北京八大别墅区介绍_31P_2012年_张帅_项目分析_市场定位_园林景观

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1、北京八大别墅区简介张 帅2012.5.24“四高”京昌、京沈、 京开、京密四条高速路北 京 传 统 别 墅 区 分 布“一山”西山，从 门头沟、八大处、香山 直至温泉永丰乡“二河”潮白河、 温榆河两河流域别墅带“三线”立汤、京顺、 京通从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式北京八大别墅区海淀朝阳顺义昌平通州丰台东部泛CBD别墅区潮白河别墅区中央别墅区八达岭别墅区亦庄别墅区城南别墅区西山别墅区亚奥京北别墅区亚奥京北别墅区开启后奥运别墅时代1990-2002年2002-2005年2005年后王府花园2001年紫玉山庄2000年橘郡2003年纳帕溪谷2003年润泽庄园2007年远洋傲

2、北2010年珠江壹千栋2005年亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，经过多年蛰伏，由于奥运盛会的深远影响，这里完成了从“亚北”到“奥北”的转变，随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范围正不断扩大。交通区位：多条道路和两条地铁：5号线、10号线是奥北最让白领们推崇的亮点 小汤山区域亚奥核心区域纳帕溪谷橘郡温哥华森林紫玉山庄位居中覆盖广自然美温榆河、 小汤山、 八达岭形态丰建筑类型 丰富北京中轴线客群丰富通达强“三纵两 横”的交 通网络特点概括代表项目珠江壹千栋 准备打

3、造“温榆河绿色生态走廊”，独栋河岸社区。 价格：35000元/平方米 纳帕溪谷 北美全新多庭院独栋别墅，高档人文亲水社区。 价格：25000元/平方米 珠江壹千栋珠江壹千栋 ：昌平区亚运村正北12公里，总占地1900亩，分6-7期，共规划1150栋。均价35000元/平方米。 西山别墅区皇家地脉的别墅夜宴 西山是北京城西山是北京城西部诸山西部诸山的总称。的总称。 地理位置优越地理位置优越，目前西山已是闻名中，目前西山已是闻名中 外的游览胜地，风光秀丽，尤其以外的游览胜地，风光秀丽，尤其以古古 刹刹闻名。西山别墅板块，素有闻名。西山别墅板块，素有“东富东富 西贵西贵”和和“皇家板块皇家板块”的美

4、誉，主要的美誉，主要 得益于得益于香山香山所特有的自然景观价值，所特有的自然景观价值， 加上其后天的合理建设，使其具备了加上其后天的合理建设，使其具备了 与北京其它别墅区域一争高下的实力与北京其它别墅区域一争高下的实力 。 该区域的该区域的植物资源植物资源极为丰富，森林覆极为丰富，森林覆 盖率达盖率达86%86%以上。以上。 西山别墅区西山别墅区二手别墅较少二手别墅较少，价格也相，价格也相 对较高，因周围对较高，因周围风水好风水好，大部分，大部分中央中央 领导人领导人及政界人员多选在西山居住。及政界人员多选在西山居住。 几年间，一些别墅项目在这里落脚，几年间，一些别墅项目在这里落脚， 其价格也

5、因地域的稀缺而在京城别墅其价格也因地域的稀缺而在京城别墅 区名列前茅。是北京区名列前茅。是北京舒适型舒适型楼盘的代楼盘的代 表，主流产品为表，主流产品为景观洋房、景观洋房、LOFTLOFT公寓公寓 和独栋别墅和独栋别墅，整体自然环境与生态景，整体自然环境与生态景 观均十分优越。观均十分优越。 交通区位交通区位：西五环、城铁：西五环、城铁9 9号线、号线、4 4号号 线的开通使得西山别墅区与中关村、线的开通使得西山别墅区与中关村、 亚运村、亚运村、CBDCBD的距离进一步拉近。的距离进一步拉近。 西山美庐西山美墅馆万城华府四季青桥西四季青桥西香山玉泉山香山玉泉山“后天八卦图”记载:“乾为天 ，为

6、圆，为君，为父，为玉 ，为金。”而在北京城中，西 山就是乾位的所在地。西山 山脉天然的形状形似一条巨 龙，被历代皇族认为是北京 城的龙脉。这就是所谓上风 上水的由来，也是九五之尊 的帝王选择西山成为他们休 闲养生之地的原因。公元12世纪，金代定都 北京，首建八大水院，开西 山别墅之滥觞。历元明两代 ，经清朝康乾盛世，直至孙 中山和毛泽东革命年代，西 山一脉一直是真正的国家政 治军事中心，特别是清以后 的四百余年权力中心更是始 终位于西山。 1949年，毛泽东入住双清别 墅，之后六十年，西山一直 是党和国家领导人、军队高 层、文学大师修建别墅的首 选之地。亿城西山华府 御园 保利西山林语 代表项

7、目“三山怀抱、一水环绕”天然山水 居所。价格：21000元/平方米 紧邻颐和园的中国人文教育社 区。价格：25000元/平方米 北京最低容积率的公寓项目，“三山五 园”环抱中。价格：50000元/平方米 著名的三山五园排布其间，而闻名遐耳的“燕京八景” ，西山就占居其二：西山晴雪、玉泉垂虹自然景观玉泉山颐和园京密引水渠香山红叶西山晴雪东部泛CBD别墅区CBD后花园 东部泛CBD别墅区，一般是指 东四环以东，京沈高速、京通 快速沿线的别墅，涵盖朝阳、 通州、顺义区。 该区域别墅价格优势较大，从 客户分析来看，多来自CBD区 的中产或中上阶层。相比较于 传统的别墅区，市场相对平静 ，尚未成别墅气候

8、。近两年， 以康城为代表的第一代 Townhouse成为通州及整个东 部别墅类产品的主力军。 通州被称为CBD的后花园，地 铁八通线开通、配套逐步完善 ，CBD东扩方案的公布，使得 通州房价一路高企，产品定位 也逐步向高端靠拢，未来这一 区域国际化、规模化趋势将逐 步显现。运河岸上的院子四亩独栋中式大院，定制精装 皇家园林，国际化特征的中国当代宅院，深厚 的中国建筑文化社区。总价2500万-2亿元/栋 运河岸上的院子龙湖蔚澜香醍花园洋房和叠拼别墅。花园洋房在售户型为 290平米三居顶层复式，均价18000元/平米，总价500万元/ 套起。 龙湖蔚澜香醍中央别墅区领航京城别墅18载区域里早期开发

9、的裕京花园是台湾开发商投资的。欧陆苑最早是德国投资的。丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。香江别墅是新加坡公司投资的。在中央别墅区更能反映不同国藉的文化背景和生活习惯。中央别墅区项目客户对私密性要求很高，不少项目的外立面都采用暗色，但 在建材使用上却尽可能追求高档和品味。别墅区里的开发商都会仔细地研究 现有区域客户的生活习惯和特征，针对这部分特定人群去打造产品，从户型 设计上，非常适合西方家庭的生活习惯。在中央别墅区经常有明星出入，经常可以看见他们在会所进餐。那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，都在丽斯花园有自己的物业。 欧陆苑香江花园裕京花园名都园丽斯花园丽高王府莱蒙湖别墅丽京花园经过

10、十多年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的成熟区域。后沙峪区：以优山美地，龙湾，裕京花园，莱蒙湖，名都园，欧陆苑，嘉浩别 墅，龙湖及澳景园围合而成，多家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾的商 业配套使其商业配套最为完善。天竺区域：主要以丽字头的丽京，丽斯，丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇， 誉天下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其 主要的教育资源。与后沙峪区域相比，其学校资源没后者强，但靠近机场高速 是其优势。来广营区域：其别墅较为分散，包括观唐，长岛澜桥，大湖，卓锦万代等。其 最大的优势在于靠近五环，交通极为便利。同时有京西学校等国际学校资源。 但相应的配套设施

11、，尤其是针对外国人的配套没前两个区域完善。 丽宫二期独栋现仅剩20余套左右，最低5000万元/套，位置不同价位不同。 户型面积为1000-1500平米五居，均价7万-11万/平。 丽宫中粮祥云国际生活区在售联排、双拼面积400-550。双拼仅剩2套， 1070万元/套。联排价格1300万-1500万 中粮祥云国际潮白河别墅区顺义新城焕发生机 传奇的身世，因一条河的兴衰而起落，10多年来默默无闻 ，直到2008年，奥运水上项目在该区域的举办才让该区域 又披上光芒。随着潮白河的治理和水量保证及顺义休闲度 假区域的规划实施，预计这里将是未来几年别墅市场竞争 最激烈的地区。 交通区位：目前京顺路是该区

12、域的主要交通要道，交通压 力较大。按照规划，今年年底京承高速全线通车，将会给 区域内的交通带来很大的改观。 龙湖香醍溪岸 龙湖五重园林、360度全方位选景、成树全 冠移植等诠释着更为丰富的景致人生；私 家采摘园、2500亩托斯卡纳成熟庄园，在 售300平-400平独栋，售价900-1100万 御墅机场畔纯独栋七面光合墅，独特U型 半围合设计，17窗的运用使得别墅拥 有全天候明室效应。一层半的设计理 念，争做北京最生活的原创纯独栋别 墅社区。均价：28000元/平 昌平八达岭别墅区老牌别墅区域价值再发现 经过几年的发展，昌平的别 墅市场逐渐分化为两个现状不 同，前景各异的两大板块： 一个是小汤山

13、板块，一个是沙 河板块。 作为北京地产市场的老牌别墅 区，在较早时期，昌平别墅区 便凭借优越的交通条件和地理 位置发展起来，近年来昌平别 墅区的发展多以养老型别墅和 度假别墅为主，与其他别墅区 冲突不大。 交通区位：昌平区高速路纵横 交错，交通状况较好 昌平八达岭别墅区指的是八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原来主要范围是北四环-北六环区域，现在随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。玫瑰园碧水庄园领袖新硅谷雪梨澳乡代表项目香江别墅II意大利托斯卡纳建筑风格， 独栋别墅300-450平米， 总价610-1000万/套， 联排别墅268-318平米， 总价460万-670万/套。

14、 中海尚湖世家 四国欧式别墅独栋和联排， 其中独栋别墅586平米左右， 总价1100万-1200万/套， 联排别墅面积350平米左右， 总价650万-750万/套 园墅 园墅中式风格别墅 ， 联排别墅260平米左右， 均价30000元/平米， 双拼别墅360平米左右，均价38000元/平米 亦庄别墅区借势发展前景可观 亦庄别墅区渐成气候，因 为开发区有较强的产业支 撑、较高的国际化程度， 以及日趋完善的生活配套 ，已经成为经济型别墅、 花园洋房等低密度住宅的 聚集地。 交通区位：交通便利，拥 有京津塘高速、五环路、 六环路等多条交通主干道 ，建筑中的地铁5号线延 长线、规划中S6线直抵亦 庄

15、八大别墅区后起之秀利好威胁远洋天著亲 密 别 墅远洋天著近邻东南五环，在售370- 560平方米联排别墅，均价30000元/ 平，总价1200万-2500万，2013年6 月交房。全天然石材立面，周边拥有 16万城市公园，社区内部独享7万私 属皇家园林，6月新品即将推出。 亲密别墅位于马驹桥新桥往南800 米，采用欧式风格，单纯联排形态 。每户均拥有下沉式庭院及露台， 奢适户型，大尺度空间兼顾适度所 需，7000德式会所供业主专享。 均价19000元/平。 城南阳光别墅区升级时代来临城南别墅区作为北京最新兴的别墅区，近年来随着南城旧城改造推进 ，逐渐浮出水面，被更多人所关注，有望成为别墅开发的

16、新兴区域。但由于北京城市对南城所持的固有观念，加之交通问题困扰，城南别 墅区形成规模仍需较长时间。交通区位：西南五六环与京开高速路沿线，地区较为冷僻 富力丹麦小镇 永定河孔雀城 代表项目意大利意大利佛罗伦萨小镇风情，佛罗伦萨小镇风情， 独栋和院独栋和院3 3、4 4面开窗，让面开窗，让 您提前十年享受别墅生活。您提前十年享受别墅生活。价格：最低价格：最低60006000元元/ /平方米平方米现代、质朴的现代、质朴的田园风情田园风情建筑，建筑， 优游生活气质。优游生活气质。价格：价格：1250012500元元/ /平方米平方米 传统落后形象传统落后形象北部相对拥挤北部相对拥挤南城旧城改造南城旧城改造固有置业观念固有置业观念中低端项目扰乱市场中低端项目扰乱市场形成规模仍需较长时间总价相对较低总价相对较低便利的交通条件便利的交通条件优质的人文环境优质的人文环境丰富的土地资源丰富的土地资源回 顾 中央别墅区 西山