全校选修课第九讲-城市详细规划

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1、城市规划与设计李东泉 中国人民大学 公共管理学院 城市规划与管理系办公室：求是楼433 电话：62512650Email： 手 机：13641064427n主要内容详细规划的主要内容：控制性详细规划与修建性详细规划）控规与修规的区别控制性详细规划的控制体系与控制要素第九讲 城市详细规划城乡规划法n“城乡规划，包括城镇体系规划、城市 规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城 市规划、镇规划分为总体规划和详细规 划。详细规划分为控制性详细规划和修 建性详细规划”详细规划阶段n城市详细规划是在总体规划或者分区规划的基础上，对城市近 期建设区域内各项建设作出具体现划。n详细规划的对象是城市中功能比较明确和地

2、域空间相对完整的 区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。 规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划。近期内 拟建设的地区应编制修建性详细规划，规划地域范围一般应在3 公顷以上。 n主要内容：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高 度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 （城市规划法）详细规划阶段-城市规划编制办法2006n编制城市控制性详细规划，应当依据已经依 法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相 关专项规划的要求，对具体地块的土地利用 和建设提出控制指标，作为建设主管部门（ 城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可 的依据。n编制城市修建性详细规划

3、，应当依据已经依 法批准的控制性详细规划，对所在地块的建 设提出具体的安排和设计。详细规划阶段控制性详细规划（控规）n控制性详细规划的主要任务是：以总体 规划或分区规划为依据,详细规定建设用 地的各项控制性指标和其他规划管理要 求, 强化规划的控制功能，并指导修建 性详细规划的编制。n控制性详细规划既是编制修建性详细规 划的主要指导性文件，又是城市规划管 理、土地开发的重要技术依据。详细规划阶段修建性详细规划（修规）n对于当前要进行建设的地区，应当编制 修建性详细规划，用以指导各项建筑和 工程设施的设计和施工。城市规划 编制办法，1995n编制城市修建性详细规划，应当依据已 经依法批准的控制性

4、详细规划，对所在 地块的建设提出具体的安排和设计。- 城市规划编制办法，2006 详细规划阶段修建性详细规划（修规）n主要内容（2006）：建设条件分析及综合技术经济论证建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计 ，布置总平面图对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计市政工程管线规划设计和管线综合竖向规划设计估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 二、控规与修规的区别n控制性详细规划侧重于城市开发建设活动的管理与控 制，以规定性指标和指导性指标的表达为主；修建性 详细规划侧重于具体开发建设项目的安排和直观表达 ，以空间、环境的形象表达为主。n修建性详

5、细规划受控制性详细规划的控制和指导。n控制性详细规划主要代表政府意志，修建性详细规划 的编制主体则并不限于政府机构。n概述产生背景、涵义、特征与作用 n控制体系（9类规定性指标、3类指导性指标）和控 制要素土地使用控制环境容量控制建筑建造控制城市设计引导配套设施控制行为活动控制 n编制与审批 三、控制性详细规划控制性详细规划（控规）概述n产生背景与发展过程概述（美国）：19世纪末一些城市部分运用在德国出现的区划（zoning ）方法，在某些社区中限制建设与使用一些设施，主要 是排除掉一些对私人地产的价值产生负面影响的土地使 用方式。大城市高层建筑的普遍建设日益损害他人及公众的利益 ，导致了社会

6、对过度开发进行控制的要求。1915年纽约曼哈顿公平大厦（Equitable Building）的 建造成为建立区划法规的导火索控制性详细规划（控规）概述n产生背景与发展过程概述（美国）：1916年7月25日纽约市议会正式通过了纽约市区划条 例决议，包括建筑物在地块上的位置、高度和用途三 种规定。其中用建筑后退（setback）的方法控制建筑 高度所产生的影响。即建筑达到某些特定高度时，就必 须从正面后退一定的距离再往上建造。具体的高度和后 退的距离根据不同的土地和街道宽度而各有规定。1922年美国商务部提出标准州立区划实施通则（A Standard State Zoning Enabling

7、Act），作为各州建立 区划法规的参考控制性详细规划（控规）概述n产生背景与发展过程概述（美国）：区划法是基于社会利益基础上的政治过程的产物。区划 法规的所有控制都建立在：任何新的建设都不能导致周 边土地价值的下降，或者说，对周边已有的土地使用和 建设不能造成不利的影响。控制性详细规划（控规）概述n产生背景与发展过程概述（中国）：与我国改革开放、经济体制转型的大背景密切相关，是 土地使用制度改革提出的具体要求。1980年，美国建筑师访华，带来新概念区划法（ zoning），随后在一些经济发达地区试行1991年建设部颁布的城市规划编制办法正式出现 。1995年建设部颁布了城市规划编制办法实施细则

8、 ，明确地位、内容与要求，走上了规范化的轨道。2008年城乡规划法颁布，控规制度进入改革跨越 期，从国家法律高度明确其与建设管理的羁束关系控制性详细规划（控规）概述n产生背景的总结：市场经济体制的确立与利益多元化土地使用制度的改革n从“无偿划拨”到“土地有偿使用”和“土地使用 权转让”建设方式与投资渠道的变化适应规划管理及规划设计工作的新要求n从行政指令为主转向依靠法治与经济调控n以建设为导向转向以管理控制为导向控制性详细规划（控规）概述n控规的涵义：regulatory plan 以总体规划或者分区规划为依据，以土地 使用控制为重点，详细规定建设用地性质 、使用强度和空间环境。它强调规划设计

9、 与管理及开发相衔接，作为城市规划管理 的依据并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划（控规）概述n控规的特点：控制引导性和灵活操作性（相对总体规划 而言）法律效应（相对修建性详细规划而言）图则标定（成果表达方式，与其他规划编 制比较而言）控制性详细规划（控规）概述n控规的作用：承上启下，强调规划的延续性与管理结合、与开发衔接，作为城市规划 管理的依据体现城市设计构想城市政策的载体控制性详细规划（控规）控制体系n土地使用控制用地性质、用地使用相容性、用地边界、用地面积n环境容量控制容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率、空地 率n建筑建造控制建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、

10、相邻地 段的建筑规定、及其他专业规定n城市设计引导建筑风格形式、建筑色彩、建筑体量n配套设施控制公共设施配套和市政公用设施配套n行为活动控制交通活动、环境保护控制性详细规划（控规）控制体系n9类规定性指标用地性质用地面积建筑密度建筑控制高度建筑红线后退距离容积率绿地率交通出入口方位停车泊位及其他需要配置的公共设施控制性详细规划（控规）控制体系n3类指导性指标人口容量建筑形式、体量、色彩、风格其他环境要求控制性详细规划（控规）规定性指标n1、用地性质：规划用地的使用功能， 可根据用地分类标准进行标注控制性详细规划（控规）规定性指标n1、用地性质：规划用地的使用功能， 可根据用地分类标准进行标注n

11、2、用地面积：规划地块划定的面积控制性详细规划（控规）七线n“红线”主要针对道路控制 n“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地 和环城绿地等 n“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及 护堤 n“紫线”规定历史文化街区 n“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政 管网 n“橙线”轨道交通管理 n“黄线”地下文物管理控制性详细规划（控规）规定性指标n3、建筑密度：即规划地块内各类建筑 基底占地面积与地块面积之比，通常以 上限控制保障日照、空气和防火安全，以及最佳的 土地利用强度控制性详细规划（控规）规定性指标n4、建筑控制高度：即由室外明沟面或 散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直 距离经

12、济因素、社会环境因素、基础设施条件 限制控制性详细规划（控规）规定性指标n5、建筑红线后退距离：即建筑相对于 规划内道路红线后退的距离。通常以下 限控制避免城市建设过程中产生混乱保证必要的安全距离保证必要的城市公共空间和良好的城市景 观控制性详细规划（控规）规定性指标n道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。是道路用 地和两侧建筑用地的分界线，即道路横断 面中各种用地总宽度的边界线。红线内的 用地包括车行道、步行道、绿化带、分隔 带四部分。n建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（ 如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称 建筑控制线。控制性详细规划（控规）规定性指标n6、容积率：即规划地块内

13、各类建筑总 面积与地块面积之比（一定地块内，总 建筑面积与建筑用地面积的比值）。容积率可根据需要制定上限和下限。容积 率的下限保证地块开发的效益，可综合考 虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同 的用地性质来决定，防止无效益或低效益 开发造成的土地浪费。容积率上限防止过 度开发带来的城市基础设置超负荷运行。控制性详细规划（控规）规定性指标n容积率：即规划地块内各类建筑总面积 与地块面积之比典型的区划控制技术，于1957年由芝加哥 提出和采用。控制土地开发强度的一项重要指标控制性详细规划（控规）规定性指标n容积率的确定地块的使用性质地块的区位地块的基础设施条件人口容量地块的空间环境条件地块的土地出

14、让价格条件城市设计要求建造方式和形体规划设计控制性详细规划（控规）规定性指标n7、绿地率：规划地块内各类绿地面积 的总和占规划地块面积的比率。通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿 地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（ 道路红线内的绿地）不包括屋顶、晒台的 人工绿地控制性详细规划（控规）规定性指标n8、交通出入口方位：规划地块内允许 设置出入口的方向和位置。具体可分为 ：机动车出入口方位（尽量避免在城市主要 道路上设置车辆出入口，一般情况下，每 个地块应设1-2个出入口）；主要人流出入口方位（为了实现高效、安 全和舒适的交通体系，可能会有必要将人 车进行分流，为此规定主要人流出入口方 位）控制性

15、详细规划（控规）规定性指标n9、停车泊位及其他需要配置的公共设 施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数， 通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施（ 中小学、幼托、居住区级公建），环卫设 施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施 （变电站、配电所），电信设施（电话局 、邮政局），燃气设施（煤气调气站）控制性详细规划（控规）指导性指标n人口容量：即规划地块内部每公顷用地 的居住人口数，通常以上限控制n建筑形式、体量、色彩、风格要求：对 规划区重点地段的建筑形体和布局应进 行特别控制，（包括广场控制线、绿地 控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控 制线、建筑架空控制线、建筑高度控制 范围、建筑颜

16、色等具体指标）n其他环境要求控制性详细规划（控规）n控制性详细规划确定的各地块的主要用 途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿 地率、基础设施和公共服务设施配套规 定应当作为强制性内容。-城市规划 编制办法，2006控制性详细规划（控规）编制与审批 n基础资料： 总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求， 相邻地段已批准的规划资料 土地利用现状，用地分类至小类人口分布现状建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、 层数、建筑质量、保留建筑等 公共设施规模、分布 工程设施及管网现状 土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效 益、有偿使用状况、开发方式等 所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料 控制性详细规划（控规）成果n文件文本：