幕会所 、 XXXL餐客厅、影音室、云 顶健身房、拉菲红酒吧、雪 茄吧、书吧、mini高尔夫练 习场、网络浏览室最低首付仅10万元，即可获得 汉口中心装修两房，自住、投 资两相宜。价值 梳理世联地产万科圆方项目组王家墩CBD辐射区万科强势品牌
4、万达商业广场不可思议的45两房V24超配会所万科物 业服务价值 梳理世联地产万科圆方项目组市场 背景市场回暖迅速/市场空白户型/ 价格劣势明显主要竞争对手毛坯均价7000元，装修单方8500元，圆方10000元/以上的价格不占优势。09年3月后成交量回升迅速，市场供应量不足，价格持续上涨。市场供应二房55万起价，一房天花板在 4550万。本项目凭借创新户型可做到 50万两房，可以弥补市场供应空白点。世联地产万科圆方项目组城市豪宅的房地产价值体系城 市 豪 宅 价 值 指 标核心地段优质产品便利指标人文指标商务指标自然指标规划指标物管、会所指标配套指标建筑、建材指标稀缺资源城市商务区及其辐射带城
5、市核心区，城市资源极 大丰富认知高尚、历史悠久的人 文积淀区域稀缺的山体、海景、湖泊 、公园等自然资源发展商品牌指标实力雄厚、一线品牌规划气势与社区园林建筑、建材形象与品质高档齐全的配套标准本案匹配度 顶级物管，高档会所产品具备了城市豪宅的基本质素，具有较大的打造空间世联地产万科圆方项目组营销策略抢地段四大策略有效市场站位，塑造圆方高端项目形象， 成就圆方豪宅价格。树形象重展示价格杠杆世联地产万科圆方项目组代言城市3.0，定义汉口未来；跳出唐家墩，重新定位 为汉口西北湖豪宅区高端楼盘，抢占大武汉高端客户。寻FUN西北湖，分享3.0”网络炒作活动起势。抢地段圆方在哪里？唐家墩？西北湖！城市3.0
6、概念代表一个地区发展的未来，通过对北京、上海城市发展的解读，突出项目所 在区域代表了汉口的城市主脉动向；同时作为一个万科旗下的高端产品，项目所在的唐家 墩片区直接与西北湖片区相连，与汉口武广商圈也不算遥远。所以万科圆方入市成功炒作 西北湖和3.0概念，将自身与汉口区域一线高端豪宅放在同一水平线上，拔升自身形象。世联地产万科圆方项目组V24公寓概念的成功推出，提高了客户关注度；产品 发布会高调亮相，将意向客户对项目预期推至顶点 。万科圆方v24公寓发布会树形象V24公寓，是专为城市精英、特别是高级经理人 而打造的高品质、社区型、高端服务的超配公 寓。V24代表的不仅仅是一种高端公寓，更是一 种舒
7、适奢想的生活方式。V24公寓在选址上有着恪守的要求与规范，必须 一定要避开城市主干道，避开城市的噪音和粉 尘污染同时，他们的居所又不能离工作 地点太远，最多10-15分钟车程。在工作和生活 之间保持相对合理的时间成本。万科圆方是万科集团在恪守这一系列标准之后 对集团所有的全国所有地块严谨甄选后确定在 武汉马场路运行V24产品的一个项目。 引自销售说辞世联地产万科圆方项目组将销售现场与空中会所合二为一，设计感十足的公共 空间和绝对可以炫耀的配置使现场有强烈的感染力。重展示世联地产万科圆方项目组价格杠杆产产产产品品类类类类型型主要客主要客户户户户置置业倾业倾业倾业倾 向向北向房北向房 异型房异型房
8、投资型客户， 年龄、阶层 跨度大关注投资低门槛 ，收益最大化， 实惠为先一房一房享受型客户为 主，事业成功 ，渴望自我空间关注生活品质， 舒适为先南向房南向房首置家庭或对生活品质有很高 要求的客户分别关注居住区域和居住档次， 身份为先不同物业的客户在经济能力，家庭构成等有相当差异，不同物业的客户在经济能力，家庭构成等有相当差异，其购买房产时必然存在其购买房产时必然存在不同的关注点不同的关注点用圆方生活理念和区域优势上的相同点统领差异产品，充分运用价格 杠杆和差异化说辞推动去化。世联地产万科圆方项目组明星南向房源高举高打，提升项目整体品质感，带动整盘销售现金牛北向房源保证资金快速回流，最快速度重
9、新打响市场婴儿东西向房源可租可住，根据市场情况弹性定价，在南向产品带动项目价格提升情况下，借势提高销售竞争力，保证项目合理价格和销量。波士顿矩阵 产品角色定位高市场 增长率高明星现金牛婴儿瘦狗 相对市场份额南 向东 西 向北 向不同产品不同功能定位：南向产品不同产品不同功能定位：南向产品提升品质提升品质，北向产，北向产品保证品保证现金回流现金回流，东西向产品，东西向产品塑造空间大塑造空间大价格杠杆世联地产万科圆方项目组形象塑造 高举高打卖点信息释放 精准定位品牌维护 低投入高效率城市3.0 西北湖不止一种 风范 唯超配可匹配汉口中心、新万达 旁、首付10万、住 万科、住成品圈层营销 暖场活动
10、网络炒作推广节奏 三段论世联地产万科圆方项目组入市：起、借、造，三势合一树概念品牌u起势：“寻FUN西北湖，分享3.0”网络炒作活动起势；u借势：金色临时外展点借势，充分利用万客客户资源 传播项目入市迅息；u造势：产品发布会高调亮相，将意向客户对项目关注 和预期推至顶点；关键 营销举措世联地产万科圆方项目组52个网点易拉宝摆放 银行客户员工短信 网络PPT、邀请函万科圆方户外派单短信银行网络报纸8天投放量200万 条，平均25万条/ 天5大网络banner、 文字链、新闻，网 站资源CALL客晨报、晚报、金报连续三天半版 报广开盘信息强化、软文释放关 键价值点95000份海报宣传单6 西北湖、唐家墩、武 广商圈6天扫街、爬楼 全覆盖循礼门两面户外 资源全整合，高 炮截击认筹开盘：六大火力型渠道齐出动，栽起圆方品 牌大树一把盐理论：做大型一次，一次性做大关键 营销举措
