开封水系二期旅游项目开发思路汇报

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1、开封水系二期旅游项目 开发思路汇报开封水系运营公司 2013.3一 项目概况二 运行方案三 经营策划四 盈亏分析五 具体工作汇报框架一、项目概况（一）开发意义 1、“水系兴则开封兴”，是开封复兴的历史诉求； 2、 是开封建设国际文化旅游名城的重要抓手； 3、是落实开封“北方水城” 的形象的具体措施； 4、是丰富开封夜间休闲娱乐项目的重要内容； 5、有利于形成开封水陆结合的旅游产品结构； 6、有利于形成开封文化、旅游产业的黄金增长极核； 7、可以使开封文化、旅游模式由点线式升级到带面式； 8、可以拉长开封文化、旅游产业链，延长外地游客游玩时间。（二）开发原则差异化原则文化性原则整体性原则前瞻性原

2、则科学性原则持续性原则1开封水系项目需要启动2开封水系需要整体产品 3开封水系需要深化内涵（三）开发背景缺乏体验 性、参与 性强的水 上项目文化内涵 发掘不够（四）开发基础项目沿线的景观基本成形2.项目的水体条件总体较好3.项目具备发展的潜在空间4.项目地块的交通条件便利5.项目沿线的环境基础较好1.（五）开发优势良好的区位条件3稳定的市场条件5恰当的启动时机3 2深厚的文化资源3 4较好的品牌基础3 6领导的高度重视1（六）开发劣势前期开发遗留问题解决难度大部门协调需要政府的强力支持基础设施的品位和细节亟需提升水系整体景观品质有待提升水系及其周边环境有待改善劣劣 势势水系与周边的商业分离，缺

3、乏空间（七）开发机遇文化休闲渐成旅游消费的主流1.区域内具备差异性的优质资源2.开封的国际文化旅游名城战略3.开封打造北方水城的现实要求4.1资源丰富层次不高2产业滞后产品落伍3亟需突围阴影效应（八）综合评价从微观区位上看，本区域形成旅游盲区。二、运行方案（一）国内外相关案例借鉴塞纳河穿过法国的首都巴黎，注入英吉利海峡， 是都市化的心脏地带。塞纳河对于巴黎的形成、发展、水 运、工业、生活乃至景色都起着特殊的作用。塞纳河是巴 黎的灵魂，它像一条绿色的丝带，把许多光彩照人的珍珠 串在一起，这些珍珠都是稀世珍宝，惊世之作。沿着塞纳 河，巴黎最重要的景点，也可以说是全球的旅游景点尽收 眼底。雄伟壮丽、

4、庄严神秘的巴黎圣母院、巴黎的象征、 高达300米的埃菲尔铁塔、珍藏着好几个世纪的古代文物的 卢浮宫、“完全石头的”火车站式的奥赛博物馆、协和广 场、最高法院及附属监狱等。1. 塞纳河模式自然生态环境街区、河流形成了优美的自然生态大环境历史与文化传统注重历史、文化的保留与延续规划、建筑特色以广场或码头为中心的公共、开放式活动空间，人性化尺度的街道，运用材质、色彩、小空间体现环境氛围 配套与社区服务市政配套、商业配套与社区配套的互补，功能齐全生活形态河流的平和、朴实、恬淡宁静形成了和谐、高雅的生活格调国外著名水系特征总结p 台儿庄古城景区总规划面积2平方公里，包括11个功能 分区、8大景区和29个

5、景点，总建筑面积60万平方米。p 以历史遗存为依托，以大战文化、运河文化为主脉，按 照“大战故地、运河古城、江北水乡、时尚生活”的形 象定位，遵循“存古、复古、创古”的理念，打造“天 下第一庄”旅游品牌，集中展现“运河文化活化石，中 国民居建筑博物馆”。p 投资48亿元精心打造世界文化遗产、国际休闲目的地、 国家级文化创意产业园和海峡两岸交流基地。2. 台儿庄古城台儿庄的商业布局形成了繁荣街、丁字街、顺河街、月河街、船形街等主要的商业街区。p繁荣街为综合性商业业态街区，主要布局民间工艺、餐饮等传统商业店铺，将建成台儿庄的“河 坊街” p丁字街主要布局咖啡、西点等西式餐饮店及药铺 p顺河街设计为

6、古城美食一条街，主要布局以运河文化为背景的餐饮业，并适当布局酒吧、茶社 等商业业态 p月河街设计为古城陶瓷一条街，重点发展陶瓷交易与展示 p船形街主要布局民间工艺品店铺，并积极发展民间工艺展示点。21传承千年的历史文化；淳 朴秀美的水乡风景；风味独 特的美食佳肴；缤纷多彩的 民俗节日，深厚的人文积淀 和亘古不变的生活方式使乌 镇成为了东方古老文明的活 化石。智慧的传承伴随脉脉 书香，在这儿展现一幅迷人 的历史画卷。这是一种与生 俱来的美丽。3. 小城乌镇22文化的传承饮食与历史的交融23商业在历史中发展24现代化与历史的交替也许这是每一个古镇所面对的 迷茫，但乌镇依然是江南风景 的名片！25建

7、立一方乐土， 只为了那些渴望 休憩的人国内著名水系旅游开发启示1、要制定清晰的产业发展战略；2、要设计旅游吸引力动力机制，水系的核心吸引力是什么；3、要规划旅游水系的功能及布局，功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、 休闲、度假、游乐；4、要整合水系周边的旅游资源，策划具有休闲度假和旅游观光双重功能的项目；5、要做好水系的景观规划，打造旅游水系的景观吸引力与休闲度假环境；6、设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。1. 开发战略文化引领战略产业集聚战略整体产品战略区域联动战略滚动发展战略（二）开封水系怎么办2. 开发定位集游乐体验、商 业服务、景观地产、 休闲度假、政务接待 于一体的旅游服务廊

8、道。以开封历史文化为底蕴以水系周边环境为背景以特色旅游项目为支撑2.1.功能定位292.2.目标定位全国河南省层面开封市层面水系层面连接两大精品景区的黄金旅游廊道 开封水系旅游开发的核心示范区开封城市客厅、开封文化旅游名片河南一流的水上旅游项目品牌国内知名的水上旅游区AA 由环境美化到主题深化BB 由水面为主到水陆一体C C由全线一景到突出节点DD 由观光游览到深化体验3. 开发理念三、经营策划1. 凸显全面的体验、休闲度假主题 适应开封旅游由“观光主导型”向“体验式”和“观光休闲度假综合主导型”全面提升的趋 势，为使游客“留下来”提供相应的休闲活动与环境设施。 全面提供不同档次而又具水准的度

9、假住宿、休闲娱乐、文化体验、康体养生和餐饮等服务 设施； 让游人在整个水系沿线任何地方休闲时都能处处感受到舒适、方便、轻松、关怀和安全。（一）开封水系旅游开发总体设想2. 确立产品与服务的品位形象差异性 创造需求、特色互补：围绕服务休闲度假的功能，与开封府、清园的景点游的功能形成 互补； 经营特色上的差异：提供齐备的设施与服务，使游人能较长时间停留，发展休闲活动、 文化娱乐、康乐健身、消遣、艺术工艺、餐饮美食、购物等多种业态； 建设水准上的差异：本项目所有设施的水准级别要有效引导游客消费，能引领周边旅游 产业升级、消费档次升级。3. 创建特别的旅游环境特色形成由文化贯穿的特色文化旅游区：实体景

10、观环境与年画、汴绣等非物质文化遗产共同 形成丰富多彩的文化旅游环境；亲近自然，倡导生态绿色生活：使建筑与自然环境、丰富的绿色景观融为一体；营造轻松和舒适的家庭式旅游环境大氛围；充分体现度假区闲适的一面：让人纯粹恣意、休闲、放松、释放。微观环境打造通过高低错落的布局、多个庭院的穿插、简洁利落的细部、虚实对比的空间、幽雅沉静的色彩综合体现现代中式的建筑之美。利用青砖、青瓦、白墙、木色栏杆；小桥、流水、叠瀑、轻舟；所有与古典、风雅有关的元素在这里得到重新整合。以雕刻、雕塑、绘画等表现手法渲染文化氛围。4. 注重历史文脉的延续充分利用开封文化历史资源，重现汴河沿岸深厚的历史文化底蕴；体现景区环境特有氛

11、围：街巷、广场、水街、院落有机组合，行进路线曲折有趣；重视景区风貌控制：在建筑风格、体量、用材、色彩等方面与当地文化协调融合，建筑为 宋式古民居风貌，均采用白墙、青瓦、坡屋面。5.策划现代休闲活动强调为休闲度假旅游服务的休闲活动，以家庭式的、参与性强的、观景、休闲、度假综合的 活动项目为主；强调夜间活动环境的营造，使开封的夜晚“亮起来”。如特色客栈、酒吧、茶坊、文化演艺吧、水上茶廊、小吃与餐饮、夜集市、时尚周末市集、 艺术文化村、历史文化园、创意工坊、字画街、健身康体等活动设施。6. 注入独特的景观与空间设计理念不是其他旅游区的克隆版；营造风格景观独特的开封印象；街巷、广场、流动的河水、宽阔的

12、水面形成多样化渐进的空间变化；创建有特色的景观设施与景观焦点；强调步行连贯性、活动连贯性与设施连贯性，确保空间视觉上的联系。分期操作分期操作一轴多点一轴多点亮点启动亮点启动（二）运营模式1.亮点启动 以水系二期为亮点，启动开封水 系复兴项目； 在2012年6月之前，完成水系公 司注册、船只采购、手续完备、 基础设施完善建设、人员招聘、 调试演练等工作，水系二期通航 。2.分期操作 2013年6月，水系二期开通试运营 ； 2013年12月，完成水系周边景区 联票协调、设计和发行工作； 2014年12月，争取开通“铁塔 开封府”水上大旅游线路。3.一轴多点 逐步实现：水系为开封文化、旅 游的中“轴

13、”，带动环龙亭湖、 环包公湖旅游圈众多“点”，把 开封文化旅游由“点线式”提升 为“带面式”，由传统观光游升 级为体验式、休闲度假式旅游。4.融合发展 最终达到： 整合开封文化旅游资源 文化旅游商业高度融合，从单一门票 收入升级为综合收入，产业链条覆盖 9大文化产业板块和6项旅游要素； 前期由城投（文投）公司自筹自建， 开通水系最终实现与国内知名旅游公 司合作经营，并谋求上市。开封旅游开封旅游 水系项目水系项目环包公湖休闲环包公湖休闲 度假旅游圈度假旅游圈休闲度假节点休闲度假节点环龙亭湖休闲环龙亭湖休闲 度假旅游圈度假旅游圈夜间娱 乐节点餐饮购物节点高档会所节点一轴两圈四节点 以两岸景观形成水

14、系八景，作为八个观赏点； 设置立体文化创意景观系统，形成视觉冲击； 择地设置滨水情景表演，作为旅游吸引力的一部分 ； 设置科技性强的历史文化主题类体验性项目； 择水面设置水上迷宫，表演水上激光秀； 设计流光溢彩夜间灯光工程。（三）水系景观未来如何提升“水岸景观+民俗文化+商业休闲”充分发掘宋文化，周边用地开发应与水岸环境协调一致，营造充满宋风宋韵的生活气息，以及慢节奏的休闲空间。春园夏园冬园旱街花街+水街合院N 充实完善水系已有内容，并增加新的设施，策划新型水上旅游项目。市井建筑为主，具有饮食、服务 、商业手工及娱乐性多方面功能 。如宅邸酒店、旅邸、手工作坊（ 汴绣坊、水磨房、官瓷作坊、风 筝

15、铺、木版年画年画坊、木雕房 等）等。未来周边用地发展前店后坊手工 作坊市井建筑旅邸利用水面，结合高科技声光电手段，打造 水上秀场灯光秀、音乐秀、焰火秀、 激光秀、表演秀、大桥秀、喷泉秀等，形 成视觉震撼力四、盈亏分析收入预测 水系公司前5年的经营收益以船票 收入为主，商业招租和配套设施带 来的收入为辅。根据前面对20年旅 游人数的预测，可以对水系二期前 15年旅游收入做出如下预测:水系二期观光旅游前5年旅游收入预测表 （船票以20元人民币累计）单位：万元年份第一年 （按半年计 ）第二年第三年第四年第五年航运收入 40 80 144 172.8 207.3冷餐酒水等 收入0 4 10 17.2

16、21店面及摊点 招商收入0 25 40 45 45广告收入 5 10 40 40 45总计 45 119 234 275 318.3（一）船票收入 由于水系周边景观带远未建成等 原因，水系旅游缺乏核心吸引力 和竞争力，水仅仅可以吸引抱有 好奇心和新鲜感的极少部分游客 ，依靠旅游联票争取部分游客， 因此，船票收入非常不容乐观。（二）冷餐酒水等收入 这一部分实际是航运旅游的附 属产品，由于航运旅游形势严 峻，难以吸引游客，这一部分 预计总量需求会更小。（三）店面招商收入 水系目前属于城投公司资产的店面只有春 夏秋冬四个园子，缺乏纵深而难以打造成 为大的商业服务业区，并且四个园子由于 水系目前的半封闭状态以及远离城市主要 道路和停车等问题，可进入性差，既无法 较好进行商业利用，也无法较好