《2010年09月金科长沙仙人湖酒店项目工作成果汇报 (NXPowerLite)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年09月金科长沙仙人湖酒店项目工作成果汇报 (NXPowerLite)（93页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 金科长沙仙人湖酒店项目华美酒店顾问公司2010.09工作成果汇报研究方法酒店市场研究区域经济发展态势区域地理环境分析市 场 研 究战 略 研 究定位研究酒店定位财务测算酒店开发战略分析280间套集约式入门五星级会议酒店+20栋豪华别墅项目整体战略分析1.11.1项目介绍 项目酒店位于浏阳仙人湖。 仙人湖地处湖南长沙浏阳市柏加镇板块内。距离长沙32公里，黄花机场20余公里、京珠高速15公里、长株高速8公里。 仙人湖位于长株潭融城三角地带，北接机场临港经济区，南接长株潭融城云龙国际休闲旅游度假示范区。 仙人湖是金科集团长沙分公司在长沙开发的重点项目。项目整体占地3200亩。水域面积1000余亩。
2、根据规划，总建面积大约为80余万平米。项目整体分8期开发，开发周期810年，预计2011年年底入市。 项目地产定位为高端生态休闲度假养生别墅。本项目酒店、休闲度假设施、其它泛酒店业态及商业设施均属于配套。项目介绍开发规划山水生态酒店 ：生态观景客房娱乐休闲商务会务国际养身中心：生态养心会所户外养心配套国际养生中心：中华养生园国际疗养园户外养生配套国际养心中心：生态养心会所 户外养心配套关注两类问题1.项目酒店建设所需的市场条件 所在区域经济发展情况： 竞争市场高星级酒店经营特征； 竞争市场高星级酒店市场供需状况； 竞争市场高星级酒店发展趋势； 本项目酒店定位及财务分析结果。2. 本项目酒店个性
3、要求 如何最大程度发挥酒店对项目整体的带动作用？ 养生主题应该如何体现，做到什么程度？泛酒店业态要做哪些？ 酒店项目是否配套会议功能，配套多大？ 本项目酒店最优开发模式是什么？市市场场Part 1Part 11.1宏观经济长沙市近年来经济增长速度快，年均增幅在14%以上。长沙市第一产业所占比例小，第二产业和第三产业所占比例大，有利于酒店业发展。随着长株潭一体化发展，长沙市经济发展潜力巨大 长沙市经济发展情况项目20052006200720082009GDP（亿元）1519.91790.662190.253000.983744.76年增幅 (可比价格计算)14.9%14.8%16.0%15.1%
4、14.7%第一产业所占比例7.4%6.9%2.8%2.6%2.1%第二产业所占比例43.1%43.3%45.9%53.0%52.1%第三产业所占比例49.5%49.8%51.3%44.4%45.8%1.1宏观经济 长沙市与周边城市对比经济总量偏小；人均GDP高；城市居民人均可支配收入高；常住人口总量相对较小。项目长沙市武汉市成都市重庆市南昌市GDP（亿元）3744.764560.624502.66528.721837.50年均增幅 (可比价格计算)14.7%13.7%14.7%14.9%13.1%人均GDP（元）5662050117349962291639669城市居民人均可 支配收入2023
5、818385186591699016472常住人口总量664.229101286.62859464.891.1宏观经济项目20052006200720082009GDP（亿元）172.15206.94253.33337.18418.80年均增幅 (可比价格计算)14.8%15.2%15.7%16.0%15.7%第一产业所占比例16.3%14.4%13.0%12.40%10.40%第二产业所占比例57.4%59.9%62.1%65.40%61.86%第三产业所占比例26.3%25.7%24.9%22.20%27.74% 浏阳市经济发展情况浏阳市经济发展迅速，年均增幅在15%以上，高于长沙平均水平
6、。浏阳市第二产业发达，第三产业热所在比例相对偏小；浏阳市烟花及花卉业发达，成为全球性的烟火制造基地。1995年浏阳市被国家授予“中国烟花之乡”的荣誉称号 ，2009年湖南省政府将浏阳花炮列入省政府重点支持产业。 湖南浏阳河花木产业带产业发展规划（2005）提出要把浏阳河花木打造成成长沙乃至湖南的一大产业、一个品牌、一道景观 。1.2 地理位置及区域规划项目地位于长沙市、浏阳市（长沙市下辖县级市）及株洲市的交汇处。项目地距离长沙黄花机场约20公里。项目紧邻云龙示范区，区域内的在建的方特欢乐世界、威尼斯水城及高尔夫项目加快了周边旅游目的地的发展。调查了解到，方特欢乐世界将建有高档酒店、快捷酒店及会
7、展中心。湘潭市区（40公里）长沙市区（32公里）浏阳市区（54公里）云龙示范区域本项目机场（20公里）株洲市区（32公里）1.2 地理位置及区域规划根据规划，项目周边区域将建有大量的休闲度假设施，如高尔夫球场、生态公园、网球公园等，对强化区域旅游吸引力有重要作用。340公顷的开发用地可带动周边商业发展，对改善酒店经营具有重要推进作用。项目地与长株高速间修建约8公里长的旅游专用通道，大大提高了项目地的交通便捷性，提高了酒店与各类客源间的临近度。该区域将建设华强科技产业基地、“欧洲小镇”。项目所处的柏加镇将建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院总部经济圈、浏阳河产业园等。1.3 周边酒店发展情况根据项目酒
8、店地理位置特征及项目酒店类型，我们对长沙市主城区高档商务酒店、长沙市城区周边休闲、会议酒店及浏阳市的高档酒店分别进行调查及分析 。为了反映长沙城区商务酒店的最高接待水平及竞争力，我们重点调查了国际品牌酒店及本土专业酒店管理公司管理的酒店，我们最终选取了运达喜来登、芙蓉国豪廷、皇冠假日、湖南华天及通程酒店作为代表。我们对长沙市周边的休闲、度假会议酒店进行了调查。目前长沙市周边类似酒店共有3家，分别为长沙普瑞温泉酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙碧桂园凤凰酒店，我们对以上三家酒店进行了走访。浏阳市高档酒店较少，我们选取了浏阳市区的2家酒店作为参考市场，它们分别是浏阳银天大酒店、浏阳华天大酒店。1.
9、3 周边酒店发展情况客房长沙市城区高档商务型酒店的客房规模一般在350间套以上，其中湖南华天的客房总量为708间套；长沙市城区商务型酒店均以单人间为主，单双比一般在0.5以上，甚至超过了1 ；长沙市城区商务型酒店中，本土酒店的标间面积大多在30 m2左右，而国际品牌酒店的标间面积均大于35 m2，芙蓉国豪廷甚至达到了42 m2。项目湖南华天通程国际运达喜来登芙蓉国豪庭皇冠假日客房数量708450384316431客房 结构单260115210190143双393220134110159套551154016129标间面积m223252935.74235单房：双房0.660.521.571.730
10、.90套房比例0.080.260.100.050.301.3 周边酒店发展情况客房长沙城区周边度假酒店的客房规模一般为200-350间 ；周边度假酒店及浏阳市商务酒店单双人间比例大都在0.4以下。调查了解到，由于度假酒店会议和旅游团队客人较多，因此其双人间比例较大 ；长沙市城区周边度假酒店的标间面积大部分房间面积在30 m2以上，反应了休闲度假客人对酒店客房舒适度要求高的特征 。项目普瑞温泉酒店同升湖通程山庄 酒店碧桂园凤凰酒店浏阳银天大酒店浏阳华天大酒店客房数量222300343221200投入使用（ 共计310）客房结 构单4280829355双160200248116135套202013
11、1210标间面积m23034402828单房：双房0.26 0.40 0.33 0.80 0.41 套房比例0.09 0.07 0.04 0.05 0.03 1.3 周边酒店发展情况餐饮长沙市城区商务型酒店的规模一般比较大，平均每间客房分摊的餐位数超过了1.8（皇冠假日酒店属于改造酒店，其硬件设施受限）；调查了解到的原因为：长沙市星级酒店的餐饮市场需求旺盛，长沙市民对高星级酒店餐饮的接受度高，因此各酒店的餐饮规模均大。1.3 周边酒店发展情况餐饮长沙周边度假酒店的餐饮规模大于主城区内的商务型酒店，其原因有：周边度假酒店一般设有中餐大厅，凭借价格优势，经常接待大规模的会议餐及婚宴等，因此其餐饮规
12、模更大。浏阳银天大酒店的餐饮接待功能强大，其原因有：在县级城市中，社会餐饮一般不发达，因此高星级酒店的餐厅成为了会议及当地居民喜宴活动的首选之地。1.3 周边酒店发展情况会议长沙市城区高档商务酒店中，本土高档酒店和国际品牌酒店差异较大。本土酒店的会议接待规模一般都偏大，会议室总面积都在1500平方米以上，都具备了很强的会议接待能力。国际品牌酒店的会议室总面积则在1300平方米左右，会议总体接待能力稍稍逊色于本土酒店。1.3 周边酒店发展情况会议长沙城区周边三家休闲、度假酒店的会议功能强大。三家酒店的会议接待面积均在2000平方米左右，其中普瑞温泉酒店会议总面积将近3000平方米。三家酒店均配有
13、800平方米的多功能厅，均可接待500人以上的大型会议。此外，三家酒店均配备了7间以上的不同会议室。1.3 周边酒店发展情况康体娱乐长沙市城区商务酒店的康体娱乐设施均比较大，大都配有30间以上的KTV包房及20间以上的棋牌室。调查了解到，长沙作为全国知名的娱乐之城，长沙居民对高星级酒店的康体娱乐项目接受能力强，其中KTV和棋牌是最受欢迎的娱乐项目之一。酒店名称湖南华天通程国际运达喜来登芙蓉国豪庭皇冠假日水疗SPA无2（双人间）+4 （单人间）+1（ 贵宾室）9间（2人间）水疗SPA、桑拿 共10间房，包含 2个套间。无桑拿按摩包厢无10同上8间KTV包厢33间45间无无40间足浴16间包厢，加
14、大 厅共有60余个座 位515间（3人间）11间有棋牌室20间（其中1间 套房）202021间8（单间+套间）其它桌球、网球、乒 乓球室、室内游 泳池、健身房、 华天大剧场台球、乒乓球、 保龄球、室内游 泳池、健身房健身房、游泳池 、乒乓球室健身房、游泳池 、台球室、乒乓 球室、瑜伽房健身房、室内游 泳池、乒乓球室1.3 周边酒店发展情况康体娱乐周边度假休闲酒店更侧重于室外休闲活动的打造，如户外高尔夫、网球场、游泳池等，而它们KTV包厢规模一般较小，为10间左右。酒店名称普瑞温泉酒店同升湖通程山庄 酒店碧桂园凤凰酒店浏阳银天大酒 店浏阳华天大酒店水疗SPA有无装修，暂未营业 。无 无桑拿按摩包
15、 厢5间包厢，大厅 80位桑拿、足浴共5间装修，暂未营业 。17间无KTV包厢7间包厢，大厅 70位11间装修，暂未营业 。30多间（小包 能容纳20人， 中包40人，大 包60人）40间（中包20人）足浴10桑拿、足浴共5间无23间包厢，33 个大厅位；18间棋牌室2211间14间，其中3间豪 华间，带有独立 卫生间；38间20间（有几十间豪 华客房配有麻将桌 ） 其它网球场、高尔 夫球场、足球 场、篮球场、 室内游泳池、网球场、室外 高尔夫球场、室 内、室外泳池桌球室、乒乓球 室、健身室、保 龄球室、网球场 、室内游泳池、露天泳池、 游戏机室；台 球室；飞镖室 ；无1.3 周边酒店发展情况
16、国际品牌酒店的平均房价一般在600元以上，但其出租率不高，一般仅有60%左右。本土品牌酒店的平均房价一般只有450元左右（两家酒店均有部分低价客房），但其出租率可达到70%左右。国际品牌商务客源所占比例一般在60%以上。本土品牌酒店商务客源的比例也在50%以上 。此外政务客源也有一定差异。酒店名称湖南华天通程国际运达喜来登芙蓉国豪庭皇冠假日平均房价(元)450440755620580出租率67%68%60%60%60%REVPAR302272453372348商务散客52%50%60%60%65%会议团队12%15%15%7%10%政务接待18%12%4%3%2%旅游团队8%8%6%15%8%本地客源10%15%15%15%15%1.3 周边酒店发展情况长沙市城区周边三家度假酒店的平均房价在370-420元之间，低于主城区商务酒店的价格。三家酒店中，普瑞温泉酒店凭借温
