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1、浅谈房产税征收背景下的房地产交易浅谈房产税征收背景下的房地产交易摘摘 要：要：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税 依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征 的，1986 年 9 月 15 日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例 ， 从当年 10 月 1 日开始实施。 关键词：关键词：房地产 房产税 房地产交易一、房产税概述一、房产税概述（一）房产税的概念（一）房产税的概念房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模
2、和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税” 、 “灶税” 、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍周礼上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1949 年中华人民共和国建立后，政务院发布全国税政实施要则 （1950 年）将房产税列为开征的 14 个税种之一。1951 年 8 月政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例 ，将房产税与地产税合并为房地产税。1973 年
3、简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984 年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986 年 9 月 15 日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例 ，同年 10 月 1 日起施行，适用于国内单位和个人。（二）房产税的特点（二）房产税的特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意 房屋出典不同于出
4、租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此， 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 （财税2009128 号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为 1.2%。（三）房产税计费的依据及计算办法（三）房产税计费的依据及计算办法（1） 、从价计征、从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负
5、担，简化计算手续，提高征管效率。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（2） 、从租计征、从租计征按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际
6、情况确定。新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。（3） 、税率、税率按房产余值计征的，年税率为 1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按 4%的税率征收房产税（4） 、计算办法、计算办法从价计征的计算:从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为： 应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）年税率 1.2%从租计征的计算:从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12%。没有从价计征的换算问题纳
7、税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。(5) 、有关纳税时间、有关纳税时间1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 2012 年开征房产税?4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 7
8、、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。二、房产税对房地产市场的影响二、房产税对房地产市场的影响（一）房产税对房价的影响（一）房产税对房价的影响和社会房屋的配置体系有关。如果老百姓住房都要市场化买卖商品房，这个房价体系会比较难控制；但是如果实行双轨制，30%40%或者更多比重是政府的保障房体系，60%70%是商品房体系，社会交易状态、房价的调控状态会比较平稳，所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。土地供应多或少形成房地产交易量大或小，土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低。重庆近几年土地储备基本在政府手中，每年按
9、需供应各种类型房屋需要的土地消费量，地价跟着房价慢慢走，而不是地价反复推动房价不断涨。如果房屋供应很多，需求少，房价就低；如果供不应求，房价就会涨。比如若干城市开始进行限购措施，限购会约束需求量，同时再加大普通商品房供应量、加大保障房供应量，房地产市场就会平稳。房地产作为不动产是半金融资产，和通货膨胀、货币政策绝对有关系。所以，贷款价格高低，贷款比例高低都会影响房价、影响房地产的质量。（二）房产税对投资的影响（二）房产税对投资的影响房产税改革试点的展开，更多地具有象征意义和对未来楼市的威慑作用，能对未来投资性购房产生抑制作用。叶檀表示，房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一
10、重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。此外，房产税试点推出赶在第三轮调控政策出台的第二天，非常明显地放大了调控的作用，形成了叠加效应。 中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺表示，房产税增加了持有成本，会使投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，房产税将增加房产持有者的持有成本，自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间。中央财经大学金融学教授郭田勇预计，随着“国八条” 、房产税试点等第三轮调控政策的出台，楼市有望在今年上半年进入调整期。 （三）房产税对消费的影响（三）房产税对消费的影响1、调控
11、延伸到保有环节，住房持有成本增加，投资会更加谨慎、调控延伸到保有环节，住房持有成本增加，投资会更加谨慎房产税在一些城市空转已经好几年了，这次试点的推出，意味着房产税改革终于迈出了第一步。在目前一些大城市房价快速上涨，政府不断加强房地产市场调控的情况下，房产税的出台不但使房地产税制更加完善，也为政府提供了一个重要的调控手段。在已经出台的调控措施中，既有经济手段，也有行政手段。比如，关紧信贷闸门，对本地家庭购买多套房、外地人购房实行限购措施等，但这些措施主要都是集中在房产交易环节。开征房产税，意味着调控措施从交易环节延伸到了保有环节，限购措施与增加持有成本两头发力，调控效果会更好。 同时，征收房产
12、税有利于引导居民的住房消费更加趋于理性。住房保有环节不征税，买得起房的人就会倾向于多买房子囤起来，等房价大幅上涨后再出手，反正持有成本低，在时间上等得起。征收房产税后，住房持有成本增加了，就会促使购房者更多地考虑风险，房子压在手里每年交那么多的税值不值？更多的人在购房时就会量力而行，选择居住面积适当的住房，在房产投资上也会更加谨慎。2、合理调节收入分配，试点征收收入用于保障房，利于社会公平、合理调节收入分配，试点征收收入用于保障房，利于社会公平房产税试点，可以说是我国完善财产税的一个突破口。房产税更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社会财富的“蛋糕” 。相对而言，房产是个人或家庭透明度较高的
13、财产，把房产税作为调节社会财富的财产税推出，是最容易把握的，也是可操作性最强的。从上海、重庆的试点方案来看，目前房产税主要是面向个人新增的多套住房，或别墅等高端住房征收，不会增加一般收入水平的普通居民的负担。而通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。特别是试点方案明确提出，征收的收入将用于保障性住房建设，来解决低收入家庭住房困难等民生问题，就更加体现出房产税在调节收入分配、促进社会公平方面的重要作用。房产税改革主要目的还是着眼于市场制度建设，对于房地产市场调控会有积极作用，但不会对房价产生决定性影响，人们对此应当有一个
14、正确的认识与合理的预期。3、不同于土地出让金，不属于重复收取，也不能合并、不同于土地出让金，不属于重复收取，也不能合并目前世界上大多数国家和地区都对住房征收房产税，通行的做法是将房产税作为调节收入和财富分配的重要工具，对个人住房在保有环节每年普遍征收，对低收入家庭、弱势群体的住房给予减免税。房产税收入归属地方政府，主要用于教育、卫生消防、治安及基础设施等公共服务支出。房产税是国家作为社会管理者收取的一种税，而土地出让金是国家作为资产所有者将国有土地使用权让渡给土地使用者而收取的款项，二者性质不同，不属于重复收取，也不能合并。我国香港地区就是既在土地出让环节收取地租，也在保有环节征收房产税性质的差饷。房产税征收多以评估值为计税依据，大多数国家和地区都是以某一时点房地产的市场价值为基准，采取批量评估的方式确定应税房地产的计税价值，并根据房地产市场变化情况在一定年限内实施重估，如香港每年实行重估。大多实行比例税率，在多数国家和地区，地方政府都有权根据本地情况确实具体适用税率。房产税改革何时在全国推开，哪些房产会纳入征收范围？对此，北京大学财经法研究中心主任刘剑文表示，房产税改革从局部试点到在全国推开，从目前主要对增量房和高档住宅征收到面向一般住宅征收，一般住宅中当然要扣除或不包括合理的住房消费需求，需要有一个逐步推进的过程。
