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1、资产评估学1第一篇 资产评估的基本理论与基本方法2第二章 资产定价的基本原理第一节 资产价值形成理论第二节 资产的价值类型第三节 资产评估标准第四节 资产评估假设第五节 资产评估原则3一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论第一节 资产价值形成理论资本劳动 的报酬 土地供给（生产）决定价值生产费用价值论是成本法的理论基础二、买方市场时期的价值观：效用价值观（需求决定论）需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是资产为其占有者 带来的收益，因为占用资产的根本目的就是获取收益。一项资产的 未来收益越高，其价值就越大，反之就越小，而不是取决于其
2、生产 成本的高低。效用价值论是收益法的理论基础。生产费用商品的价值量4三、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素， 说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产 的效用，二者是正相关的关系。 供求决定价值论是市场法的理论基础。5第二节 资产的价值类型一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等6二、资产评估中常见的价值
3、类型（一）公允市场价值（fair market value)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公允市场价值可以说是资产最客观、最真实性的价值。公允市场价值是评估 基准日买卖双方都认可的价格，买卖双方此前都有时间了解其他的市场机会和 有关情况，而且双方都有时间为签订正式合同和有关文件做准备。 （二）投资价值（investment value）v 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其 所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。v 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资 价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产
4、本身的状 况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。v成交价=公允市价+“价值创造”的一部分公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人7（三）账面价值（book value）v账面价值仅仅是会计和纳税上的概念，而不是评估或经济上的概 念。v账面价值是指资产的账面原值减去累计折旧后的历史成本，对企 业而言，账面价值是全部单项资产的账面价值减去负债的账面价 值后的价值。v资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产 评估的依据。原因：1、财务报告中的资产是以历史成本计价的。2、企业资产负债表上并不包括全部有价
5、值的资产、可能的负债 项目，也不考虑权益资产的成本。企业的账面价值可能与企业的真实价值相差甚远。因此，资 产评估不能直接以账面价值为依据。但账面价值可以给资产评估 工作提供一定的信息，可以使投资者在综合考虑其他因素的基础 上对资产价值作出一个粗略的估计。8（四）内在价值（intrinsic value）指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场价值=内在价值内在 价值资产的获利能力账面 价值资产的创建成本内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的 主要因素。内在价值与市场价值9（五）重置价值（replacement value）v 指在现时
6、条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的 处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。v 一般在非市场和有限市场条件下运用。（六）清算价值v 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形 式存在的余额。v按照允许寻找购买者的时间长短，清算可以分为强制清算与有序 清算。v与公允市场的区别：1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价v清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价（七）在用价值（value-in-use）v指属于企业组成部分的特定资产价值。v不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。10第三节 资产评估标准一、资产评估标准的实质与意义为不同的资产业务提
7、供适用的价格标准特定资产业务决定估价标准但并非唯一依据，还需考虑评估的时间、地点、评估时的市 场条件、业务当事人的状况、资产自身状况。二、资产评估标准 根据国际资产评估委员会的观点：市场价值（market value basis of valuation）非市场价值（valuation basis other than market value）111）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值2）适用对象：v从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务v从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一 般应有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。v评估市场价值的方
8、法：市场比较法、收益法、成本法。1、市场价值标准（公开市场价值标准）122、非市场价值（非公开市场价值）1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。2）适用对象：需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：v 从评估目的看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或 非产权变动）v 从评估对象看：属于 特殊评估 对象非经营性资产 非竞争性资产 特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售13三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系1、公允市场价值=市场价值 2、投资价值=非市场价值投资方投资价值公允价值投资交易中出售方投资
9、价值非市场价值6、在用价值 =非市场价值7、账面价值=非市场价值3、内在价值v对于可在公开市场出售的资产而言：内在价值=市场价值v 不具有在公开市场出售条件的资产：内在价值=非市场价值 4、重置价值为公允市价 设定了上限v与内在价值相一致=市场价值v与内在价值不一致=非市场价值 15一、继续使用假设v指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。v这一假设强调资产对未来的有效性。v有三种形式：原地继续使用；改变现行用途原地继续使用；异地 继续使用。v采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。
10、二、公开市场假设v指被估资产可在公开市场上出售v适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性 三、清算假设v企业破产，资产被强制出售第四节 资产评估假设特定的资产业务是以某种假设为前提的，因此资产评估假设 与评估标准也有密切联系。16第五节 资产评估原则一、资产评估的工作原则指评估机构和评估人员在评估工作中应遵循的基本原则。 （一）独立性原则指资产评估机构应始终坚持第三者立场，不为资产业务当事人 的利益所影响。 （二）客观性原则客观公正性原则要求资产评估结果应以充分的事实为依据。 （三）科学性原则指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的标准和 科学的方法，制定科学的评估方案，使资
11、产评估结果准确合理。 （四）专业性原则指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。 17二、资产评估的经济原则（技术原则）由于资产评估或多或少总存在一定的主观性，因此，为保证评 估结果相对公正、合理，要求评估人员在定价时遵循一定的原则： 一、预期收益原则是指在资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本 或购买价格决定，但是必须充分考虑它在未来可能为其控制者带来 的经济利益。 二、替代原则（从购买者角度考虑）指同一市场上的相同或相似物品应具有相同或相似的价格，它 们之间可以互相替代。 三、最佳效用原则（从出让方角度考虑，可促进资源有效配置。）指一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估 时，应按其最佳用途来评估资产的价值。 四、贡献原则指单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相 关资产或资产整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来 确定评估值。18
