《正合地产-从市场回到市场（中）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《正合地产-从市场回到市场（中）（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 S：情境项目SWOT优势 机会 劣势 威胁 SWOT 项目处于二环内条件较好的位置 位于于片区内配套较为集中的区域 ，具有一定优越性 项目临二环主干道，昭示性较好 周边公交线路较多，交通便捷 紧靠建材市场，间接破坏了居住氛围 二环路往来车辆的尘土和噪音 东北面的高压线使部分客户产生心理 抗性 双楠片区供应量减少带给本项目机会 区域形象由于近期几个房地产项目的 开发有所提升 红牌楼区域的起步和未来大量土地的 面市将为本项目提供了良好的市场环境 房地产调控可能带来的潜在威胁 一定范围内同质竞
2、争项目相对较多 区域市场土地的放量项目具备中高档楼盘 的条件，但价值支撑 点需要提升有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院若陷入区域楼盘的同质恶性价格竞争，将会给本项目的市场 销售带来较大压力，实现项目目标有难度从项目SWOT看，若按常规操作项目难以逼近区域价格上限R1：非期望结果按常规发展的思路可能导致的结果竞争局面价值实现有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 R2：期望结果我们的期望目标产品差异化与营销手段吸引区域客户，避免陷入恶性竞争逼近市场价格上限，
3、实现项目目标竞争局面价值实现有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 C：矛盾或冲突 R1与R2之间存在着的矛盾或冲突产品差异化与营销手段吸引区域意 向客户，避免陷入恶性竞争R1R2逼近市场价格上限，实现项目目标从项目SWOT看，若按常规操作项目 难以逼近区域价格上限若陷入区域楼盘的同质恶性价格竞 争，将会给本项目的市场销售带来 较大压力，实现项目目标有难度有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 Q：提出问题 要实现从R1到R2必须要回答的核心问题项目如何在市场
4、产品同质化，区域品质感不够的背景下，制定合理的发展战略，探寻自身独有的差异化定位，从市场脱颖而出，完成项目的顺利运作？有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 项目的战略模式选择领导者制定游戏规则产品有不可重复性建立成本优势追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业领袖非行业领袖，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长
5、沙金科东方大院 本项目的“核心竞争力”选择客观性主动式被动式主观性3 1 4 2产品品牌文化环境品牌影响力需要塑造配套齐全，生活便捷， 但区域品质感显得不足本项目的唯一选择： “1+4” 体现“创新+文化 价值”。“4”“文化”需要创造独特的价值主张“1”“产品”以独特性和创新性成为市场关注的焦点有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院项目定位有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院客户定位产品定位价格定位周期推算有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲
6、座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院客户定位产品定位价格定位周期推算有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院不包括投资性需求本项目客群与成都各阶层购房者契合度客户类别特征居住消费热键新区新老城区 结合部老城区事业单位高管富贵追求品牌与格调，选择高档社区 中层社会新锐生活配套充足，注重品质 雇员务实对性价比敏感，交通便利，生活配套充足 企业单位成长型企业主富贵追求品牌与格调，注重社区档次 创业型企业主务实交通便利、性价比高、一定的生活品质 中高层社会新锐追求生活品质，兼顾性价比 雇员务实生活配套充足，交通便利，
7、对外部环境极为敏感 科技行业科研专家富贵选择企业周边，注重社区档次与环境 雇员社会新锐选择企业周边，注重性价比 外地贵族富贵追求生活品质、居住空间较大、对环境要求高 新移民务实追求生活品质，生活配套充足 原居民务实改善生活品质 有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 本项目客户来源分布图有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 客户定位结论有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院客户定位产品定位价
8、格定位周期推算有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院户型定位户型设计方向建议产品规划建议商业定位建筑设计要点建议园林设计要点建议有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院户型定位备注:1、为保证分析的有效性，所选择楼盘主要为区域市场内的中小规模楼盘2、为保证数值及销售比例的可对比性，数据均来自房管局备案情况，所以会比市场实际销售量有所延迟有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的
9、衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长
10、沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件
11、长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 户型定位结论套型面积区间()面积配比套一5520%套二68-7320%80-8520%套三8910%100-10515%120-12515%以满足区域消费者需求为导向，结合市场供应缺口，讲求实用。备注：若89的套三在技术上存在困难
12、，可将该部分配比分摊到套二户型区间有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院户型设计方向建议有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 重新审视我们的居住空间尺度注：1、以上表述尺寸（面积）均指轴线尺寸（面积）；2、阳台面积按一半计入建筑面积；3、对各物业公摊系数设定基于市场上优秀项目的公摊系数，中高层物业（12F至18+1F）：18%；高层物业 （19F至建筑高度100米以下）：20%。新政前市场上主流三房（建筑面积118-135平米三房两厅两卫）的空间尺度功能空间
13、动区静区阳台类其他 空间客厅餐厅厨房客卫主卧室次卧 室一次卧 室二主卫观景 阳台生活 阳台入户 花园玄关 过道 走廊开间（米）4.2-4.52.7-32.2-2.41.83.6-3.93.3-3.632-2.24.2-4.522.7-3.0进深（米）5.1-5.43.32.8-3.02.63.9-4.23.6-3.93.32.7-32-2.423.3面积 （平米：按轴 线计算）21.4-24.38.1-9.96.2-7.24.6814-16.411.9-139.96-6.64.2-5.424.5-56-8套内建筑面积 （平米）99-113中高层物业建 筑面积（平米 ）116-132高层物业建筑
14、 面积（平米）118-135有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 通过对新政前主流的户型尺寸扫描，在满足基本使用功能，即满足家具摆放、使用尺度的前提下， 我们认为可对以下功能房的进深、面宽进行压缩功能房间原有尺寸压缩后尺寸压缩说明开间（米）进深（米）开间（米）进深（米）客厅4.2-4.55.1-5.44.04.2-4.54.2或4.5米的开间被认为是三房客厅的必备尺寸， 然而，人距电视3.3-3.5米已是比较理想的距离，因此 客厅4.0米开间是合理的； 常规三件套客厅沙发长度在3.6-3.9米左右，因此进 深4.2-4.5米
15、足以满足要求。厨房2.2-2.42.8-3.02.0-2.12.6厨房通常满足5平米的净使用面积，压缩后保证2- 2.1米开间，约4.5平米净使用面积，也能满足使用要 求。餐厅2.7-33-3.32.4-2.62.6餐厅是空间压缩的重点，弱化餐厅的独立性，注重 与其他空间（如厨房、走道）的互动。客卫1.82.61.5-1.62.6-2.7压缩开间，设淋浴，同时保证足够的进深以满足干 湿分区要求。主卫2.2-2.42.7-31.8-2.02.5保证浴缸尺度，满足设置三大件。主卧室3.6-3.94.2-4.53.5-3.63.8-3.9卧室主要设2.1米长的床，床的对面放一个地柜，中 间有一个通道
16、，加之目前平板电视的流行，3.5-3.6米 的开间既能满足需求； 床宽（1.5-1.8米）+ 两个床头柜宽（1米）+衣柜宽 和衣柜开门距离（1.1米），3.8-3.9米的进深是主卧 室的最低要求。次卧室一3.3-3.63.6-3.92.7-3.03.3调整后的开间和进深可作单人卧室，若设双人床， 则衣柜应考虑设推拉门。次卧室二33.32.7-3.03调整后的开间和进深能满足书房以及单人卧室的使 用面积要求。有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 合理应用住宅面积计算规范，巧用不计入产权建筑面积的空间有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院在要求户型面积经济的同时，必须关注以下要点，因为下述内容已是目前 成都市场认可度最高的户型设计必备要素：有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊
