北京城市综合体专题研究

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1、B.A.ConsultingB.A.Consulting北京城市综合体专题研究北京城市综合体专题研究B.A.ConsultingB.A.Consulting定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景B.A.ConsultingB.A.Consulting研究背景政策区域发发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我国发展知识经 济最具优势的区域，知识型服务业发 展基地。北京商务中心区（CBD ）国际交往的重要窗口、中国与世界经 济联系的重要节点，总部经济与现代 服务业发展基地。奥林匹克中心区集中体现“绿色奥运、科技奥运、人 文奥运”三大理念的国际交流重要窗 口，是集文化、体

2、育、会展、旅游、 科技、商务于一体的现代体育文化中 心。金融街资金密集、市场完善、交易活跃、信 息通畅、功能齐全、环境优美的首都 国际化金融中心区。北京经济 技术开发区北京市现代制造业和高新技术产业 基 地，现代物流产业 及物流集散中心。土地管理配套政策 实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部 密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。 推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区 节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化 综合开发，提高建设用地的集约利用水平。区域功能的综合规划与土地优化集约 利用，促使城市综合体不断涌现。B.A.ConsultingB.A.Consulting研究背景市场200

3、5-2007年北京主城区土地供应情况年度总总供应应居住性土地供应应综综合性土地供应应宗数面积积（）宗数面积积（ ）宗数面积积（）2005231648219.31491260241.314387977.9832006352790137.412121528058.8231262078.6072007311210815.2858379358.0323831457.254综合性用地在北京市主城区土 地供应中所占比重逐年增多， 促生更多的城市综合体走入市 场。B.A.ConsultingB.A.Consulting未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉

4、搏那么，什么是综合体？综合体能为我们带来什么？怎么做综合体？B.A.ConsultingB.A.Consulting定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景B.A.ConsultingB.A.Consulting定义特性定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生 活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功 能、高效率的综合体。 B.A.ConsultingB.A.Consulting案例 美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center) 定义特性 建于19

5、311940年，世界最早的城市综合体。 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 国际大厦：41层 时代与生活大厦：36层 建筑群的中心是一个下凹的小广场。 各个建筑物之间都有地下通道连接。 开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能 协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希 尔顿旅馆。 高密度建筑群，土地集约利用高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基

6、础。B.A.ConsultingB.A.Consulting案例 日本福冈博多运河城定义特性内部交通 不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来 立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础B.A.ConsultingB.A.Consulting华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场案例 深圳华润万象城定义特性内部架构 项目由北、中、南三地块组成 北区与中区通过地下一层及二层 、三层之间的廊桥连接。内部空间

7、的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件B.A.ConsultingB.A.Consulting案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性项目概况 开发商：森BUILDING株式会社 地 址：东京都会区六本木六丁目 地区 物 业：办公楼、住宅、酒店、商 店、餐厅、博物馆、电影院、电视 台、学校、庙宇和仓储设施等。 总占地：11.6公顷 总建筑面积： 76万平方米 总建筑费用：189亿元（人民币） 总土地价：329亿元（人民币） 开发周期： 17年，1983-2003年 开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月 体量

8、巨大体量巨大投资额高投资额高开发周期长开发周期长B.A.ConsultingB.A.Consulting案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性交通与停车 公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1 共计12个停车场，总体停车位2762辆 专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费1212个停车场个停车场地铁示意图地铁示意图地下停车场地下停车场立体停车示意图立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障B.A.ConsultingB.A.Consulting案例 日本六本木新城(Roppongi

9、Hills)定义特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话电话设置公用电话 ，公用电话 的种类有IC 专用、电话专 用和IC 电话 通用3种。邮邮局六本木新城邮局银银行ATM银银行：新生银行金融中心（两家） ATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （BANK）外汇兑换汇兑换外汇兑换 （东京三菱集团公司）世界货币 商店医疗设疗设 施六本木新城诊所 /西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPE55 Station修鞋配钥钥匙Mister Minit托儿所儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物 时可以充分

10、利用。轮轮椅、婴婴儿车车休 憩场场所六本木榉树 坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮 椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客 可以放心休憩公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南 北线等。租车车服务务ORIX租车公司：提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈B.A.ConsultingB.A.Consulting综合体综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：

11、高便可达定义特性特性B.A.ConsultingB.A.Consulting定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景B.A.ConsultingB.A.Consulting 政策 经济 交通 人口 资金 运营综合体综合体（硬件）（硬件）城市城市开发商开发商（软件）（软件）条件要求B.A.ConsultingB.A.Consulting中关村中关村 亚奥亚奥CBDCBD亦庄亦庄望京望京条件要求北京城市综合体分布图北京城市综合体分布图 CBD 城市核心全城辐射 城市级 亚奥 城市副中心区域辐射区域级中关村 望京 新城区域辐射 区域级 金融街金融街 王府井王府井 崇文门崇文门

12、 广安门广安门 方庄方庄 截止2007年北京综合体总供应量约为 1389.54万平方米。 主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等 区域。条件要求城市级（CBD） 定位：新北京新形象的集中展示区。 发展目标：成为引领北京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流 的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。 规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文 化、科技、娱乐、居住等其他功能。 功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右 ，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等 。城市（硬件） 政策区域级（中关村） 定位：知识型服务业发展

13、基地。 政策扶持：对进入园区的文化创 意企业，在土地使用、人才引进 、规费减免、房屋租赁费、物业 管理费等方面予以优惠；吸引和 鼓励国内外知名企业、总部型企 业落户产业基地，促进文化创意 产业集群发展。区域级（亚奥） 定位：是以文化体育为核心的综合性城市副中心。 商业发展规划：新发展的居住区，10万15万人要规划营业面积3万5 万平方米左右的商业中心。 定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休 闲等功能于一体。区域级（望京） 定位：集居住、商务、办公为一 体的“副都市中心”。 区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障条件

14、要求城市（硬件） 经济城市级（CBD） 截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家 ，同比增加了669家。 其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的 主导产业。 文化产业法人单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。 2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入15.06亿元，占朝 阳区的21.89%；同比增收3.43亿元，占朝阳区的23.22%。 2007年一季度CBD实际利用外资1.27亿美元，占朝阳区实际利 用外资的22.8%。区域级（中关村） 2005年，园区高新技术企业总数1.7万家， 实现销售收入超过4800亿元，比2000年翻一 番多

15、，五年内年均增长达到20%以上，占全国 高新区总量达七分之一左右；实现增加值960 亿元，相当于当年北京市地区生产总值的 14.1%。 区域级（亚奥） 1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，预计 到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150亿元，年均递增 20%左右。区域级（望京） 截至2006年底，共有入园企业203家，总注 册资本28亿元。06年园区新增入园企业43家 。2006年，入园企业共实现销售收入6亿元， 上缴税收3779万元，分别较05年递增了15.7% 和26%。多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催生城市综合体的物质保障多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催

16、生城市综合体的物质保障条件要求城市（硬件） 交通区域级（中关村） 构建由1条地铁线、14条快 速路和主干路组建而成的中 关村地区立体交通网。 地下规划：建造“综合管 廊地下空间开发地下环 行车道”三位一体的立体交 通。 区域级（亚奥） 地铁奥运支线、地铁号线、地铁号线。 区域级（望京） 内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放 射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。 外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京承高 速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。 城市级（CBD） 规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。 地下交通： “一轴、一区、两点、 三线”。 一轴为东三环路地下空间 发展轴线；一区为核心区域，即以