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1、0高新区“桂锦苑”住宅楼工程项目工程投资及售价预测报告编制单位：广西桂能工程咨询集团有限公司项目地址：高新区科园西七路南面二一年十一月十二日1目 录一、编制基础2二、基本假设2三、“桂锦苑”住宅楼工程投资预测说明.3四、投资预测表主要项目说明6五、项目工程造价预测20六、返利计算23七、住宅销售均价测算24八、其他事项说明242“桂锦苑”住宅楼工程投资及售价预测报告一、编制基础广西桂能工程咨询集团有限公司（以下简称本公司）建设的南宁市高新区“桂锦苑”住宅楼工程投资及售价预测预测，是以祥浩会计师事务所有限责任公司及其经办注册会计师审计的截止 2010 年 6 月 30日“桂锦苑”住宅楼工程投资情
2、况为基础，根据本公司“桂锦苑”住宅楼工程的投资计划、融资计划及其他相关资料，遵循下文“二”所列主要假设，考虑国家宏观政策的影响，分析了本公司面临的市场环境、未来销售情况，本着谨慎性原则，经过分析研究而编制的。编制所需投资预测时采用的会计政策及会计估计遵循了国家现行的法律、法规及新颁布的企业会计准则的规定，在各重要方面均与本公司实际采用的会计政策及会计估计相一致。二、基本假设1、本公司所遵循的国家现行法律、法规、制度、部门规章及公司所在地的社会政治、经济政策、经济环境仍如现实状况无重大变动。2、本公司“桂锦苑”住宅楼工程所涉及地区的有关部门现行政策、法律、法规及其他经济环境仍如现实状况无重大改变
3、。33、本公司所处行业的政策和行业的社会经济环境无重大改变。4、本公司“桂锦苑”住宅楼工程涉及的信贷利率、税收政策将在正常范围内波动。5、本公司所在地区的社会、政治、经济环境无重大改变。6、本公司目前执行的税负、税率政策没有重大调整。7、 “桂锦苑”住宅楼职工集资部分住宅合同能够按本公司计划如期签订并如期收齐房款。8、在“桂锦苑”住宅楼工程投资预测期间将不会发生重大的通货膨胀。9、本公司“桂锦苑”住宅楼工程不会受诸如交通、电信、水电和原材料供应的严重短缺和成本中客观因素的巨大变动而产生的不利影响。10、预交的企业所得税及报建费可退回部分能够如期、全额退回。11、无其他不可抗力及不可预见因素对本
4、公司造成的重大不利影响。三、“桂锦苑”住宅楼工程投资预测说明（一）公司概况及项目概况本公司成立于 1994 年 5 月，原名称为广西桂能工程咨询有限公司，原营业执照：（企）4501001008965，2008 年 12 月变更为广西桂能工程咨询集团有限公司，取得（企）450111000000843 的营业执照，4法定代表人：欧阳开龙，注册资本：69780870 元，经营范围：工程咨询、勘测与设计、工程建设监理、工程总承包、房地产开发与销售、对公路、码头、矿山的投资与管理、建设项目安全评价、环境影响评价、工程造价咨询、水土保持方案编制、工程招标代理、计算机软件开发与销售、实业投资与管理、原煤及其
5、洗选加工产品、橡胶制品、铜、钢、铁销售、废旧回收、工程设备及材料销售、承包境外水利、水电、电力、工业民用建筑、通信、市政工程和境内国际招标工程等。广西电力工业勘察设计研究院鉴于未来的业务发展需要，于 2007年初在高新区购买了土地，计划用于办公楼建设。为解决职工交通和住房问题，经设计院职工事务委员会研究，决定委托桂能公司在办公楼附近购地为设计院职工定向开发住房。由于桂能公司是电力设计院职工集资组建的公司，经设计院职工事务委员会协商并征得桂能公司股东大会同意，确定了该项目利润率为 5%。经过对设计院职工的意向调查，本公司于 2007 年 6 月 29 日通过竞拍（国有土地使用权出让合同编号南国土
6、合字2007第 85 号）取得高新区科园西七路南面的土地开发使用权，用于建设大设计院职工住宅楼，命名为“桂锦苑”住宅楼工程项目。该地块宗地编号为0115180，宗地总面积为 10,850.83 平方米，其中：出让土地面积为10,850.83 平方米，宗地用途为城镇单一住宅、商业。本公司已于2009 年 1 月 23 日取得南宁国用（2009）第 508513 号国有土地使用权证，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地终止日期：城镇5住宅用地 70 年（至 2077 年 9 月 25 日） 、批发零售用地 40 年（至2047 年 9 月 25 日） 。2009 年 2 月 19 日取得南防
7、结建（2009）0013 号人民防空工程建设许可证 ，2009 年 3 月 2 日取得南宁市高新产业开发区规划管理局核发的地字第 450107200910002 号建设用地规划许可证 ，2009年 4 月 9 日取得南宁市高新产业开发区规划管理局核发的建字第450107200910015 号建设工程规划许可证 ，2009 年 5 月 5 日取得南宁市高新产业开发区建设局核发的 450112200902170101 号建筑工程施工许可证 。2010 年 4 月 8 日取得南宁市高新产业开发区房产管理局核发的南高房预字2010第 01 号广西南宁市商品房预售许可证 。根据批复的建设工程规划许可证
8、， “桂锦苑”住宅楼主要经济技术指标为总用地面积 10,850.83 平方米，建筑占地面积 4,267.20 平方米（建筑密度 39.32%，容积率为 3.96，绿地率为 8.50%） ；总建筑面积 49,639.82 平方米；地面以上总建筑面积 43,173.82 平方米，其中：住宅建筑面积 38,552.62 平方米，商场建筑面积 4,318.12 平方米，架空层面积 253.10 平方米，物业用房面积 120 平方米；地下室建筑面积（含人防设施面积）6,480.70 平方米；小区停车位共 297 个；共 400户，其中小于 90 平方米的为 302 户，占总户型的 75.50%。（二）重
9、要会计政策、会计估计1、遵循企业会计准则的声明本公司会计政策、会计估计系根据中华人民共和国企业会计准6则 （2006 年 2 月 15 日颁布）及其相关补充规定编制。2、 “桂锦苑”住宅楼工程所需投资预测表的编制方法和编制基础本公司“桂锦苑”住宅楼工程所需投资预测表系根据企业会计准则及其相关补充规定，以截止 2010 年 6 月 30 日“桂锦苑”住宅楼工程投资情况为基础及有关资料为依据进行编制。3、记账本位币以人民币为记账本位币。4、记账基础和计价原则以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价基本原则。四、投资预测表主要项目说明“桂锦苑”住宅楼工程投资预测表各项目是以本公司确认的编制基础及基本
10、假设为依据，通过对“桂锦苑”住宅楼工程进度情况、融资情况、市场环境的分析及营销计划和投资计划的可行性分析，结合车位、商铺销售情况进行预测。主要项目说明如下（金额单位为元）：1、建筑安装工程投资费用项目名称2010.6.30 审定投资数2010 年 6 月 30 日后预计发生投资数竣工累计预测投资数建筑安装工程投资38,444,759.1638,780,822.71 77,225,581.87其中：1、主体工程35,018,308.5130,399,822.7165,418,131.222、总包合同新增项目800,000.00800,000.003、边坡工程3,426,450.65 3,426,
11、450.654、专用变压器及一户一表工程2,730,000.002,730,000.005、电梯工程 3,150,000.003,150,000.006、绿化工程 500,000.00500,000.007、安全防盗系统工程 606,000.00606,000.0078、门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等135,000.00135,000.009、亮化工程 300,000.00300,000.0010、水表入戶费 160,000.00160,000.001 主体工程2009 年 3 月 3 日本公司与江西有色工程有限公司签订了“桂锦苑”住宅楼工程施工合同，合同总价 63,166,66
12、6.00 元。2009 年 5 月 22 日，根据 2009 年 4 月 19 日“桂锦苑”项目桩基专家讨论会会议纪要及设计院 2009 年 4 月 20 日第一次修改通知单有关要求，本公司与江西有色工程有限公司签订了补充协议 4，将原承包总价修改变更为61,957,484.00 元（原合同总价 63,166,666.00 元-地下室桩基础工程费用 1,209,182.00 元） ，地下室桩基础工程费另按单价计价，实际压入土体桩长部分按综合单价 300.00 元/米计价，经过上述变更后“桂锦苑”住宅楼主体工程合同总价 65,418,131.22 元。总包合同新增项目根据实际要求在总包合同中新增
13、项目有场地排水沟、后排商铺窗户及卫生间等。除小区正常污水排放管网外，沿电力学校围墙增设一条排水沟专接电力学校生活污水至市政污水管网；后排商铺原设计为架空层，为满足商铺规划指标要求按商铺报建，拟在通过综合验收后提供给业主作为休闲及停放自行车、摩托车、电动车使用，因此原设计中后排商铺没有考虑窗户及卫生间等设施，为增加返利，降低业主购房成本，现将后排商铺也进行销售，为满足商铺基本使用功能，增设后排窗户及卫生间。详见修改通知单编号：0821 及桂能字2010138号等，预测新增工程费用约为 800,000.00 元。边坡工程本公司与广西壮族自治区水电工程局签订了“桂锦苑”住宅楼边坡支护工程合同,合同总
14、价 3,430,000.00 元。工程已竣工，经广西中宇造价咨询有限责任公司审核，结算价为 3,426,450.65 元。专用变压器及一户一表工程本公司已与广西恒都输变电工程有限公司签订了专变及一户一表工程设备采购及安装工程合同,合同总价 2,730,000.00 元。电梯工程本公司已与通力电梯有限公司签订了电梯设备采购及安装工程合同,合同总价 3,150,000.00 元，共安装电梯 12 台。绿化工程绿化工程尚未签订合同，还没有概算书， “桂锦苑”住宅楼绿化工程招标报价在 42 万至 65 万之间，初步估算绿化工程需投资500,000.00 元。安全防盗系统工程等安全防盗系统工程尚未签订合
15、同，还没有概算书，根据“桂锦苑”住宅楼有关安防系统的要求，初步估算安全防盗系统工程需投资606,000.00 元。门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等尚未签订合同，还没有概算书，根据“桂锦苑”住宅楼有关的门牌号、楼层号及小区名9称牌号和其它项目工程的要求，初步估算门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它零星项目工程等需投资 135,000.00 元。亮化工程亮化工程根据政府要求设计、安装，尚无设计及合同，预测工程费用为 300,000.00 元。水表入户费根据供水部门要求，每户需交 400 元水表入户费，预测“桂锦苑”住宅楼水表入户费用 160,0
16、00.00 元。2、前期工程费费用项目名称2010.6.30 审定投资数2010 年 6 月 30 日后预计发生投资数竣工累计预测投资数前期工程费1,329,739.67 805,643.99 2,135,383.66 其中：1、住宅楼工程设计费849,092.00 308,090.26 1,157,182.26 2、人防设计费171,290.70 26,113.21 197,403.91 3、配电工程设计费100,800.00 100,800.00 4、岩土勘察设计费53,890.00 53,890.00 5、施工图设计审查费58,120.00 4,000.00 62,120.00 6、筑景总平比较方案设计费3,600.00 3,600.00 7、测绘费23,936.06 33,194.57 57,130.63 8、环境评价技术服务费23,000.00 23,000.00 9、晒图费21,354.00 5,532.00 26,886.00 10、边坡支护工程质量监督费3,086.91 3,086.91 1
