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1、房地产汇算清缴（上房地产汇算清缴（上 ）主讲：张辉主讲：张辉 主要内容主要内容 一、筹建年度的税务稽查一、筹建年度的税务稽查 二、建设年度的税务稽查二、建设年度的税务稽查 三、预售年度的税务稽查三、预售年度的税务稽查 四、房屋交付当年的税务检查四、房屋交付当年的税务检查 五、竣工决算当年的汇算清缴五、竣工决算当年的汇算清缴 六、竣工决算以后年度的汇算清缴六、竣工决算以后年度的汇算清缴2 2筹建费用的会计处理筹建费用的会计处理 旧准则：发生时计入旧准则：发生时计入长期待摊费用长期待摊费用科目，科目， 不影响当年会计损益，待开始生产经营后不影响当年会计损益，待开始生产经营后 一次性的计入当年会计损
2、益（一次性的计入当年会计损益（管理费用管理费用） 新准则：发生时计入管理费用科目，新准则：发生时计入管理费用科目， 影响当年会计损益，开始生产经营后影响当年会计损益，开始生产经营后 也不进行相应调整。也不进行相应调整。 注：应当计入开发成本的除外，如前期工注：应当计入开发成本的除外，如前期工 程费等程费等3 3筹建年度筹建年度 20092009国税函国税函9898号关于企业所得税若干税务号关于企业所得税若干税务 事项衔接问题的通知事项衔接问题的通知 新税法中开（筹）办费未明确列作长新税法中开（筹）办费未明确列作长 期待摊费用，企业可以在开始经营之日的期待摊费用，企业可以在开始经营之日的 当年一
3、次性扣除，也可以按照新税法有关当年一次性扣除，也可以按照新税法有关 长期待摊费用的处理规定处理，但长期待摊费用的处理规定处理，但一经选一经选 定，不得改变。定，不得改变。 企业在新税法实施以前年度的未摊销企业在新税法实施以前年度的未摊销 完的开办费，也可根据上述规定处理。完的开办费，也可根据上述规定处理。4 4筹建年度（续筹建年度（续1 1） 20102010国税函国税函7979号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问 题的通知题的通知 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题 企业自开始生产经营的年度，为开始 企业自开始生产经营
4、的年度，为开始 计算企业损益的年度。企业从事生产经营计算企业损益的年度。企业从事生产经营 之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出 ，不得计算为当期的亏损，应按照，不得计算为当期的亏损，应按照国家国家 税务总局关于企业所得税若干税务事项衔税务总局关于企业所得税若干税务事项衔 接问题的通知接问题的通知（国税函国税函200998200998号号）第）第 九条规定执行。九条规定执行。5 5筹建年度（续筹建年度（续2 2） 如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶 段发生的企业开办费用，先在长期待摊费段发生的企业开办费用，先在长期待摊费
5、用科目归集，会计规范要求在开始生产经用科目归集，会计规范要求在开始生产经 营的当月一次性进入会计损益，税法一般营的当月一次性进入会计损益，税法一般 要求在开始生产经营当年一次性申报扣除要求在开始生产经营当年一次性申报扣除 ，即会计和税法基本一致，或者按照不低，即会计和税法基本一致，或者按照不低 于于3636个月分摊个月分摊 资产负债表体现发生的开办费，损益表和资产负债表体现发生的开办费，损益表和 所得税申报表均为零，不涉及纳税调整所得税申报表均为零，不涉及纳税调整6 6筹建年度（续筹建年度（续3 3） 如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发 生的企业开办费用，
6、直接确认为管理费用生的企业开办费用，直接确认为管理费用 进入会计损益，但税法认为尚未进入生产进入会计损益，但税法认为尚未进入生产 经营期，不允许申报扣除，一般要求在开经营期，不允许申报扣除，一般要求在开 始生产经营当年一次性申报扣除，形成时始生产经营当年一次性申报扣除，形成时 间性差异，或者按照不低于间性差异，或者按照不低于3636个月分摊个月分摊 损益表为负数，但所得税申报表应当体现损益表为负数，但所得税申报表应当体现 纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现 纳税调整减少纳税调整减少 申报表申报表- -房地产房地产7 7筹建期结束筹建期结束 一般认为：建设工
7、程开工日，即为开始生一般认为：建设工程开工日，即为开始生 产经营之日，不考虑相关证件是否齐全产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许建设用地规划许 可证可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建设建设 工程施工许可证工程施工许可证 商业和服务业：取得第一笔收入商业和服务业：取得第一笔收入 工业和建筑业：开始归集生产成本工业和建筑业：开始归集生产成本 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、地质勘探、 平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）8 8施工许可证
8、施工许可证 中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法 第九条建设单位应当自领取施工许第九条建设单位应当自领取施工许 可证之日起三个月内开工。因故不可证之日起三个月内开工。因故不 能按期开工的，应当向发证机关申能按期开工的，应当向发证机关申 请延期；延期以两次为限，每次不请延期；延期以两次为限，每次不 超过三个月。既不开工又不申请延超过三个月。既不开工又不申请延 期或者超过延期时限的，施工许可期或者超过延期时限的，施工许可 证自行废止。证自行废止。9 9业务招待业务招待 大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税 函函2009182009
9、18号号 企业在筹建期间内发生的开办费，包括人企业在筹建期间内发生的开办费，包括人 员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷 费、注册登记费等，不包括业务招待费、费、注册登记费等，不包括业务招待费、 广告和业务宣传费。广告和业务宣传费。 税前扣除的开办费中，如包括业务招待费税前扣除的开办费中，如包括业务招待费 、广告和业务宣传费应按照税法规定执行、广告和业务宣传费应按照税法规定执行 ，即此两项费用税前扣除的前提必须有销，即此两项费用税前扣除的前提必须有销 售售( (营业营业) )收入。收入。1010筹建期间业务招待费筹建期间业务招待费 如果开办费选择在开始生产经
10、营的当如果开办费选择在开始生产经营的当 年一次性扣除，则开办费中业务招待年一次性扣除，则开办费中业务招待 费与费与当年当年管理费用中的招待费一并计管理费用中的招待费一并计 算扣除限额算扣除限额 如果开办费选择从开始生产经营的当如果开办费选择从开始生产经营的当 月分月分3636个月分期扣除，则开办费中业个月分期扣除，则开办费中业 务招待费务招待费分期与各年分期与各年管理费用中的招管理费用中的招 待费一并计算扣除限额待费一并计算扣除限额1111土地契税土地契税 20102010国税函国税函220220号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知 五、房地产开发企业取得土地使
11、用权五、房地产开发企业取得土地使用权 时支付的契税的扣除问题时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权 房地产开发企业为取得土地使用权 所支付的契税，应视同所支付的契税，应视同“按国家统一按国家统一 规定交纳的有关费用规定交纳的有关费用”，计入，计入“取得取得 土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额”中扣除。中扣除。 成本成本/ /费用：是否存在特定的对象费用：是否存在特定的对象1212土地契税（续土地契税（续1 1） 20042004财税财税134134号关于国有土地使用权出让号关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知等有关契税问题的通知 以协议方式出让的，其契税计税价
12、格为成交价格以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格 。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置 补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费 、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物 、无形资产及其他经济利益。、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确 定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配 套费以及套费以及各种补偿费用各种补偿费用应包括在内。应包括在
13、内。1313土地契税（续土地契税（续2 2） 20072007财税财税162162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物 等等( (包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他 附着物附着物) )转让给他人的，应按照转让的总价款计征转让给他人的，应按照转让的总价款计征 契税。契税。 20092009国税函国税函603603号关于明确国有土地使用号关于明确国有土地使用 权出让契税计税依据的批复权出让契税计税依据的批复（现行有效现行有效）
14、对通过对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地程序承受国有土地 使用权的，应按照土地成交总价款计征契使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的税，其中的土地前期开发成本土地前期开发成本不得扣除。不得扣除。1414场地平整条款场地平整条款 1 1、如果土地出让合同明确约定由出让方（、如果土地出让合同明确约定由出让方（ 政府）承担，并且出让方实际履行，则场政府）承担，并且出让方实际履行，则场 地平整费用与受让方（开发商）无关。地平整费用与受让方（开发商）无关。 2 2、如果土地出让合同明确约定由受让方（、如果土地出让合同明确约定由受让方（ 开发商）依规划自行平整，则土地买价或开发商）依
15、规划自行平整，则土地买价或 出让金不包括场地平整费用，但开发商实出让金不包括场地平整费用，但开发商实 际发生的场地平整费用应交计入土地成本际发生的场地平整费用应交计入土地成本 计算缴纳契税。计算缴纳契税。 20092009国税函国税函603603号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让 契税计税依据的批复契税计税依据的批复1515场地平整条款（续场地平整条款（续1 1） 3 3、如果土地出让合同明确约定由、如果土地出让合同明确约定由 出让方（政府）承担，但出让方向出让方（政府）承担，但出让方向 受让方（开发商）返还定额的场地受让方（开发商）返还定额的场地 平整费用，则平整费用，则 （1 1）实际发生的场地平整费用，）实际发生的场地平整费用， 对外取得发票时应当开具出让方的对外取得发票时应当开具出让方的 抬头，与开发商无关；抬头，与开发商无关；1616场地平整条款（续场地平整条款（续2 2） （2 2）如果实际发生的场地平整费用大于定）如果实际发生的场地平整费用大于定 额返还的金额，超过的部分不允许重复计额返还的金额，超过的部分不允许重复计 入土地成本，应当计入营业外支出科目，入土地成本，应当计入营业外支出科目， 既不允许在企
