吴中越溪项目市场调研

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1、吴中越溪项目地块市场调研上海盛励机构 苏州 2009.7.15第一部分 吴中区域概况区域内三足鼎立: 工业经济全区工业已形成了从传统的丝绸、服装、工艺、建材、化工到生物医药、电子信息、机电一体化、新材料等 新兴产业，工业已经成为全区经济的主要支柱。 都市农业吴中区具有良好的农业基础和得天独厚的农业资源优势。全区拥有耕地面积40万亩，山地面积25万亩，水面2 亩。吴中区是第一批“全国农村改革试验区”和“苏南社会主义农业现代化试验区”。区域内设有优质高产粮油作物、 良种畜禽繁殖、特种水产养殖、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植等10个功能示范区。 第三产业商贸服务、旅游、房地产、信息中介、各类市场以及现代

2、物流等第三产业方兴未艾、欣欣向荣。吴中区旅游 资源十分丰富，是长江三角洲的“后花园”和著名的旅游胜地。以古镇游、环太湖度假休闲游为主的旅游业在苏 州市“三古一湖”旅游格局中占有重要地位。吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区, 东连昆山，南接吴江，西接太湖，四周还分别与别 与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、 相城区接壤; 全区总面积770平方公里(不含太湖水面)， 太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约 1459平方公里。吴中区设3个区：国家级太湖旅游 度假区、省级吴中经济开发区、国家级西山国家现 代农业示范园区和甪直、木渎、东山、西山、光福 等13个镇。吴中区区域概况板块划分

3、城区板块越溪 板块太湖 板块吴中区由于地理位置分散,根据产品分布, 将吴中区划为三大板块: 城区板块城区板块主要包括：长桥及木渎区域 ，区域内市场供应量较大，需求相对比较 旺盛。由于离市区不太远,因此市场接受度 较高 越溪板块越溪板块主要包括越湖路以及越溪镇 附近区域是近年来崛起的新兴板块,产品相 对价格较低,目前板块内产品以普通住宅及 别墅产品为主; 太湖板块太湖板块包括东山、金庭、胥口、藏 书、临湖等临近太湖的区域，由于拥有太 湖的天然资源,因此产品基本为别墅类产品 ;三大板块逐渐成熟本次调研的项目地块位于吴中区越溪板块，紧邻吴中区管委会、中国 海关及国际教育园，离石湖风景区几步之遥，位置

4、优越，周边环境良好。区域概况越溪板块石湖 庭园招商 小石城水岸 清华 石湖 华城越湖 名邸玫瑰 99现代 园墅锦悦 苑锦和 加州越溪板块 越溪板块吴中区的新兴板块，作为吴中 经济开发区的城市副中心，这几年来越溪 供应量较大，在售项目体量均较大，因此 区域内竞争较强； 区域内崇尚具有吸引力的产品； 区域内别墅项目逐渐增多，但均以中式 风格为主； 区域均价集中6200-7000元/价格范围 内； 产品需求从大户型的三房，逐渐向小户 型延伸； 区域内土地供应充足，因此后续竞争将 逐渐增大； 区域内知名开发商逐渐增多；结论：越溪板块认知度逐渐增强，区域内产品齐全，加上后续土地供 应巨大，因此越溪板块将

5、是吴中区后续主战场潜力板块后来居上南苏州 广场吴中区 管委会中国海关项目地块国际教育园第二部分 区域市场分析现存问题 区域内道路，绿化等市政工程仍在进行中； 目前生活配套明显不足； 尽管区域与外部的交通很方便，但内部出行仍不便利； 社区大多在建，已入驻人口有限，人气不足； 配套交通人气等方面的问题使得区域整体感觉没有形成居住生活的氛围，区域成熟尚需时日。区域市场分析在售楼盘案名体量产品类型主力面积均价主力总价客源备注石湖华城46万平米别墅/花园洋房/小 高层/高层/商业高层135-260平米 ，别墅270350 12000/7500/650 0元/平米住宅100万-150万 /套，别墅300-

6、 450万/套吴中业主、 公务员、园 新区客源目前在推二期湖郡华庭， 小高层、高层水岸清华20万平米联排别墅19024011000元/平米200万-250万/套吴中私营业 主，公务员440套联排现代园墅21万平米独栋，联排，叠加23050011000元/平米大独栋700万/套 ；小独栋310-360 万/套；联排210- 240万/套 吴中私营业 主，公务员目前剩余40多套联排 招商小石城94432.3平 米别墅、小高层、高 层280-350平米9300元/平米210-300万/套吴中私营业 主、公务员 、市区、吴 江客源在售一、二期联排别墅加州商业街97140平米loft/底商46/6511

7、8 /88/400左右租金：35元/平 米/月-越溪本地居 民、私营业 主目前住宅和商业售罄，商 业正在招商中南苏州生活 广场16万平米 ，商业10 万平米情景体验式商业， 大型SHOPPINGMALL公寓50平米小户 型，商业部分分 割成小间，50 左右公寓价格6000元 /平米，商业一 层21000/二层 16000/三层8500 元/平公寓30万/套、商 业100-300万/套私营业主、 投资-区域市场分析楼市分析区域产品形态多，其中别墅数量不菲，区域山水资源得以有效利用， 但像酒店公寓，写字楼等仍然是空白，随着区域成熟度的提升，这类 产品的需求将凸显出来； 户型以中大户型为主，其中别墅

8、以联排为主，小高层、高层以140- 150平米舒适三房和240-260平米复式为主； 区域常住人口不足，已开楼盘释放了大量的本地刚性需求，作为一个 新兴的板块，预计越溪后续的市场将依赖外围区域的支撑；后续供应充足，预计今年该区域仍将扮演苏州楼市供应的重要角色； 区域已规划商业在40万左右，由于人气不足，区域商业项目风险较大 。第三部分 住宅个案石湖华城 项目认知 1、基础信息建筑类别高层、小高层、别墅项目地址吴中区越湖路1083号国际 教育园对面 开发商吴中地产代理公司博思堂建筑面积46万平米开盘时间2008.07.12占地面积27万平米支付时间2009.12容积率1.7车位数2400总户数3

9、000销售均价住宅6200元/平米，别墅 12000元/平米去化率60%绿化率39%石湖华城2、区位交通石湖华城项目位 于风景秀美的石湖 景区的南面，东邻 小石湖风景区，西 接吴中开发区管委 会，南面是百亩市 政大型中央景观公 园，该项目是吴中 地产集团在石湖 越溪板块的标志性 楼盘。 石湖华城3、小区规划1236587别墅区住宅区沿街底商石湖华城 产品分析 1、户型面积主力面积135-260平米偶数层约139平米/奇数层约140平米三房两厅两卫约135平米三房两厅两卫石湖华城约155平米四方两厅两卫约275平米复式大宅石湖华城 建筑实景在建小高层住宅一区已交付小区沿街商 铺石湖华城 项目推广

10、项目大门道路高炮石湖华城 项目优劣势分析 优势1、品牌优势，吴中地产作为苏州本地房地产企业龙头品牌已经深入人心，其主要市场为吴中区；2、售楼处及已交付的一期普通住宅的实景非常不错，具有示范作用；3、该项目09年上半年销售成绩突出，销售453套，是上半年苏州销售 TOP10，位于吴中区前茅。4、区域规划良好，未来规划地铁4号线。 劣势1、目前在售的既有一期的别墅，又有二期的高层住宅，推盘节奏略有混乱 。住宅个案水岸清华 项目认知1、基本信息建筑类别别墅项目地址吴中区越溪副中心 开发商锦和置业代理公司合副辉煌建筑面积20万平米开盘时间2007.12占地面积20万平米支付时间2009.8.30容积率

11、别墅0.7车位数864个总户数别墅400销售均价10300元/平米去化率90%绿化率45%水岸清华2、区位交通水岸清华是苏州 锦和置业打造的一个 高尚住宅区，位于友 新高架越湖路出入口 与吴中大道交界处， 紧临石湖风景区、上 方山国家森林公园、 东太湖，距离苏州绕 城高速出入口1.5公 里。水岸清华3、小区规划别墅区沿街底商独栋别墅在售一期联排规划高层 及商业规划二期别 墅大石湖石湖华城 产品分析1、户型面积主力面积280-340平米 剖面示意图后院客厅链接中庭院与后花园 的室外阶梯楼梯下沉式中庭 卫生间 小天井 餐厅 厨房出库入口宅院阶梯前院水岸清华水岸清华 建筑立面小区售楼处别墅效果图水岸

12、清华 项目推广项目围挡广告水岸清华 项目优劣势分析 优势1、别墅立面属于徽派建筑风格，有一定的特色和卖点；2、地源热泵，建筑节能卖点；3、区域规划前景良好，地铁4号线。 劣势1、开发商没有品牌优势，目前只做了锦和加州和水岸清华两个项目；2、项目推盘节奏偏慢，目前在售的一期尾盘从07年底推出，远远慢于周边 项目；3、销售人员对于项目的认同性不高。住宅个案现代园墅 项目认知1、基本信息建筑类别别墅项目地址苏州越溪小石湖路 开发商上投置业代理公司易居建筑面积21万平米开盘时间2007.10占地面积28万平米支付时间2009.4容积率0.76车位数1084个总户数921销售均价11000元/平米去化率

13、90%绿化率37.1%现代园墅2、区位交通坐落于吴中越溪 的现代园墅，紧靠小 石湖，拥有着28万平 米原生态自然景区， 是目前苏州市区屈指 可数的大规模纯别墅 项目。 现代园墅3、小区规划别墅区沿街底商大独栋小独 栋联排别墅叠加 别墅后期规 划小石湖苏震桃 公路现代园墅 户型面积主力面积300平米一层二层三层地下一层现代园墅 建筑立面现代中式风格大独栋小独栋联排别墅叠加别墅现代园墅 项目推广项目围挡广告售楼处及小区入口实景现代园墅 项目优劣势分析 优势1、项目位置优越，紧靠小石湖风景区，规划有地铁4号线；2、小区规划合理，靠小石湖规划有大独栋别墅，而靠苏震桃公路的地块规 划低端的叠加别墅；3、

14、别墅立面融合了中西方建筑的风格。 劣势1、相对于招商和吴中项目，品牌认知度低；2、户型面积偏大，联排别墅的面积都是300平米以上。住宅个案招商小石城 项目认知1、基本信息建筑类别一期联排项目地址吴中区越溪副中心苏 震桃路东侧，小石路 南侧 开发商苏州招商南山地产有 限公司 代理公司博思堂建筑面积一期72002万平米开盘时间2009.5占地面积一期10万平米支付时间2009.12容积率一期0.7车位数293个总户数一期293销售均价9300元/平米去化率90%绿化率37.1%招商小石城2、区位交通招商小石城为国资 委重点扶持的上市企业 招商地产25年来的扛鼎 之作，地处吴中越溪城 市副中心东部小

15、石湖生 态区。项目总建筑面积约 120万平方米，包括有 别墅、公寓、高层、小 高层及商业等多种物业 形态。招商小石城3、小区规划别墅区沿街底商大独栋小独 栋叠加 别墅小石湖一期联排 别墅规划商业后期规划高层、小高层一期销售中心规划幼儿 园规划幼儿园规划幼儿园规划酒店招商小石城 户型面积275至334 底层 一层 二层 三层招商小石城一期户型分布招商小石城 建筑实景招商小石城 样板房招商小石城 项目推广项目小区入口及围挡广 告项目周边道路路灯广告招商小石城 项目优劣势分析 优势1、开发商品牌优势明显；2、小区规划合理，推盘合理；3、实景做得非常好，特点鲜明，有档次感。 劣势1、位置略偏，交通不够便利，目前无公交车；2、项目体量120万平米，太大，未来销售前景受宏观因素影响较大。商业个案南苏州生活广场 项目认知1、基本信息建筑类别公寓，商业项目地址吴中区吴中大道 1109号 开发商苏州越兴置业代理公司中原物业代理建筑面积16万平米开盘时间2008.11占地面积8.36万平米支付时间2009.9容积率1.7车位数800个总户数-销售均价公寓6000元/平米去化率-绿化率40%南苏州生活广场2、区位交通南苏州生活广场项 目的总建筑面积约16万 平方米，其中商业面积 达到约10万平方米。区位优越，位于国 际教育园正对面，与吴 中经济开发区管委会相 邻，周边环境优美，河 流环