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1、第1页房地产基础知识培训2认识房地产1何为房地产？ 房地产管理部门与五证的取得 房地产是房产与地产的总称认识房地产：何为房地产房地产是房产房产和地产地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.在经济学上也叫“不动产”。 房地产包括实物、权益和区位（三要素）认识房地产：何为房地产实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构 、装修、设备等； 权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益 （如使用权、所有权、抵押权等）；区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该 宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系； 房地产市场的概念和特征
2、房地产市场主体的组成建筑商、原材料供应商 （施工单位）政 府供应者消费者中介、服务机构开发商、 投资商代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单位、 广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）自然人、机构 、 企事业单位8认识房地产1何为房地产？ 房地产管理部门与五证的取得 涉及前期报批的房地产部门管理根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 1.选址定点 2.规划总图审查及确定规划设计条件 3.初步设计及施工图审查 4.规划报建图审查 5.施工报建 6.建设工程竣工综合验收备案 选址定点阶段此阶段一般办理以下事项： 计委（现为发改
3、委）审查可行性研究报告和进行项目立项。 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门办理项目选址意见书。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段办理以下一般事项： 人防办进行人防工程建设布局审查。 国土资源局办理土地预审。 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。
4、 规划部门确定建设工程规划设计条件。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 初步设计和施工图设计审查阶段 此阶段办理以下一般事项： 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 消防局对初步设计的消防设计进行审查。 交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 人防办对初步设计的人防设计进行审查。 国土资源局进行用地预审。 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审
5、查报告，发放建设工程施 工图设计文件审查批准书。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 规划单体审查阶段此阶段办理以下一般事项：公安消防支队进行消防设计审查。人防办进行人防设施审查。建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项：建设单位办理施工报建登记。建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队 伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。建委组织职能
6、部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证 。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 商品房预售许可阶段此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用 后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资的25以上，并已经确
7、定施工进度和竣工交付日期；开发企业的营业执照和资质等级证书；工程施工合同；商品房预售方案。建设工程竣工综合验收备案阶段此阶段办理以下一般事项： 建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以 及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范 围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划验收许可 证（正本）。 建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工 综合验收
8、备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 房地产项目权属初始登记阶段 由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 开发商应提交材料：认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 （1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。五证的内容认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 五证取得顺序与所要涉及的部门认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 建设用地规划许可证土地使用
9、权证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证五证取得所要涉及的部门：（1）国土房管局国有土地使用证 （2）规划委员会建设用地规划许可证 （3）规划委员会建设工程规划许可证 （4）建设委员会建设工程施工许可证（建设工程开工证） （5）国土房管局商品房销售(预售)许可证土地使用权证20房地产专业术语2规划类 建筑类 营销类三通一平五通一平七通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备水通、电通、路通、通 讯通(电话IDD、
10、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、暖气 通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通水（通 上下水）通电通路通燃气通讯（通 电话、网 络、通有 线电视 ）通邮通暖气场地平整专业术语：规划类22建设用地建设单位可用于工程建设的用地。代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居
11、民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。建设用地的分类及定义专业术语：规划类绿地率绿化率用地红线道路红线建筑红线绿地率是规划指标，描述的是居住区用 地范围内各类绿地的总和与居住区用地 的比率（）。项目可计算的绿化面积与用地红线面积 之比。是指经城市规划行政主管部门批准的建 设用地范围的界限。是指城市道路
12、用地的规划控制线，即城 市道路用地与两侧建筑用地及其他用地 的分界线。是指经城市规划行政主管部门批准的建 设用地范围的界限。道路红线用地红线用地红线专业术语：规划类24规划建设用地面积指建设用地界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征(占)建设用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷（万平方米）。代征城市公共用地面积包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：平方米。人口密度人口毛密度:指居住区总人口除以居住区总用地面积后的数值，单位为“人/每公顷”。人口净密度:指居住区总人口除以居住区居住用地面积后的数值，单位为“人/每公顷”。建设用地规划技术指标专业术
13、语：规划类25专业术语：规划类26容积率总建筑面积（地上）建设用地面积容积率容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时 也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.建设用地规划技术指标专业术语：规划类27建筑密度 建筑基底总面积 建设用地总面积建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用 地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计 算公式为：建设用
14、地规划技术指标专业术语：规划类28一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算 ；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的 附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面 积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计 入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑 高度。 采用传统坡屋面形式的建筑，一 般以屋面下檐口计算建筑高度。 屋顶坡度大于30时,按坡屋顶 高度一半处计算建筑高度。 对于屋顶部分采取错落方 式的复杂形体建筑，以大 于标准层建筑面积20的 最高点处计算建筑高度。 建筑高度专业术语：规划类29高层 1
15、0层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。超高层100米以上的建筑。低层 一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。多层 一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及4-6层洋房产品。 中高层 一般指7-9层的住宅建筑。专业术语：规划类30架空层 各城市架空层高度的异同，均应计入建筑总高度1、架空高度2.2M以下 架空层主要作用为车库及半地下车库、库房等2、架空高度2.25.0M 福建：不小于3.9M，不高于5.0米，可不计容积率 杭州：3.0M以上
16、，可不计容积率 上海：架空层高度不得超过建筑标准层，可不 计容积率3、架空高度5.0M以上深圳：7.5M 南京：5.2M 架空层景观大堂入户、休闲娱乐、泛会所、商 铺等专业术语：规划类31净高层高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高=净高+楼板厚度建筑层高专业术语：规划类32建筑面积套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+核心筒+外墙）。使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。公摊系数建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物
