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1、明发珍珠泉九号价格定位报告南京宏观市场及 别墅市场研究现阶段南京宏观市场研判同类项目研究别墅客户群及项 目市场定位别墅客户研究项目概况及提升价格定位同类比较客户访谈价格综合定位项目定位南京别墅市场研判目录南京宏观市场及别墅市场研究现阶段南京宏观市场研判竞品项目研究南京别墅市场研判目前项目外立面已经基本定型，但价格、目标客 户群由于市场大势的快速变动，需要进一步的对市场 进行研究，以便于项目的定位准确性！南京房地产真的复苏了？南京网上房地产数据显示，2009年1-3月份南京楼市销售稳步回升，其 中，商品住宅共成交了16390套，同比增长了20%。其中2月南京商品房住宅共 认购6699套，成交43
2、37套，日均成交155套。与1月份相比，2月南京楼市的认 购量涨幅高达60%。与去年同期相比，2009年2月份的成绩，远远高于去年2月 份2713套认购量和1804套成交量。 位居认购+成交量排名前三的分别是江北、江宁、河西 面对红火的一季度，不禁让开发商想起07年的那段日子，3月15号与3 月16号，认购分别飙升至250套和392套，创下了09年认购新高，但细细回看 ，不能不说是开发商的不断促销引爆了年前一直大量积压的刚性需求。还有 一点要说的是，08年底由于开发商资金紧张，一些房源会抵押给工程方和广 告商，这批房源在二月份集中签约，也是成为成交飙升的一方面原因！在别墅市场，经过前期市场的不
3、断调研，我们也得到了可喜的数据， 除了极个别项目有重大缺陷的项目，所有项目的销售都是稳中有升，一扫08 年销售滞售的阴霾，但总体价格由于开发商暗地打折还是有所回落的。南京房地产市场能不能持续二月份三月份的行情，没有人敢肯定，但 能够肯定是，逐渐回暖的苗头已经开始呈现,南京房地产真的复苏了？南京宏观市场及别墅市场研究现阶段南京宏观市场研判竞品项目研究南京别墅市场研判江北汤山九龙湖 方山仙林紫金山将军路三山南京别墅板块 紫金山板块 三山板块 方山板块 汤山板块 溧水板块 仙林板块 江北板块溧水项 目 名 称物 业 类 型总 建 面 积容 积 率现 上 市 套 数销 售 套 数开 盘 时 间价格客户
4、开发 商钟 山 美 庐双 拼 独 栋4.6 万 ， 其 中 地 上 3.2 万 0. 3594 套60 余 套200 7年 5月独栋 28000元 / 双 拼18000 元/大型 企业 老总鸿国 建设 江 苏马 会置 业有 限公 司钟 山 高 尔 夫独 栋10 万 左 右 0. 25 左 右61 套 独 立 别 墅36200 6年 底按栋起 价2200 万，3期 最近即 将开盘 ，预计 起价 1500万 。大型 国企 老总 、大 型私 营企 业老 总、 政府 高官南京 钟山 国际 高尔 夫置 业有 限公 司君 临 紫 金联 排 合 院2.8 2万 0. 55 左 右60 套40 余 套200
5、8年 10 月现售价 按栋来 算，约 为600- 800万元 。大中 型私 营企 业老 总、 顶级 职业 经理 人、 政府 官员南京 中住 置业 有限 公司该区域主要项目的基本概况紫金山板块现上市的物业类型主要以独栋、双拼为主； 独特区位优势、景观与自然资源使得该地区项目更倾于第一居所； 从价格、自然资源、产品的角度衡量都处于南京别墅的顶级或高端位置； 从去化速度来看，总价较低的联排和双拼去化速度较快。项 目 名 称物 业 类 型总 建 面 积容 积 率现 上 市 套 数销 售 套 数开盘 日期价格客户开发 商翠屏国 际城独栋双 拼联排100万 0.67297套293套2005年3月早成交价格
6、较低独 栋12000元/双拼 8000元/联排 6000元/江宁本地中小型私 营企业老总、政府 官员、教授中惠集团玛斯兰 德独栋双 拼18万0.39360套323套2004年初双拼10000元/， 独栋19000元/。大中型私营企业老 总、顶级职业经理 人、政府官员南京金陵 置业嘉瑞山 庄独栋12000 0.4225套23套2008年4月价格28000元/（ 成交价23000- 25000元/ ）大中型私营企业老 总、顶级职业经理 人、政府官员南京中嘉 置业有限 公司名家别 墅独栋双 拼14600 0.4339套9套2008年8月双拼12000元/， 独栋26000元/大中型私营企业老 总、顶
7、级职业经理 人、政府官员南京名家 房地产复地朗 香独栋联 排叠加13万 0.43243套243余 套2004年10 月4期独栋不少于 20000元/中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师江苏盛唐 艺术投资 有限公司山水华 门独栋双 拼联排13万 0.53364套329套2004年6月独栋17000元/中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师南京山水 房产该区域主要项目的基本概况三山板块现上市的物业类型主要以联排为主，但近 两年独栋别墅的供应量逐渐增多； 该区的别墅较早开发，且区域人口基数大，早年区 域经济弱，本地置业的人只占一小部分，一般以总价 较
8、低的做选择，所以去化速度与总价呈反比； 随着区域经济的发展，该区域独栋别墅的逐年崛起 ，成为了本案的竞争区域； 如08年山水华门推出的20套独栋别墅，近期复地朗 香四期又将推出120余套全独栋别墅。项 目 名 称物 业 类 型总 建 面 积容 积 率现 上 市 套 数销 售 套 数开 盘 日 期价格客户开发 商加州城独栋 联排50万0.5444套联排 （一期共 196套）6套2008年 7月独栋13000元/ 联排9000元/中小型私营企业 老总、高级职业 经理人、政府官 员、教授、律师南京景山 置业有限 公司雷丁TOWN独栋 联排6万0.65214套126套2007年 10月联排别墅面积 2
9、05-230，均 价约12500元/中小型私营企业 老总、高级职业 经理人、政府官 员、教授、律师江宁天印 房地开发 有限公司罗托鲁拉 小镇独栋 双拼 联排26万0.548套45套2008年 11月独栋14000元/ ，双拼10000- 13000元/中小型私营企业 老总、高级职业 经理人、政府官 员、教授、律师南京明月 建设有限 公司颐和南园独栋 联排 叠加14600 0.59580多套233套2008年 10月独栋14000元/ ，联排9200元/ 中小型私营企业 老总、高级职业 经理人、政府官 员、教授、律师苏源集团同仁康 桥水岸联排23万1.4177套329套2008年 10月联排80
10、00-9000 元/医院内的医生为 主中小型私营企 业老总、教授、 政府官员南京同仁 实业该区域主要项目的基本概况由于区域的特殊性，方山板块的别墅主要以经济型 别墅为主，所以现上市的物业类型主要以联排、叠加 为主； 近年随着该区域的逐渐开发，进驻的外企越来越多 ，经济型别墅受到了投资的青睐。 从去化速度来看的话，总价最低的叠加和较为稀缺 的双拼和独栋的去化速度较高； 联排、叠加作为该区域的绝对主力物业类型，占了 现市场的8成，所以同区域该物业类型的竞争力较大。项 目 名 称物 业 类 型总 建 面 积容 积 率现上 市套 数销 售 套 数开 盘 日 期价格客户开 发 商恒 大 金 碧 天 下联
11、 排 叠 加10 万 0. 54864 套80 0 余 套20 08 年 9 月 29 号独联 8000元 / 联排 6500元 / 叠 加4000 元/ (实际 成交更 低）中小型 私营企 业老总 、高级 职业经 理人、 政府官 员、教 授、律 师恒 大 地 产 集 团卧 龙 湖独 栋68. 04 万 0. 3 168 套14 8 套20 08 年 9 月独栋 8000- 16000 元/ 中小型 私营企 业老总 、高级 职业经 理人、 政府官 员、教 授、律 师南 京 卧 龙 湖 置 业森 湖 溪 谷独 栋12. 7 万 0. 23 6现上 市59 套20 余 套20 08 年 8 月按栋
12、算 ，130 万起（ 最低可 打86折 ）中小型 私营企 业老总 、高级 职业经 理人、 政府官 员、教 授、律 师南 京 德 文 房 地 产 开 发城 开 汤 山 公 馆独 栋 联 排 叠 加12 万 0. 8579 套32 9 套20 08 年 10 月联排 8000- 9000元 /中小型 私营企 业老总 、高级 职业经 理人、 政府官 员、教 授、律 师南 京 同 仁 实 业该区域主要项目的基本概况随着城市逐年向外发展，再加上市区内土地的后备不 足，该板块内的别墅具有一定的升值空间； 从近年的供应量的上升可看出该区域正在逐渐开发； 该区域尚属南京1小时生活圈内，很适合作为人们生活 的第
13、2居所或养老的地方，所以该区域主要还是以经济型 别墅为主； 从去化速度来看的话，经济型别墅的去化速度也是最 快的； 该区域的独栋大部分为小独栋，此类产品也颇受市场 青睐。.项 目 名 称物 业 类 型总 建 面 积容 积 率现 上 市 套 数销 售 套 数开 盘 日 期价格客户开发 商依云 溪谷独栋 双拼16.8万 0.47 265套1182007年 12月25 日双拼15500元/ 独栋预计不少于 20000元/大中型私营企业老 总、顶级职业经理 人、政府官员-招商局房产 （南京）有 限公司 栖园联排 叠加22万0.65898套2007年 11月联排15500元/ 叠加11000元/大中型私
14、营企业老 总、顶级职业经理 人、政府官员南京栖霞建 设股份有限 公司山水 风华独栋 双拼 叠加8.8万 0.7387套200套 左右2008年4 月双拼16000元/ 联排13000元/ 叠加9000元/中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师南京仙林房 地产开发有 限公司东墅 山庄联排5.3万 0.65200套未开盘联排预计9500- 11000元/中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师南京栖霞房 地产开发有 限公司汇杰 文庭独栋 双拼 联排 叠加9.7万 0.7253套253套2007年 12月31 日独栋15000元/ 联排11000元/中小
15、型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师南京交通置 业有限公司该区域主要项目的基本概况从整个仙林区域来看的话，主要的供应类型还 是以联排和叠加这两大类经济型别墅为主； 由于推盘时间都在07与08年市场较为冷清阶段 ，且同类产品的价格相比于江宁方山板块显得略 高些； 投资此类产品的客户们纷纷采取观望态势，去 化速度缺不尽人意； 但是该区域后景看好，随着地铁2号的开通， 市场将会迎来新的契机。项 目 名 称物 业 类 型总 建 面 积容 积 率现 上 市 套 数销 售 套 数开 盘 日 期价格客户开发 商绿城玫瑰 园独栋9万0.347套39套2008年3 月独栋17000元/（
16、总价在800万以上 ）江北大中型私营企 业老总、顶级职业 经理人、政府官员南京天浦 置业有限 公司山河水独栋12万0.65144套122套2006年 中单价11000元/成 交在10000元/左 右，主力总价500 万/套中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师南京瑞基 房地产开 发公司国信自 然天成独栋双 拼别墅 31.2万 别墅 约0.4160套121套2007年 11月独栋14000元/( 实际成交11000元/ ) 双拼10000元/中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员（内 部人员较多）江苏国信 象山地产 有限公司香山湖1 号独栋双 拼联排 合院7万0.6295套50套2008年5 月独栋12000元/ 联排9000元/中小型私营企业老 总、高级职业经理 人、政府官员、教 授、律师南京金盛 田房地产 开发
