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1、紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案天鹅堡悦湖Advertising Strategy 推 广 策 略 思 路 探 讨紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案目录 CONTENTS第一章 市场环境 第二章 周边环境 第三章 产品现状 第四章 市场竞争 第五章 策略建议 第六章 定位及文字策略 第七章 视觉策略 第八章 渠道建议 第九章 活动及软文策略紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案市场环
2、境第一章紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案经济形势的变幻政策的接连推出市场的动荡起伏周边区域的成熟面对众多风云之象，天鹅堡，何去，何从？紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1）2011年,全部清盘，保证12亿-15亿总销售额2）40余套L型临湖产品，打造北京别墅标杆先设定目标紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案欲得天下，先辨风云紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马
3、M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案一、市场环境紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案国外最新新闻韩国首尔二十国集团(G20)峰会 关键词：美二轮量化宽松政策新兴市场通胀效应加剧全球通货膨胀和主要货币汇率贬值黄金、原油和粮食等价格显著上涨A、经济环境 B、政策环境 C、市场环境紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案国内最新新闻11月11日，北京青年报头条存款准备金调至18% 关键词：上调0.5%，历史新高可一次性冻结三千亿元热钱流入 难遏通胀物价上
4、涨超预期2011,全球通胀山雨欲来 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案年初国十一条、4月国十条、9月国五条、新国五条一系列调控政策接连而下一时之间，风声鹤唳 对开发商与购房者而言，影响最甚，莫过三大“限令”“限贷令、限购令、限外令”政策影响A、经济环境 B、政策环境 C、市场环境紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案限贷令暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。限购令同一购房家庭暂
5、定只能在北京新购一套商品住房。北京尽管 “上有政策，下有对策”，但对整个地产市场的影响仍旧非常大，贷款受限，观望加重。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案十月份北京地产市场简析北京10月在售的单价超过4万元的豪宅项目有77个，其中有成交记录的项目达52个，共成交578套，成交面积达7.5万平方米，整体成交均价为45415元/平方米。与9月相比，成交套数增加了15.8%，成交均价增长了4.3%。 关键词:回升豪宅市场稳中有升，一些小户型、低总价的豪宅热销带动整体成交量上升；顶级豪宅的成交量也出现了与整体豪宅市场趋同的增幅。调控
6、政策趋紧背景下，性价比较高、保值升值能力强的项目依然受到市场的青睐。关键词:豪宅稳中有升A、经济环境 B、政策环境 C、市场环境紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案关键词：高端别墅继续上扬10月北京别墅市场总体成交263套，销售金额为25.4亿元，成交均价为27323元/平方米，与去年同期基本持平。中高端别墅走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.6%。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案大环境分析总结1、经济环境，全球性通胀明显，2011年，中国
7、通胀形势加剧2、政策影响，政策对地产市场形成较大影响，观望加重，一次性付款成主流3、北京10月份豪宅市场，稳中有升，高端豪宅与别墅依然被市场所青睐(详见分析)紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1、市场仍然潜藏着大量的资金，对我们来说，并不缺乏机会。2、限贷政策导致一次性付款比例增高，目标客群应整体攀升。3、限购与观望情绪，让置业者的置业行为更加谨慎，品质稀缺，高保值、增值产品将最终赢得市场。分析借鉴紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案周边环境第二章紫荆电
8、影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案更高 66家世界500强落户亦庄，区域价值稳步攀高更强 北京银行150亿支持新城建设，发展态势强劲更快 L2号线年底通车，S6、M12线、L5线蓄势待发更热 千亿世界级配套拉动市政, 70万人的亦庄新城亦庄，北京唯一国家经济技术开发区首都热点版块，价值持续升温精准解读项目区域发展紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案产品现状第三章紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展
9、策划案Opportunities： 1. 北京09年起大力发展城南，加速市政建设 2. 亦庄将成为北京三个新城之一，极具前景 3. 马驹桥依托亦庄，已形成区域发展共同体 4. 亦庄新城规划中，项目属中央组团居住区 5. 低密度规划，更加凸现城市纯别墅稀缺性 6. 凉水河公园改造，与项目200米 直线距离 7.全球通胀影响，高端物业的保值性被看好Threats： 1. 政府调控政策波及置业心理，观望氛围直接影响改善型客群 2. 中高档社区导致客户分流,潜在威胁对项目影响不容忽视从市场出发 SWOT分析Strengths ： 1. 大亦庄目前唯一的纯别墅社区 2. 高性价比：三环房价别墅生活 3.
10、 交通便捷：20分钟可直达国贸 4. 凉水河，不可再生的环境优势 5. 70%绿化率，20万m2森林公园 6. 1.2万m2天鹅湖、0.83低容积率Weaknesses： 1. 马驹桥板块价值尚未被真正认知 2. 项目的楼间距过小，影响私密性 3. 现房销售的階段，产品硬伤呈现紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案市场竞争第四章紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2010年1-10月北京别墅市场成交走势 10月成交的所有别墅项目中，中高端别墅（总价600万元
11、/套以上的别墅）统领北京别墅市场。 在搜房网数据监控中心所监控98个项目中，48%的别墅项目有成交。 929政策的出台对别墅市场造成了一定的压力，但数据显示，中高端项目特别是千万级别的项目始终 保持在平稳的销售范围，备受高端人士青睐。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案10月北京别墅区域成交分布图10月北京各别墅区成交套数表 亦庄占北京别墅市场份额4.84% 月均成交套数17套紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案10月北京各别墅区成交面积表10月北京各别墅
12、区成交金额表 月均成交面积4035平米 月均成交金额0.865亿紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案 (主力成交面积以 237平米为主, ，主力总价508万，均价2.14万/平米)整体亦庄市场缺少高端别墅区氛围 亦庄别墅推案量少，无法与周边项目联动, 产生资源共享、共荣的优势亦庄别墅分析总结或许，我们应该做的是跳出亦庄，看北京紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案北京三至四环别墅项目(1个) 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车
13、试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案北京四至五环别墅项目(14个) 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案 北京五至六环别墅项目(36个) 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案六环以里, 综合性价比之冠 !做为一个开发区的纯别墅项目， 无论从战略高度、还是别墅型态的高端性亦或是总体价格的竞争性， 都可以是北京一个举足轻重的项目。天鹅堡目前存在什麼问题?分析借鉴紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一
14、车展策划案如何达到目标，从问题入手紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目自身问题1、现房实景呈现, 产品问题显露,造梦难度大；2、目前所余产品以联排别墅为主,对比独栋,稀缺性较弱3、样板间装修及景观缺乏北京千万级别墅应有的贵气紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案推广中存在问题1、项目市场推广调性不够，平实有余而张力不够；低调有余而大气不足；2、别墅高端气质没有凸显，与北京周边郊区或外省普通项目无异，容易造成客层断裂，市场认知度不够。3、虽然强调千亿配套及
15、发展潜力，但整体推广主题落入区域小资情调，没有真正面对北京、面对目标客群。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案针对问题,我们提出自己的建议紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1、目标人群向上拓展，开发高端新客源2、进一步提高天鹅堡项目形象，更加高调、自信3、跳出区域别墅的概念，掌控城市而非区域话语权4、释放新品推出信息，吸引市场注意力5、最大、最小价格差较大（500万级、1000万级），灵活处理 二者关系现状分析，目前需要解决的问题紫荆电影院成都校园营销策
16、划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案策略建议第五章紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1、目标人群向上拓展，开发高端新客源解决的问题紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案到全新富豪阶层从城市高知阶层紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案超级富豪 40%中级富豪 50% 初级富豪 10% 超级富豪型： 自信且自我心强，旁人很难影响其观点,购房 决策周期短 购房随意性强，喜欢就买，资金雄厚，顾及因素少 对价格不敏感，但对于价格与价值的匹配程度关注 度很高中级富豪型： 购房决策周期较长，受外界因素影响较多 对价格较敏感，对市场有自己的判断 从事行业以实业为主，属资金逐步积累型客户初级富豪型： 对价格非常敏感，预算较低 资金
