中原-深圳中海半山溪谷开盘报告

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1、二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心p开盘报告标准模版本期推出部分21.项目当期技术指标2.项目当期户型配比3.项目营销策略4.项目媒体表现5.项目包装(看楼通道、售楼处、样板 房、园林等)分析6.项目户型评价7.项目分析8.价格表9.价格策略10.项目关键的时间节点策略开盘反思Contents31、项目当期基本技术指标项 目 信 息开发商中海地产(深圳)有限公司 占地()本期约9425(共75938.11) 地址盐田区盐田港后方陆域梧桐 山半山处建面()本期10426.46 (共84000)代理商中海地产(深圳)有限公司 住宅()本期10426.46建筑设计深圳大学建筑设计 研究院 商业

2、() 承建商深圳中海建筑设计 有限公司 其他() 整合推广深圳青铜骑 士广告有限公司 容积率1.11 物业管理中海物业管理有限公司 绿化率64% 物管费2.8元/平方米覆盖率 建筑类型 普通住宅总户 数 134(总户 数970)栋数3(共26栋)车位数 总层 数16栋6层,18栋8层,19栋10层 车位比 均价17781元/开盘日期2007年9月30日配套中小学:深圳外国语学校 策略42 项目当期户型配比房型面积段面积和比例套数比例3房88.96- 96.224313.8531.18%3626.87%2房70.92- 74.7845244.768.82%9873.13%共计1042613410

3、0%53、项目营销策略策略项目本期推出数量较 少,加上一期开盘已 经为本期销售积累了 一定的知名度,本期 推广力度不大,营销 渠道主要通过,报纸 、项目网站、户外广 告牌等进行项目推广 。值得一提的是其项 目网站做的有些创意 。6、项目媒体表现策略户外广告牌网络推广网站楼书7、项目包装-售楼处策略签约等候区售楼处模型售楼处墙面区位图u售楼处布置中选房区前,空间狭小、过于拥挤。u财务区位置选择不恰当,紧邻选房区人流过于频繁。8、项目包装-样板房策略u 将客厅与餐厅刻意的 用玻璃墙 分开,致使本来 狭小的空间更感觉拥挤. u 样板房四周因为灯的 装饰需要, 在屋面下面四 周装饰了一个宽约20厘 米

4、灯板,将2.8米的层高 局部降低了近15厘米,给 人一种十分压抑的感觉. u 样板房选择应该适当 选择楼层高一点来突出, 本项目的景观优势,选择3 楼,景观受视野的限制、 采光通风差。9、项目包装-看楼通道策略10、项目包装-园林策略u 注重了水景的运用 u 园林内花卉品种植物给人的视觉效果较好 u 园林内部规划设计比较合理11、项目户型评价策略u本户型为比较标准的3 房2厅1卫房型,该户型优 点是功能布局合理,紧凑 实用,干湿分离,加上本 项目的双阳台设计,每个 卧室均是凸窗设计,增加 了各房间的采光和使用面 积。 u建议针对本项目客群的 消费特点,产品适当增加 设计露台,应该会提高项 目竞

5、争优势。12、项目户型评价策略u 该户型是2房2厅 一卫一 阳台设计 ,户型方正,紧凑实 用。 u户型设计优势不大 ,仅有一个小面积的 阳台,每个房间设计 了凸窗。室内采光差 。 u建议采用非承重墙 处设计落地飘窗,通 过大露台设计,增大 送的面积,满足该户 型群体的讲求实惠的 消费心理。13、项目分析- 策略优势: 项目依山而建 ,具备独特自 然景观资源优 势,并能俯视 盐田城区的城 市景观具有广 阔视野,部分 单位可以远眺 海景 生态环境好, 空气清新,适 宜居住 低容积率14、项目分析- 策略劣势: 项目本身配套不齐 全,加上本项目位 置距离市区有一定 距离,周边配套缺 乏商业、教育、医

6、 疗、等基本生活配 套是本项目最大的 不足之处,带来今 后业主生活的非常 不便利 项目所处位置交通 缺乏便利性。15、项目分析-&T策略机会:威胁: 盐田区年住宅市场供 给量有限,仅有宝桐居推 出约60套,海滨假日雅居 230套,裕达华庭 410套左 右,市场供给的体量不大 给本项目带来了最大的机 遇 。 盐田港区的建设和发展给 项目的长期发展带来了机 遇。 本项目来自居住需求市场 的威胁不大 ,投资需求市 场来说 ,8月中旬至今深 圳推出了大大小小20几个 楼盘。 国家对宏观上对于房地产 市场的调控带来不利的市 场环境,导致一部分客群 持观望态度 。16、项目价格表策略 1618191A1B

7、2A2B3A3B1A1B1C2A2B2C1A1B1C2A2B2C10 2120 1 2345 5 2675 0 2310 0 2145 1 2671 4 9 2195 4 2352 4 2613 2 2316 9 2152 1 2609 7 8 2102 1223182641 12324 222517 27832 2113 3 2338 7 2668 1 2303 2 2076 6 2664 5 7 2176 0223832581 12330 923260 27227 2168 0 2325 0 2585 8 2289 5 2138 4 2582 3 6188331816 51808 8184

8、1 81839 91871 62085 6224182624 42307 422175275952085 9 2311 3 2640 7 2275 8 2062 9 2637 1 5188961822 81815 11847 61846 31878 02129 521914 2534 02283 922611266912140 6 2297 6 2558 4 2262 1 2124 7 2554 9 4194021873 41865 61898 11897 01928 71981 8211112502 62203 521135265562031 1 2160 6 2490 0 2125 1 2

9、014 9 2486 4 3192121854 41846 71879 21878 01909 72022 0208432427 12176 621538256182072 1 2133 2 2394 0 2097 7 2056 2 2390 4 2188081814 01806 31838 81837 41869 11914 9204412453 72136 42046525885 2353 0 2349 5 1179241725 61717 91780 31748 51780 21901 5196382306 62055 92033024411 套内建面最高价:27832 建筑面积最高价:

10、22680套内楼盘均价:21540 建筑面积均价:17781套内建面最低价:17179 建筑面积最低价:14906179、项目价格策略-16栋策略 价格策略分析: u16栋楼栋均价:15980,是3栋楼中均价最低的一栋,整期的最低价也出现在本栋,4层为价位最高楼层,1层为价位最低楼层,本栋的总体垂直价差为:2223元,占本栋均价的13.9%。 u本栋影响价格的主要因素为:园区内景观、朝向、采光、通风189、项目价格策略-18栋策略 本栋建筑面积均价:18944元,本期最高价也出现本栋。 影响该栋的价差主要原因是园区内外景观。价格策略分析199、项目价格策略-19栋策略 价格策略分析 本栋建筑面

11、积均价:18548元。 影响该栋的价差主要原因是园区内外景观。209、项目当期价格策略-总体评价策略 楼栋每平米建筑面积价差系数:16栋:-10.1% ;18栋:+6.5% ;19栋:+4.3% 最低与最高价差为:7774,占均价的43.7%,个人认为价差幅度过大,体量不大的情况下控制30%左右。 楼价差影响因素主要为景观。对于18、19栋观海景,视野广阔单位的价格有些高估。这也是导致16栋销售开始迅速热销,18、19栋销售率不理想的原因之一。价格反思2110、项目关键时间节点策略u2007-07-07u2007-08-30一期开盘,价格在16000元到30000元之间。中海半山溪谷1期现仅余

12、2套单位,均价 18000元/平米。u2007-9-30u2008-08-二期开盘入伙。221.项目开盘策略2.项目开盘包装3.项目开盘流程4.项目开盘时段销控分析Contents策略开盘反思231、项目开盘策略 开盘u 开盘方式:抽签241、项目开盘策略 开盘 u 促销活动 抽奖 折扣251、项目开盘包装 开盘263、项目开盘流程 开盘十点抽签开始十点至13点半 钟选房13点半 钟抽奖274、项目开盘时段销控分析 开盘16栋1单 元16栋2单 元16栋3单 元18栋1单元18栋2单元19栋1单元19栋2单元A BA BA BABCABCABCABC 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

13、观察时间:10:50 284、项目开盘时段销控分析 开盘16栋1单 元16栋2单元16栋3单元18栋1单元18栋2单元19栋1单元19栋2单元 A BA BA BABCABCABCABC 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 观察时间:10本期栋销售效果非常好,截止当天中午:点销售率达到,. %,但是18栋与19栋的销售状况不理想,其中19栋的销售率仅为:18%,分析其 原因,是楼栋价差确定不合理,对于影响楼栋价差的因素评价不准确.29p客户访谈Contents策略开盘反思302、客户访谈 反思客户A(与朋友同行) 年 龄:先生40岁左右 现 住:罗湖 购房用途:投资 资金来源:家庭收入

14、选中户型:18栋1单元1-1A的二房二厅一卫70.26平米 项目评价:将半山溪谷二期与一期对比,认为价格没有太大变化,认为现在这 个价钱并不高。但离深圳市中心距离还是太远,不过认为去盐田的道路交通条 件很快就会得到改善,对于这个问题持乐观态度。非常看好半山溪谷的升值空 间,认为这个项目占据了梧桐山得天独厚的优势。并不注重户型,对价格非常 敏感,认为作为投资的话户型并不重要,重要的是价格,故选中了栋中最便 宜的一套。312、客户访谈 反思客户B(张先生) 年 龄:先生30岁左右 现 住:盐田 购房用途:投资 资金来源:家庭收入 选中户型:18栋2单元高层二房的户型 项目评价:半山溪谷的价格还算合理, 不过位置不怎么好, 认为这个项目景观优势明显。环境也不错,选择价格低一 点的做投资可行。32客户C(张先生,独行) 年 龄:30多岁 原 籍:深圳本地人 现 住:布吉 家庭组成:两个小孩 购房用途:投资自用皆可 资金来源:家庭收入 选中户型:19栋一单元1-5B二房二厅一卫74.78平米 项目评价:在半山溪谷一期有物业,对半山溪谷的价格、方位及户型都非 常熟悉。认为买两房既方便投资,也适合养老自住。本人非常喜欢19栋的 C户型,但认为B、C两个户型价格相差太远,相

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