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1、http:/ 联系qq： 744421982集中采购与成本控制中信深圳集团成本控制部http:/ 联系qq： 744421982目 录第一篇、房地产行业集中采购的重要性第二篇、深圳集团的集中采购第三篇、行业集中采购现状第四篇、中信地产集中采购展望http:/ 联系qq： 744421982房地产行业集中采购的重要性第一篇http:/ 联系qq： 744421982一、房地产行业的生产方式 房地产开发项目在“成型”后，需要投入的资源相对较少，而且随着开发的不 断推进，能影响项目销售的办法也将越来越少。对 资 源 的 投 入对 销 售 的 影 响 力生产准备成品销售实现“偏进货型”的生 产方式ht
2、tp:/ 联系qq： 744421982二、加强采购管理对地产行业的重要性 偏进货型的生产方式要求房地产企业在“进货”环节 投入更多的资源，精耕细作，做足“前期”。 房地产是资本密集型产业，保证资源的投入效 用需要依靠有效的采购管理http:/ 联系qq： 744421982三、规模型房地产企业采购的组织方式分散型采购 集中型采购http:/ 联系qq： 744421982两种组织方式对比集中采购购分散采购购优 点获获得规规模效益，议议价能力强，优优惠条件多 ； 降低采购购和物流成本； 易于稳稳定供应应商关系，实现实现 有效长长期合作 ； 决策层层次高，权权力制约约明显显； 操作规规范，透明程
3、度高。补补充集中采购购不足； 有利于采购购各环节环节 的协调协调 配合， 手续简单续简单 ，过过程短，直接快速。缺 点程序较较多，过过程较长较长 ；权权利分散，不利于成本的有效降低； 决策层层次低，易于产产生暗箱操作； 对对供应应商的政策不统统一； 无法形成批量，没有议议价能力。 适 用 范 围大宗、价高物品或服务务； 关键键物品或服务务； 易出问题问题 物品或服务务； 定期采购购物品或服务务； 标标准化物品小批量、单单件、低值值物品； 分散优优于集中采购购的物品； 易购买购买 ，属地化要求较较高的物品； 各公司有分散采购购的能力和制度保障http:/ 联系qq： 744421982四、房地产
4、企业面临的外部压力 成本压力：一级市场：地价攀升，“地王”记录不断刷新；二级市场：房价基数水涨船高，受购买力提升滞后影响 ，消费者对房价日益敏感。 同业竞争：建筑产品日益丰富，差异化竞争更加突出。 消费需求升级：居住的基本生存需求向住宅体验需求升 级，消费者日益重视建筑内在质量、美学和文化。http:/ 联系qq： 744421982 企业投资者（股东）的压力：投资渠道的丰富导致 投资人对投资的预期回报日益重视。 合作伙伴（供应商）的压力：如何找到优秀的合作 伙伴？优秀的合作伙伴总是稀缺资源。http:/ 联系qq： 744421982土地费 用前 期财 务 成 本配 套管理费用维 修营 销建
5、材及设 备占建安 成本65- 75约占总 开发成 本40开发成本 构成建安 成本五、集中采购对地产行业的重要性1、集中采购有利于应对外部压力（1）应 对 成 本 压 力http:/ 联系qq： 744421982规模化地集中采购建材及设备采购，可明显降 低建安成本和总开发成本（建安成本占总成本 40，建材占建安成本65-75）；营销、设计等服务的一揽子集中采购，可有效 控制服务成本。集中采购成本控制效应明显：http:/ 联系qq： 744421982不同成本要素对利润的敏感系数（2）应对投资者压力：实行集中采购，利润提升空间巨大现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+17+5-50-20-8
6、销售额100117105100100100主营成本607060606055工资10121051010管理费用252525252025利润51010101010利润弹性5.8820-2-5-12.5比较一下比较一下！http:/ 联系qq： 744421982 销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显 ； 价格利润弹性很高，但价格刚性，价格与需求成反 比，有抑制销售的风险； 工资、管理费刚性，大幅下降不现实，利润弹性也 不明显； 而利润对主营成本的弹性明显，提升潜力巨大。集中采购对成本的有效控制才是提升利润的直接手段。http:/ 联系qq： 744421982 企业的竞争归根结底是资源的竞
7、争，通过集中 采购实现与供应商的长期合作关系，进而结成 资源联盟，分散采购则无法带来这种效应。 战略联盟成为企业间资源集成的桥梁，将企业 间的竞争提升到供应链竞争层次。将有效地扩 展企业能力边界，形成企业核心竞争力。2、实行集中采购有利于企业形成核心竞争力http:/ 联系qq： 744421982供 应 商 价 值 模 型3、实行集中采购为价值增值创造条件 保持距离的关系合作关系供应应厂商传统传统供应应商授权权供应应商合作伙伴关系战战略联联盟高低价值值增值值依赖于集中采购创造的长期合作关系，供应商从单纯的满足需要到参与 企业的产品研发，从源头上创造价值，价值增值效应更为明显。http:/ 联
8、系qq： 744421982 集中采购透明，专业性强，依靠规范化的操作 和专业素养赢得客户尊敬，提升企业形象； 集中采购政策统一，金额巨大，彰显企业实力 ； 集中采购的产品经多轮回论证，性能稳定，服 务有保证，赢得业主认可，有利于塑造企业品 牌。4、集中采购有利于企业形象和品牌的塑造http:/ 联系qq： 744421982 借鉴设备、设施、建材的生产标准，通过集中 采购进行长期跟踪，多方比选，用于指导产品 的前期规划和设计，易于实施产品的标准化。5、集中采购有利于产品标准化。http:/ 联系qq： 744421982深圳集团的集中采购第二篇http:/ 联系qq： 744421982 先
9、行选择性集中采购，积累经验，逐步推广一、深圳集团集中采购的策略通过集中采购目录，选择标准化程度较高、单 位价值高的材料和设备进行集中采购，积累经 验后逐步推广。目前已向服务采购领域延伸。http:/ 联系qq： 744421982特点： 公平、公正、公开，一视同仁，阳光操作 充分竞争，优中选优 提高质量，降低价格（最佳性价比）二、采购方式：招标采购http:/ 联系qq： 744421982三、 集中采购流程http:/ 联系qq： 744421982四、集中采购效益1、显著的成本效益：截至2008年三月，深圳集团采购中心在不到一年时间内， 完成集中采购金额8127万元，采购设备1503台套，
10、与子公 司最低预算总额相比，总体下降16.3，取得了显著的成 本效益。2、技术效益：集中采购为产品和服务的技术论证提供了反复审核的 条件，保证了技术方案的成熟。http:/ 联系qq： 744421982五、深圳集团集中采购经验集中采购是深圳集团新的尝试，是公司采购流程的变革解冻再冻结变革分散采购集中采购成熟化公司现有习惯对能否满足技术要求的疑虑担心失去既得利益是否符合子公司的利益阻力集团领导挂帅：推动、支持专业实力保证满足技术需求集中采购过程透明阳光非利益关系专业人员参与评审推动力http:/ 联系qq： 744421982深圳集团集中采购的成功施行，得益于以下几点：领导的充分重视、推动和支
11、持完善的集中采购制度保障（制度建设规范、系统）集团领导和子公司有效的监督机制（所有招标过程文件及记录均 公开，接受检查）拓展足够的供货渠道和供应能力，形成有效的供应商评价和优化熟悉相关的技术规范或标准，提供技术上的把关和优化支持有专家队伍进行独立评审有便捷和公开的信息发布渠道（中国招标网、互联网） http:/ 联系qq： 744421982行业集中采购现状第三篇http:/ 联系qq： 744421982大型地产集团都在不同程度上实行集中采购代表性公司：万科、中海等http:/ 联系qq： 744421982大型地产集团集中采购发展特点：1、集中采购比重逐年上升http:/ 联系qq： 74
12、44219822、集中采购基本实现电子化万科：万科联合发展中心专业平台中海：组建中海招标门户网站，内部与ERP相联3、与核心供应商结成紧密合作关系：从大范围选择供应商到逐步与少数供应商结成 紧密合作关系万科：日立、施耐德、海尔等中海：三菱、诺贝尔等http:/ 联系qq： 744421982中信地产集中采购展望第四篇http:/ 联系qq： 744421982转变一、集中采购向战略采购转变 供需双方不仅仅局限于单纯的产品买卖，供应 商从产品选型等方面，向中信地产提供专业意 见，进行技术培训，以求更好地满足最终用户 需求； 双方的团队将根据未来客户的新需求，联合进 行产品研发工作，携手创造客户价
13、值。http:/ 联系qq： 744421982转变二、集中采购的事后控制向全过程成本控制转变现有的集中采购主要为满足项目施 工需要，参与产品论证和设计的功 能未得到充分发展，导致对成本的 控制主要体现为事后控制。可行性研究设计招标施工结算项目生命周期成 本 调 整 余 地采购职能前期介入越深，对产品总成本的贡献效应越明显采购职能前移，实现跨职能功能http:/ 联系qq： 744421982 采购逐渐由程序化的、单纯的事后购买过渡到事 前建议，向前瞻性、跨职能部门的功能转变。 采购部门参与产品的设计和研发，将事后控制向 全过程成本控制转变 ，项目开发与成本控制关联 互动。http:/ 联系q
14、q： 744421982转变三、更全面的供应商评价，旨在共生发展，合作双赢选择战略合作伙伴的决定性因素：不仅 是而且 是规模 技术 财力价值观 远景规划 竞争能力 企业责任（质量、安全、健康、环保）http:/ 联系qq： 744421982战略合作致力于将共同制定的战 略合作伙伴关系看作是 理念而不仅是一个合同http:/ 联系qq： 744421982制定年度战略合作和集中采购规划 制定项目采购策划 制定针对产品/服务的采购方案 供应商入围资格审批 多种采购方式的网上操作 实现规定金额以下零星采购网上操作 框架协议/合同生成 评标/定标供应商认证 供应商动态评估 供应商绩效改进 供应商年度评估总结 供应商分级管理基于框架协议生成项目采购合同 订货通知网上操作 发货通知网上操作 收货/验收记录统计分析功能 业务协作平台转变四、构建统一的采购
