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1、房地产开发企业 会计第七章 开发产品成本的 核算本章要点v1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与 成本核算对象v2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 v3、土地开发成本的归集和结转v4、配套设施开发成本的归集和结转v5、房屋开发成本的归集和结转v6、代建工程开发成本的核算第一节 开发产品成本概述v一、开发产品成本的分类v（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建 设场地)所发生的各项费用支出。v（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋( 包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出 。v（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有 偿转让的大型配套设施及不能
2、有偿转让，不能直接计入 开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。v（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托 单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市 政工程等所发生的各项费用支出。 开发产品成本概述v二、开发产品成本的构成v开发产品成本包括以下六个成本项目：v（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指 因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包 括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费 ，或采用批租方式取得土地的批租地价。v（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生 的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、 测绘、场地平整等费用。v（三）基础设施费：是指土地、房屋开
3、发过程中 发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用 。开发产品成本概述v（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发 过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安 装工程费和设备费。v（五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地 、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用， 如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、 消防、自行车棚、公厕等设施支出。v（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算 单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。v其中： （一）（五）为直接成本第二节 开发间接费用的核算v一、开发间接费用的
4、购成内容v开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及 开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用v（一）职工薪酬 （六）劳动保护费 v（二）折旧费 （七）利息支出 v（三）修理费 （八）其他费用 v（四）办公费 v（五）水电费 v二、开发间接费用的归集和分配v（一）开发间接费用的归集v开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的 。借：开发间接费用贷：应付职工薪酬累计折旧长期待摊费用银行存款 注；为简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开 发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成 本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的 开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发
5、成本，也 就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用， 可仅对有关开发房屋、投资性房地产、能有偿转让配套 设施及代建工程进行分配。v CASEv 宏坤房地产开发企业下设开发现场管理部门，该部门 2006年5月发生各项费用合计65408元，其中：职工薪酬 19250元，折旧费21000元，修理费7350元，办公费 4410元，水电费2478元，劳动保护费5250元。修理费、 办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。另为 开发房地产专项借款本月利息支出4200元，及发生的其 他间接费用合计1470元，已用银行存款支付。v该企业本月开发间接费用归集的会计分录如下：v 借：开发间接费用 65
6、408v 贷：应付职工薪酬 19 250v 累计折旧 21 000v 银行存款 25 158v二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配。若房地产开发企 业本月从事一个开发项目的建设，将开发间接费用总额直接 结转到该开发项目的开发成本明细账；若从事多个开发项目 的建设，则应按一定的标准分配计入各开发项目的开发成本 。v（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发 间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配 的一种方法。其计算公式如下：v分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和v某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目
7、预算（计划 ）开发间接费用分配率v采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。v（2）直接费比例法。这种分配方法是将实 际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用 的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：v 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各 开发项目直接费用总和v v某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目 直接费用分配率 账务处理：借：开发成本贷：开发间接费用CASEv宏坤房地产开发企业在2006年10月共发生开发间接费用 87360元。应分配开发间接费用的各开发产品实际发生 的直接费用共计1 040 000元，其中：A商品房100 000 元，B商品房240 0
8、00元，A出租房150 000元，B出租房 140 000元，大型配套设施（商店）160 000元以及商品 性土地250 000元。v按直接费比例法分配开发间接费如下：v分配率87 360/1 040 000= 0.084vA商品房应分配的开发间接费100 0000.0848400( 元)vB商品房应分配的开发间接费240 0000.08420160( 元)vA出租房应分配的开发间接费150 0000.08412600( 元)vB出租房应分配的开发间接费140 0000.08411760( 元)v商店应分配的开发间接费160 0000.08413440(元)v商品性土地应分配的开发间接费v 2
9、50 0000.084=21000(元)v根据开发间接费用分配表作如下分录入账：v借：开发成本房屋生产成本（A商品房） 8 400v 房屋生产成本（B商品房） 20 160 v 房屋生产成本（A出租房） 12 600v 房屋生产成本（B出租房）11 760v 配套设施生产成本（商店）13 440v 土地生产成本（商品性土地） 21 000v贷：开发间接费用 87 360 第三节 土地开发成本的核算一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基 础 设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排 污 等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。一般来
10、说，企业对土地开发成本的核算，可设置 如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)开发间接费。 第三节 土地开发成本的核算二、土地开发成本的划分和归集v（一）土地开发成本的划分房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它 分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性 土地(也叫商品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出 租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发 产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则 是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出 租房等有关房屋开发成本。 v二、土地开发成本的划分和归集v（二）土地开发成本的归
11、集v1.企业开发商品性建设场地所发生的费用v 借：开发成本-土地开发成本贷：银行存款等v2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担 对象的 ，不单独核算土地开发成本。 借：开发成本-房屋开发成本贷；银行存款等v3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个 或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用， 记入“开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。待 土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计 入有关房屋建筑物等开发产品成本。借：开发成本-土地开发成本贷：银行存款等v（三）土地开发成本的结转v在“开发成本土地开发成本”账户核算的土地开发成本， 应按月结账，完工后结转成本
12、。v1.企业为有偿转让而开发的商品性土地的结转。借：开发产品-商品性土地贷：开发成本-土地开发成本v2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其 实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成 本中借：开发成本-房屋开发成本贷：开发成本-土地开发成本v3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应 将其实际成本先转入“开发产品”账户，当企业再进行房屋 开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入 “开发成本”账户借：开发产品-自用土地贷：开发成本-土地开发成本 以后房屋开发时：借：开发成本-房屋开发成本贷：开发产品-自用土地CASEv宏坤房地产开发企业现有A、B、C三块
13、土地正在开发建设 ，土地A开发完成后直接用于1号商品房开发项目；土地B 开发完成后用于2号商品房和3号商品房使用，其中2号商品 房使用65的土地面积，3号商品房使用35的土地面积 。土地C开发完后将有偿转让。2006年6月发生如下经济业 务：v（1）6月2日，用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费共计 180万元，其中：土地A支付80万元，土地B支付60万元， 土地C支付40万元。v 借： 开发成本房屋开发成本1号商品房 800 000v 土地开发成本土地B 600 000v 土地开发成本土地C 400 000v 贷：银行存款 1 800 000 v（2）6月6日，用银行存款支付前期工程费6000
14、0元，其 中水文地质勘探费40000元，土地A应负担20000元，土 地B应负担15000元，土地C应负担5000元；支付土地开 发设计费20000元，土地A应负担10000元，土地B应负 担5000元，土地C应负担5000元。v 借： 开发成本房屋开发成本1号商品房 30 000v 土地开发成本土地B 20 000v 土地开发成本土地C 10 000v 贷：银行存款 60 000v（3）6月15日，由某施工企业承包的基础设施工程已竣 工，应付工程款80万元，其中：土地A应负担40万元， 土地B应负担20万元，土地C应负担10万元。v借： 开发成本房屋开发成本1号商品房 400 000v 土地开发成本土地B 200 000 v
